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[今日关注] 以我在哈尔滨的操盘经历,给宏丰新城一点小小建议

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精华

研究生

发表于 2019-1-17 11:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
没经验太可惜,太遗憾!

宏丰新城让我操盘至少可以赚多6至10个亿!

          宏丰新城,是我见过最遗憾的房地产项目。一个绝佳的地段,一个建筑体量如此之大的房地产项目,却因没有房地产开发经验,毁了10个亿的价值!
我们知道,地段决定价值,这是一个地产项目最重要最核心的东西。既然地段决定了价值,缘何宏丰新城为什么却没有卖出应有的价值!?让我们来剖析一下。

          首先是产品设计差:差到什么程度?可以说完全没有地产开发经验。首先是户型:
2、3、7、9、11号楼,3梯6户的设计,这几号楼并排式设计存在一个问题:南北夹在中间的户型成为了“病房”(带问题的户型)。整套房长年没日照、通风极差,住户白天都得靠开灯照明。这种房怎么住?我做了16年房地产,仅在茂名见过这种户型。还有华厦新城也有这种户型。出现这种问题户型是设计不专业,开发商没操盘经验的结果。



下面这个户型,用心一点的买房人都能看到问题所在,更何况户型的设计者?
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      我们知道,因为回补拆迁户所致的损益,提高了宏丰新城整的容积率,整个项目规划达到了80万平方米,容积率达4.57左右(网上数据)!做地产的都知道,并非容积率越高可建面积越多赚的钱就越多的,建了一些多余的建筑,反而会使原来的可售面积贬值,因为形象拉低了,口碑拉低了,价值自然就低了。容积率直接决定了楼盘的品质(超高层例外)和卖相,所以容积率较高的楼盘一般不做高品质的楼盘,主要做中小户型为主,尽量不搞面积超过150平方以上的户型。但并非说容积率高就不能玩出花样了!如果规划得科学合理,照样能卖个好价钱,甚至可能卖得更高价。房价越高,户型面积自然越做越小,总价低更有利销售回款。
据我所知,宏丰新城是由几个本地开发商开发的,资金并不充足,开发商手上有地,但缺乏开发启动资金。所以在项目未动工之前搞了内部认购,均价才4800左右,带车位销售,车位不到15万。当时我知道文化广场周边的房都是8000左右了。但距文化广场仅500米的宏丰新城,坐拥城市发展向东趋势的好地段,不至于这个价吧!显然就是搞开发不专业没经验。

我在这里举个亲身操盘的真实例子。
      2010年,我在哈尔滨接了一个盘。(我本人北京毕业后10多年的时间一直在全国各地做地产策划和操盘工作。)也是郊区一块地,位置非常类似茂名的宏丰新城,地段甚至还要偏很多。就是道里区工农大街。这个项目容积率也是4左右,建筑面积也达到了40万平方米。当时我一下飞机就去了现场,看了一下地,是一个待拆迁的废弃厂房,什么也没有,一块长满草的地,路边还有几栋待拆迁的楼。然后对面有一个国企开发了一个楼盘叫“山上美地”,是小高层洋房为主的项目,快封顶了,还没开盘。我去到售楼处一看,现场看楼的人不少,我问置业顾问准备卖多少钱?她们说大约4200至4400吧! 我暗自说,这么便宜!
        请我去的开发商也是哈市一个没多少地产开发经验的开发商,以前在香坊区搞过一个小楼盘,没有什么名气。晚上他请我们吃饭,问我们怎么看哈市地产,我说很好啊!我看到很多人看楼,市场肯定不错。看了他们的营销,我感觉操盘空间很大。开发商把我们从地产最发达的深圳请来,也比较相信我们,听了后甚是高兴。他说内部认购我们能卖多少钱?我说均价6500吧!他听后惊讶了一会,后大笑!对面准现楼才卖4300呢!我说策划一下是可以的。因为我看到了整合的空间。
       我们面对的是一个没有经验的开发商,一家没有知名度和实力的公司和一块位置不佳的地块。这些现实,让我们客观直接面对市场客户,肯定没几个人你的楼,要么贪你比人家便宜。要解决这些问题,就要从源头开始,那个不行就补那个,开发商没名气就将其包装成一家有实力有经验的公司,要让购房者买此房不单没有后顾之忧,还要为之荣耀,只有解决了这些问题就能将房顺利推出去,卖个好价钱,这个楼盘才能成功。当然,只是包装,如果项目品质和服务跟不上,那是骗,不叫操盘!起码我是这么认为的。
项目正式开始了。后来我让开发商去香港注册了个投资公司。(注册、来回机票和吃饭全部好像花了不到5万元),在深圳找了一家广告公司给开发商和楼盘设计了一个很有时代感的LOGO(开发商案名已经定了就没改),以后就说这个项目是香港公司投资的了,实力摆着呢!
      先把一个临时售楼处简单布置了一番,一边着手设计富于时代感的营销中心,选装了几台号码漂亮好记的销售电话,把这块地用围档围了起来,三米高,个别五米高,临街近二百米长,布置了很漂亮的文案。所有人经过都要看一眼,高大的广告,特色的设计。
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    设计出大气的内容:香港投资商投资的地产项目要在此地隆重登场了!然后先择在周五,选择在哈尔滨新晚报,生活报等主流媒体,连续几天跨版宣传。当时一个跨版是10多万元,很少开发商这么搞,整版才6万。基本上最舍得就是投整版了。开发商名新起的,没听过,传在南方搞过不少地产项目,投资商是来自香港,版面设计新颖,特别,大气。大手笔面世,彰显开发商实力。一个门户地段(未来城市发展方向),实力地产商年度钜献项目,首次进入哈市,带来不一样的楼盘体验。4台电话,一整天下来,接了1000多个来访电话。很多电话根本打不入的。
开发商缺钱盖楼,我们只能搞内部认购筹措资金,尽管当地对内部认购是打击的,发现是要罚款的。我们只能先认筹,看市场反应,到时内部认购再选在秘密的地点。华山只有这条路,没办法。开发商缺5000万首期启动资金,我们为了在实现内部认购这个目标,拿二栋楼大部分户型出来。因为没证不能贷款,全款才回款快,能全款的估计也不能占太多。想了很多办法,就是为了把人气和气氛达到一个高度,能认可6500的认购均价。
     有了香港投资商和开发商的包装之后,这些还是远远不够的。第二步,我建议发现哈市的物业管理除了本地二个有点名气的名,都没什么大牌,管理经验不足,于是我建议开发在这方面做文章,花了30万年顾问费,“解决”市场关注的物业管理差的问题。请来了世界三大行之一的戴德梁行作为楼盘的物业顾问。很多买房人搞不清楚实际管理和顾问是回事!我们在哈尔滨最好的五星级酒店搞了一场声势浩大的新闻发布会。宣布世界久负盛名的物业巨头戴德梁行进驻我们的楼盘。中国很多著名的楼盘都是他们管理的,一经宣传,更不得了。这个项目给市场的感觉的确是不一样,大牌云集。香港投资商,深圳广告全和代理,广州园林公司打造景观,戴德梁行主理物业管理,项目从VI、3D宣传片、广州园林公司打造坡地式园林景观等等,市场反响之大超呼想象!
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        有了这些铺垫,我们可以开始认筹了。8月接的楼盘,精心营运二个月后,已经是10初了,时间不等人,哈尔滨气温已经降到了三四度。在这种天气下认筹是要命的,会影响人气,没办法。既然炒作让巨大的市场人气达到了高峰,就不能等了,等到明年就凉了。
营销中心正式落成,现场看沙盘,感受建筑,园林,震撼3D楼盘效果。
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       认筹正式,竟然有人提前一天开始排队!长达1000米的排队长龙,让我们有足了内部认购的信心。从来没见过的震撼,惊动了整个哈尔滨,全城几百开发商感受到了我们的整合,纷纷派人前来踩盘。
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    最终成功实施了内部认购的目标。后来开盘实在太多人,选在了环球剧场正行开盘,销售均价一直引领整个道里和群力片区。

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园林景观

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                        入户大堂


        在整个楼盘开发中,也兑现了项目的品质。把园林搞得品质比较高。因为开发商赚到钱了,原意把项目品质搞出来,顺从了我们的建议。原来预计整个楼盘卖18亿的,最终可以实现40亿的价值。整个商业在我们的努力下,把家乐福超市引了进来,周边街铺均价15000左右,我们实现了3万以上的均价。
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             图为与家乐福总裁正式签约进驻项目
         反观宏丰新城的商业广场,搞了一个五六层的商业。这是不可取的,超过二层以上的商业,基本没有什么存在的价值了,最终大部分用途会转向写字楼办公方面。然建筑的成本比写字楼高了不少。另一方向反而影响了整个小区住宅的品质,得不偿失!
        宏丰新城如果会操盘,内部认购是可以搞到7000多的,如果会规划,重品质,现在可以卖到10000以上的。一二期30万平方米的建筑,平均每平方至少少卖了3000多元。整整10亿的损益啊!白白浪费了茂名最好的黄金地段。推广的时候,完全可以按茂名未来城市第一中心来炒作的,炒作城市的趋势和未来的价值!必能赢利更多市场的认可和最终落实的销售。
       写了这么多,不是说我有多牛。而是要真实的案例告诉一些只看到眼前利益的开发商,建筑面积并非越多越赚钱。并非用简单的材料和品质可以省到钱。楼盘的价值在整合,在于消费者的口碑。如果你想继续搞开发,楼盘的品质和服务才能最终出口碑,最终赢得名和利!




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研究生

 楼主| 发表于 2019-1-17 11:35 | 显示全部楼层
本帖最后由 茂东新区 于 2019-1-17 12:26 编辑

宏丰新城户型设计是最差的,太可惜了这个地段。

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大学生

浪费地标位置。

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小学生

发表于 2019-1-17 11:43 | 显示全部楼层
茂东新区 发表于 2019-1-17 11:35
宏丰新城,是我见过最遗憾的房地产项目。一个绝佳的地段,一个建筑体量如此之大的房地产项目,却因没有房地 ...

16年的高人你好。那哪里的房好,值得买?性价比高

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精华

研究生

发表于 2019-1-17 11:44 | 显示全部楼层
可惜可惜,唯有拆了重建

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精华

博 士

发表于 2019-1-17 11:45 | 显示全部楼层
宏丰以为穷鬼会饥不择食,乜户型都有人抢。这个户型其实就是新时代的六百户

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研究生

发表于 2019-1-17 11:52 | 显示全部楼层
位置确实不错,还有多少套没卖?

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研究生

那个盘不好,没有阳光的房子住人不舒服

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大学生

发表于 2019-1-17 11:55 | 显示全部楼层
浪费好位置。

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大学生

楼的颜色 外观 户型太丑了。

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研究生

发表于 2019-1-17 11:58 | 显示全部楼层
没东方绿州颜色好看,质监对面是啥楼盘来的?

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精华

研究生

发表于 2019-1-17 12:04 | 显示全部楼层
太密集了..密密麻麻

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研究生

南海之子 发表于 2019-1-17 11:58
没东方绿州颜色好看,质监对面是啥楼盘来的?

裕景华庭

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博 士

发表于 2019-1-17 12:11 | 显示全部楼层
设计太差。

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精华

大学生

这个保利怎么样。背山靠湖。
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