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1.明确需求
需求就是指你买房的目的是什么。
你的核心需求是孩子上学、爸妈安养天年、婚房、还是说工作需要？
你的次级需求是大厨房做饭、双阳台敞亮还是要有独立的主人房套间，最好是带衣帽间、大浴室和书房的那种？
你的末端需求是周边要有名校、室内泳池、自带车位、甚至附近还要有医院、商场、电影院？
最后的最后，你打算要出多少钱买？你的预算是多少？首付、月供、中介费、税费一样都别落下。
2、实地看房
首先，要筛选开发商资质和信誉；带你看房的中介是否靠谱。
其次，要看地段。地段体现了房子的区位价值。要看人流，聚而不散是上选；要看车流，车路顺畅是关键；要看气流，气流宜缓不宜急；看水流，上风上水须讲究。
再次，要看规划。看清楚小区内外大致规划，整个小区是否存在道路形煞。小区的布局是围合小区、半围合还是说并排的。如果是预售房，一定要心理有杆秤，最后的呈现绝不是像沙盘展示的那样美轮美奂。
接着，要看户型。好看的不如好用的，一定要发挥想象，自己在里面住怎么规划，是否户型紧凑合理，尤其是要注意到不方正的户型的实用性偏低。你要留意户型的朝向、标尺，每个功能区划的大小及合理性。
比如一梯几户、位置、相互间串味、串声或者妨碍隐私等影响。其他的，比如动静分区、干湿分离、隐私保护、空气对流、光照环境都要考虑到。对于新房样板间，记住它仅仅是展示而已，千万别当真。
最后，要看房子外围配套。比如电梯、楼间距、绿化率、园林景观、车库车位、会所、商业街、住宅底商、银行、商场、地铁、公交等都要考虑到。
3、找准出手时机
房价收入比，有一定的科学性，一般房价收入是3-7倍是可以接受的。
而租售比1：15时，房价很划算，租售比超过1：40时，就要小心了。
4、进行性价比分析
权衡比较哪套房子最适合你，最符合你的核心需求，并且最便宜。
5、核实房源有效
新房：看预售许可证、用地规划许可证、工程规划许可证、国有土地使用权。
二手房：可以对网上备案的房源信息核实；查验房产证信息。
6、新房开盘
主要流程：确定楼栋、楼层，确定电梯/楼梯房，确定朝向、户型、面积。
参加开盘，避免受到开盘现场氛围影响，尤其是当开盘价远高于预期价或者没有抽到满意的户型时。
7、谈判议价
谈判是一种艺术。谈判不仅是要确定成交价、付款方式、税费支付主体、违约责任、交房标准，还要确定交房时间。
8、签约并交易
新房：
非网签：签订认购书，签订正式的商品房买卖合同，与银行签署贷款合同和借款合同。到房产交易中心进行预售登记备案、贷款抵押合同登记备案。接到通知后，再去收房。
网签：线上填写合同信息、打印已填好的线上合同、线下签字盖章，走线下递件办理，其余同a非网签。
二手房：
非网签：与中介签立服务协议（自行成交除外）；进行产权查档确认；签署正式的二手房买卖合同，去银行做资金监管支付首付款，申请按揭贷款，到交易中心申请过户，银行发放首付款，出新证，银行发放尾款，交房，支付剩余尾款。
网签：线上填写合同信息，打印线上合同，线下签字盖章，线下递件过户与a非网签同。
注意：签约前要查明产权状态，防范一房多卖；认真阅读合同里的任何一个条款；保留任何费用的发票；不宜轻易签订委托办理书；谨慎对待二手房的阴阳合同问题。
9、收房验房
新房验收：接到收房通知书应按时去收房，签收前查看竣工备案等文件资料；到现场查看房子；对于发现的问题，要以书面的形式要求开发商确认整改。
二手房验收：先收房后支付余款；详细清点核对购房合同中交房约定；对可能存在的重大缺陷应该事先在合同中约定。
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发表于 2019-9-7 10:17