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不少小区居民会遇到配套的游泳池变成公共游泳池，给小区居民带来了不小的麻烦。 烦恼1：小区的公共游泳池原本只对业主开放，可最近，小区游泳池被物业私自对外开放，还办起了游泳培训班。 烦恼2：外来人员的涌入，人员混杂影响治安环境。 烦恼3：自从小区游泳池对外经营后，游泳场内就摆起了小摊，贩卖泳衣泳帽、小吃零食等。 烦恼4：游泳池内的安全隐患也令人担忧。 烦恼5：小区游泳池对外开放后，对业主进行了收费，业主们觉得，收费标准也不合理，对业主并无优惠。 问题的提出：小区内的游泳池，是否属于业主所有？能否对外开放？泳池收益又归谁所有？ 问题1：是否属于业主所有？ 答：看情况，如果你在购买商品房的时候在这个配套设施里面已经记载了说游泳池是属于全体业主共有，那么这个游泳池就应当是全体业主共有。那么如果是没有特别约定，那就是游泳池由谁投资谁所有。那么一般是由开发商去投资，有可能会出售给某个业主，由某个业主具有去实施管理。 问题2：泳池收益又归谁所有？ 答：如果说游泳池是归业主所有的，那么就参照小区的其他的设施的收入来管理使用。如果是已经出售给他人，或者开发商自己在管理使用，而且这个没有挤占到公共配套设施的话，那么这个设施就由实际管理者去享受收益。 相关案例 以下案例虽然在二审中因起诉主体不合格而被驳回起诉，但是一审的判决认为，小区业主对于小区内属于小区业主共同共有的游泳池享有共同管理的权利，在没有授权的情况下应当停止将小区游泳池对外开放。 王某与湖南某某物业管理有限公司物权保护纠纷二审民事裁定书 长沙市中级人民法院 二审 （2014）长中民三终字第04263号 【文书来源】 中国裁判文书网 当事人信息 上诉人（原审原告）王某，住湖南省长沙市开福区。 委托代理人许某，湖南某某律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）湖南某某物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区浏阳河大桥东翠竹园大厅。 法定代理人王某某，该公司董事长。 委托代理人刘某某，湖南某某律师事务所律师。 审理经过 上诉人王某因与被上诉人湖南某某物业管理有限公司（以下简称影视物业公司）物权保护纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2013）开民一初第04166号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院查明 原审法院经审理查明，王某系金鹰城圣爵菲斯小区业主，影视物业公司系该小区物业管理公司。在影视物业公司对小区进行物业管理期间，影视物业公司有许可和利用小区共同共有的场地和道路用于停放汽车，并向业主和其他进入小区停车的人收取停车费的行为；有对外开放小区内的游泳池，允许小区业主和住户以外的人进入小区游泳池游泳，并收取费用的行为。影视物业公司在行上述行为时并未向小区业主公布详细账目。故王曙诉至该院，请求依法判令：一、影视物业公司立即停止利用小区公共场地和道路收取停车费的行为；二、禁止影视物业公司许可非小区住户进入小区游泳池游泳并收取费用的行为；三、影视物业公司立即停止对小区住户进入游泳池收取费用的行为；四、影视物业公司向王某公布小区交付业主使用以来，利用小区公共场地和道路收取停车费的详细账目；五、影视物业公司向王曙公布自小区交付业主使用以来，利用小区游泳池收费的详细账目；六、影视物业公司向王某公布自小区交付业主使用以来，小区游泳池经营过程中水费、电费开支的详细账目；七、影视物业公司就未经包括王曙在内的小区业主同意，擅自许可和利用小区公共场地和道路停放机动车辆牟利以及利用小区游泳池牟利的侵权行为，以及在小区内每个楼道公示栏张贴赔礼公告一个月的方式向包括王某在内的业主赔礼道歉；八、影视物业公司向王曙支付其擅自使用小区物业上述公共部分牟取利益的赔偿款5000元；九、影视物业公司承担本案诉讼费用。 庭审中，影视物业公司并未向该院递交证据证明影视物业公司为上述行为时得到了小区全体业主或业主委员会的许可或同意。庭审中，影视物业公司向该院出具《长沙市物业管理公共性服务收费标准》及按照该标准收费的批文、小区车辆管理规定等证据材料证明影视物业公司向停车人员收费并无不当。王某对此不予认可。案件审理过程中，影视物业公司向王曙公布了2011年至2013年游泳池收支情况。 一审法院认为 原审法院认为，一、对于影视物业公司许可和利用小区共同共有的场地和道路用于停放汽车并收取费用的行为是否合法的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定，小区建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，故而在满足小区业主需要的前提下，影视物业公司许可外来车辆停放应无问题。对于收费问题，经查明，影视物业公司收费的依据系《长沙市物业管理公共性服务收费标准》及批文，故影视物业公司按照该标准收取停车管理费并无不当。对于王曙提出的影视物业公司并非建筑区划内，规划用于停放汽车的车位或业主共有的道路或者其他场地用权利人，故影视物业公司无权收费的主张，因根据该费用的性质，应当系影视物业公司提供物业公共管理服务所收取的管理费，并非因停车位产生的租金或占用费用，故王曙提出的该项主张不符合法律规定，该院不予采信。但影视物业公司在许可车辆进入小区停车时，应当首先满足小区业主的停车需要，并且保证进入小区车辆总数不超过小区规划车位数量，同时应对进入小区的车辆的规范停放进行有效管理。二、对于影视物业公司许可非小区住户进入小区游泳池游泳并收取费用的行为是否合法的问题，根据《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，小区业主对于小区内属于小区业主共同共有的游泳池享有共同管理的权利。现影视物业公司并未提供证据证明对小区游泳池的对外开放系经过全体业主或业主委员会的同意，故影视物业公司在没有授权的情况下应当停止将小区游泳池对外开放。三、对于影视物业公司是否应当立即停止对小区住户进入游泳池收取费用的问题，该院认为小区内设置游泳池的目的系在于提升小区居住条件，满足小区业主的需求，但游泳池的开放与管理显然需要成本，影视物业公司并无合同约定或法律规定有义务维护游泳池对小区业主的免费开放，故影视物业公司在基于对游泳池的开放与管理而收取一定的费用并无不当，故对于王曙提出的该项主张该院不予支持。四、对于影视物业公司是否应当向王曙公布小区交付业主使用以来，利用小区公共场地和道路收取停车费的详细账目的问题，因该院认为影视物业公司许可和利用小区共同共有的场地和道路用于停放汽车并收取费用的行为合法，收取的费用系停车管理服务费，故该费用的收支系影视物业公司公司的内部管理行为，影视物业公司并无义务向王曙公布。但如条件允许，影视物业公司可向王曙等全体业主公布该费用的收支情况。五、对于影视物业公司是否应当向王曙公布小区交付业主使用以来，利用小区游泳池收费的详细账目及小区游泳池经营过程中水费、电费开支的详细账目的问题，因小区游泳池系小区业主共有，故影视物业公司应当将该收费及小区游泳池经营过程中水费、电费开支的详细账目情况向小区业主公布。庭审中，影视物业公司已经向王曙公布了2011年至2013年游泳池收支情况，但王曙对此不予认可，并在庭审中要求查询影视物业公司收支情况中载明内容所依据的原始单据。因影视物业公司并未在该院指定的期限内向该院递交小区游泳池收费支出明细账目及相关原始凭证，致使无法查清小区游泳池的营运收支情况，故影视物业公司应当公开现有的小区游泳池营运过程中水费、电费开支的原始单据及详细账目供小区业主查看。六、因王某并未提供足够的证据证明影视物业公司利用小区游泳池牟取利益，亦未提供足够的证据证明影视物业公司开放小区游泳池收费的行为对王某造成的经济损失的具体数额，故对于王曙要求影视物业公司在小区每个楼道内张贴赔礼公告一个月的方式对上述侵权行为进行道歉的请求该院不予支持。但因小区游泳池营运的具体账目无法查清系因影视物业公司对该游泳池收支原始票据保管不当导致，故影视物业公司应当就该不当行为对小区业主作出说明，并将该说明以适当的方式对包括王曙在内的小区全体业主予以公布。七、对于王某要求影视物业公司向其支付擅自使用小区物业公共部分牟取利益赔偿5000元的诉讼请求，因王某并未提供足够的证据证明影视物业公司利用小区游泳池牟取利益，亦未提供足够的证据证明影视物业公司开放小区游泳池收费的行为对王曙造成的经济损失的具体数额，且根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，行为人擅自占用、处分业主共有部分或者进行经营性活动，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，故王某请求影视物业公司向其支付赔偿款5000元的诉请没有法律依据，故对于王某提出的该项诉讼请求该院不予支持。 综上所述，该院依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、湖南影视会展物业管理有限公司立即停止将小区游泳池对外开放（经法定程序，经小区业主同意除外）；二、湖南影视会展物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将小区游泳池营运的收支情况及现存的水费、电费开支的原始单据予以公布（采用财务报表或收取费用使用说明表的方式）；三、驳回王某的其他诉讼请求。本案受理费750元，由王某承担550元，湖南影视会展物业管理有限公司承担200元。 上诉人诉称 上诉人王某不服一审判决上诉称，一审判决存在事实认定错误，适用法律错误等诸多问题。第一、对于停车收费的问题，一审判决的观点本末倒置。停车位位于小区范围之内，其土地使用权系小区全体业主的共有财产，利用小区的公共道路和公共土地面积停车及向这些停车的人收费是由业主决定。被上诉人作为小区的物业公司根本就无权同意业主以外的他人进入小区停车，更无权利用小区的公共场地停车收取任何费用。第二、对于游泳池对小区业主的收费问题，游泳池属于小区公共设施，业主并没有授权物业公司开放游泳池，并借此收费。业主既可以决定小区游泳池不经营开放，也可以决定将游泳池交给其他单位或者个人经营开放。本案一审法院认为物业公司当然具有利用小区业主共有的游泳池牟利的权利法律依据不足。第三、关于被上诉人是否需要公布停车收费账目的问题。被上诉人是在利用小区公共资源进行停车收费牟利，上诉人作为业主显然享有知情权和收益权。第四、关于赔礼道歉的问题，赔礼道歉是法律明文规定是人事、财产权利遭到侵犯时的救济方式。一审法院因为上诉人未能证明侵权行为造成的后果大小，就认为被上诉人无需向上诉人赔礼道歉。这样的判决与法律规定相悖。第五、关于赔偿损失的问题，一审法院认为上诉人不能证明损失的大小或者被上诉人获利大小，且根据司法解释，相关受益只能用于补充专项维修基金或者业主共同决定的其他用途。对此，上诉人认为能够证明被上诉人收益情况的证据均由被上诉人掌握，被上诉人拒不提供，应当承担举证不能的责任；对于其收益情况，停车费可以按照上诉人提供的收费标准（120元／月／车）＊车位数＊收费总时间估算，游泳池收费可以按照收费标准＊每天的大致人数＊开放天数估算，由人民法院酌情确定。即使不能直接赔偿给上诉人，也可以判决将赔偿金补充到专项维修基金中，或者由专人监管。第六、一审法院判定被上诉人可以采用财务报表或收取费用使用说明的方式公布账目。这种公开账目的方式对于上诉人的知情权没有任何保障。记账需要原始凭证，如果没有原始凭证供业主公开审核，账目公开就没有任何意义。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院查明事实，1、撤销（2013）开民一初字第04166号判决，支持上诉人一审的全部诉讼请求。2、全部诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人辩称 被上诉人影视物业公司答辩称，一、被上诉人提供机动车停放服务，被上诉人有权收取停车费。停车服务费是为机动车提供停放服务收取的费用，并依照《长沙市物价局关于加强和规范机动车停放服务收费管理的通知》等相关规定确定收费标准；停车服务费不是土地租金，也不是设施使用费用，只是提供机动车停放服务的服务费。二、开放游泳池供小区业主使用被上诉人有权收取必要费用；小区游泳池开放，需要支出水费、电费、管理费用和承担游泳池运行过程中各种风险，被上诉人无法定和约定义务承担相关费用；小区游泳池开放能为小区业主提供游泳健身服务，由享受该服务的业主及其访客负担必要费用，合法合理；小区游泳池对小区业主收费不是按市场价格收费，收取的费用用于补偿游泳池开放支出；一审中，被上诉人提供了2011-2013年游泳池收支表，如实说明了小区游泳池收费收支情况。三、一审判决对本案认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。 本案审理中，上诉人提交证据如下：1、相片两张，拟证明小区门口公示的车辆管理规定，证明明示收取车位使用费；2、前期物业服务协议，拟证明物业公司将绿化带作为停车场收费，收的费用也没有公布；3、小区交通标识示意图，拟证明在标识之外的，物业公司许可停车。被上诉人质证认为，证据1标明车位使用费项目的牌是之前做的，实际是按照物价核准相关规定收取停车服务费，对三份证据的证明目的有异议。本院二审查明的事实与一审查明的一致。 本院认为 本院认为，一、本案为上诉人王曙以被上诉人影视物业公司侵犯小区业主共同权利而提起的诉讼，王曙的诉请中包含了停止侵权、公开账务、赔礼道歉和损害赔偿等请求，故本案案由应为物权保护纠纷，一审仅定为财产损害赔偿纠纷欠妥，本院予以纠正。二、《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据以上规定，本案系上诉人认为影视物业公司未经包括王曙在内的小区业主同意，擅自许可和利用小区公共场地和道路停放机动车辆牟利以及利用小区游泳池牟利的侵权行为而提起的诉讼，权利人应为金鹰城圣爵菲斯小区全体业主，该事项属于小区业主涉及共有和共同管理的重大事项，应当由符合法律规定数量的业主共同决定并通过业主大会和业主委员会主张权利，上诉人王曙在小区业主没有作出公共决定的情况下以个人名义提起本案物权保护纠纷诉讼没有法律依据，起诉不符合条件，人民法院不应受理。上诉人王曙的起诉没有法律依据，应予驳回。原审判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百八十六条之规定，裁定如下： 二审裁判结果 一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2013）开民一初第04166号民事判决； 二、驳回王曙的起诉。 本案不收取案件受理费。 本裁定为终审裁定。 二〇一五年一月三十日 相关法律规定 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 《中华人民共和国物权法》 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 编辑：邱远贵 福建国富律师事务所 | 
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发表于 2019-7-6 19:29