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买房你关注的只有钱?现在知道这些还不晚

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【茂名房产】版主

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发表于 2016-11-5 15:33 | 显示全部楼层 |阅读模式


      一线城市限购以来,丧尸般的抢房潮暂时熄火,终于可以安安静静地做个房奴了。

  1.面对高房价,很多人退而求其次,选购二手房,但二手房的风险是注定的。

  有些二手房在转让时,还在被别人租赁。如果买的时候只看房产证,只注重过户手续,不注意其他细节,买完会发现迟迟不能入住。

  “买卖不破租赁”是行规,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。所以当你买完发现这套房还有租赁合同没到期,那只能忍气吞声候着,租者为大。

  买二手房还一个很大的风险就是,原来的主人可能早就收到消息这房子要拆迁,或者旁边要建高档住宅破坏风水,才急着找接盘侠。所以买二手房最好是先了解一下市政府近几年对于土地的规划,一般网上都可以找得到。

  目前一线城市执行的限购政策中,绝大多数住宅类的房产都是限购的,有几类房子不限购,但也要谨慎购买。

  比方法院拍卖的房产,这类房产不限购。

  购买这类房产有什么风险呢?需要你付全款,不能贷款,压力会比较大。

  这种房产与市场上一般二手房交易不同,它还有两个重要费用,第一个是拍卖保证金,第二个是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金,所以无形中增加了购房成本。

  最麻烦的是,这类房产本来就是因为有纠纷而被查封的,属于“灰色地带”,购买之后原来的主人要是拒绝搬走耍无赖的话,会让你很郁闷。

  法院不是专业房屋产权管理机构,关于房屋所有权证的办理不会帮你搞定,想住进去会比较麻烦。

  第二类就是购买拆迁安置房,原则上由市政工程补偿的拆迁房五年内不能交易的,但因为拆迁安置房性质与商品房没差别,很多人还是愿意买,通常五年内无法办理过户,只能先住。

  房产证没到手中间变数太多,万一新建成的拆迁安置房又被拆迁了,这时候的拆迁补偿款是归房子原来的主人,买房子的人无法得到赔偿。

  还有一类比较特别的房产,就是商住两用的房子,它的房价会比普通的商品房低,商住混合鱼龙混杂,很容易没有安全感。

  关键是这类房子产权年限低。商住两用房的土地使用年限50年,从开放商拿地皮到建房子,最后到开卖,到你者手中只有40多年的产权。

  如果你买的还是个二手的商住两用房,产权可能就30多年。产权到期,需要交纳土地出让金,跟长期续租没有区别,非常不划算。

  看到房价普遍低于市价的房子,千万别高兴太早,所有的风险都排除之后,最好记得去查查开发商的资质,看看5证是否齐全,“五证”包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。

  没有国有土地使用证和商品房预售许可证,开发商就没有建房子的资格,建的房子属于违规,也没有出售商品房的资格,你购买后无法获得合法的产权证。

  便宜没好货,不是大坑,就是坑中坑。

  2.买房还有哪些细节问题要注意?

  最应该关心的是“三率”。“三率”指的绿化率、房屋使用率、容积率。

  “绿化率”的叫法其实不科学,但是大家叫习惯了,准确一点叫“绿化覆盖率”,就是肉眼可见的长草的地方都可以算。

  有的售楼员会跟你说“绿地率”,这又是另外一个概念,并不是长草的地方都可以算做绿地率。像距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的这些边边角角的土地,不管上面是否长草都不计入绿地面积。

  但是像喷泉、凉亭这种在公共绿地内的建筑可以视为绿地。关于住宅小区绿化率,国家规定不能够低于30%,但很少有小区真的达标。

  房屋使用率好理解,指的房屋的使用面积与建筑面积的比例,公摊面积越少房屋的使用率就越高。

  关于容积率,简单来说就是房屋的密度。比方1万平方米土地上,有6000平方米的建筑总面积,容积率就是0.6。

  容积率越低,证明房子建得没那么密集,小区的户数就少,舒适度就越高。

  除了房屋本身,配套的车库是必须要关心的,可能现在你还没有买车,但买完房,买车还远吗?

  小区的车库一般有这么几类,“敞篷式”的地上车位,主要通过划线确定每个车位的具体位置,土地使用权归全体业主,开发商无权出售,县城一级的小区比较多见。

  如果是开发商独立产权下的车库,那就需要购买或者租赁,近几年不打算买车或者小区周围停车区域多的,可以暂时不买。车在10万以下的就更没有必要买车位了,不是豪车都不好意思配车位呢。

  买房还有两个需要格外留神的地方,一是电梯,这几年电梯事故比较频繁,分辨不了质量可以看牌子,分了客梯和货梯是最好的。电梯一旦确定并安装使用就很难再更改了,出现问题只能小修小补,会非常影响居住质量。

  买房是要住一辈子的,打交道最多的就是物业,所以物业的配置一定要看。有些物业是楼盘自己的嫡系部队,这种服务精神普遍较差。如果是外聘物业,因为存在竞争因素,服务要好一些。

  每个人对买房,都有着迷之向往。

  *小贴士:
  如果对楼层有偏好,2、3楼属于比较安全的楼层,适合家有老人小孩长期居住。4-6层整体来说最理想,特别是电梯出故障或者拥挤的时候,爬楼梯不费劲。7-10层属于小高层中比较折中的楼层,视野开阔,但又不至于让人恐高。但是气压低,家人中有心脏病病史的不要选。10层以上,光线和视野都不错,但需要祈祷不要停电、停水和地震。

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发表于 2016-11-7 11:18 | 显示全部楼层
开发商囤地你根本没办法避免,而且新建楼盘根本就没有怕过囤地的风险,因为都是按照当地规划进行建筑的,不会太过落后遭拆。

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发表于 2016-11-7 11:20 | 显示全部楼层
还是直接看周边配套吧,市场学校商场公园医院。
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