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茂名市房地产业行业协会会长刘文霞2021年12月13日就当前市民与网友关注的房地产热点问题，接受网友咨询，回应大家的关切。 网友：房地产行业既有商品属性，更有民生属性，是市民十分关注的行业。请问刘会长，当前房地产市场面临怎样的政策环境。刘文霞：首先感谢大家对房地产业的关注与爱护。目前房地产业既有挑战也有机遇，面临多重利好。从国家到地方，支持房地产业健康发展的政策取向是十分明确，没有改变的。今年11月17日发表的《中共中央关于党的百年奋斗重大成就和历史经验的决议》指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加大保障建设投入力度，城乡居民住房条件明显改善”。12月7日，中央政治局召开会议分析研究2022年经济工作，指出：“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。值得注意的是“良性循环”是首次提出来的，说明国家高度重视房地产业的可持续稳健发展。专家表示，这是坚持“房住不炒”定位，对商品房市场也体现出积极支持城镇居民合理的住房需求。12月8日至10日召开的中央经济工作会议，提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环。12月3日，央行发布消息称将认真贯彻国家有关政策，在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。12月6日，央行公布自2021年12月15日起下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。专家表示，在降准的情况下，银行的信贷配置能力增强，对于合理合规的一手房认购、二手房认购、首套房认购、二套房认购、租房消费、开发领域、并购领域、装修领域等八类房地产贷款需求，可以给予充足的保障，能够真正促进房地产市场的活跃和更稳健发展。从我市看，市委市政府支持房地产业健康发展态度鲜明，措施有力。在9月22日由我会主办的首届线上房博会启动仪式上，市政府相关负责人表示，尽管当前房地产业遇到困难与挑战，但市委市政府支持房地产业健康发展的态度没有改变，茂名房地产业健康发展的基本盘没有改变，茂名房地产业有着巨大发展空间的市场定位没有改变。茂名正处于大发展时期，具有后发优势，茂名房地产业有前景有希望，期望无论是外来企业还是本土企业，都要坚定信心与预期，抓住茂名振兴崛起机遇，尤其是共青河新城开发和茂名大道东规划出台的时机，加快发展步伐，为市场和民众提供更多优质产品，让更多人实现安居梦想。
刘文霞在茂名首届线上房博会启动仪式上讲话
在市委市政府的领导下，金融管理部门和各大银行对茂名房地产业健康发展良性循环给予精准支持。10月14日，在市金融工作局大力支持协调下，我协会召开银企座谈会，相关监管部门与十家银行表示，在坚持贯彻“房住不炒”定位与“稳地价、稳房价、稳预期”要求的基础上，争取上级支持，增加信贷额度，加大对茂名房地产业健康发展与合理住房消费的支持。同时，加快房贷办理进度，对首付比例与房贷利率要根据市场情况作出相应调整，更好满足民众置业安居需求。从上述事实可以看到，房地产市场走向稳定与健康发展的政策环境正得到改善，市民对美好生活的向往会得更多支持。网友：房地产市场的稳定包括房价的走势是许多市民关心的，刘会长能否谈下你的看法。刘文霞：国家对房地产市场的要求是“三稳”，即稳地价、稳房价、稳预期。维护房地产市场稳定，不仅是监管部门的责任，也与消费者利益息息相关。无序竞争的行为，不利于房地产市场经营稳定与健康发展：一是房价的大起大落不利于市场秩序和市场心态，损害市场环境；二是脱离商品房成本的抛售行为是难以持久、不可持续的，不仅危害企业自身利益，也危害了行业与市场稳定；三是不利于我市房地产业转型升级、打造精品，走高质量发展的道路。由于政府调控政策到位、部门监管有力，茂名房价近年来一直理性稳定，没有出现过热炒作的突出问题。以2019年为例，全市商品房均价每平方米7000多元，市区均价不到8000元，2020年也基本维持这一水平，2021年还略有下降，对比相邻城市处于比较合理位置。据我会对多个楼盘调查，目前购房者七成以上使用公积金，为本市户籍人口购买，自住率较高，交楼一年内自住率达8成以上。全市商品房库存也较为合理，去化周期在10个月左右，供需关系处于大致平衡状态。
按照我对市场的观察与分析，目前，茂名房价处于一个理性、合理区间，没有大幅下跌的空间。因为按照价值规律，任何一个行业只有投入与产出取得平衡，才能实现良性循环，才能持久发展。由于土地、税费等刚性成本加上钢材、水泥、沙石等原材料的大幅上升，房地产业的成本决定利润空间十分有限，“割肉出血”只能是短期行为，最终损害行业与消费者利益。同时，为了保护置业者合法权益，监管部门要求房价的涨跌必须在备案价的15%区间浮动，否则不予网签与提取预售金。因此，期望或等待房价崩盘或大跌是不现实的，目前房价已处于近几年低谷。按照市场规律，在多种利好叠加刺激下，房价或在酝酿反弹，目前也许是置业的难得机遇。当然，这只供大家参考。网友：置业是一个家庭的大事，你能给置业者提供些意见吗？刘文霞：从企业来讲必须坚持规范销售，依法依规经营。而置业者应当保持理性，防范风险。最近，广东省住建厅发布商品房交易风险提示，各房企要在营销场所张贴公布。这十三条提示简明扼要，消费者在购房前应当充分了解。只要按照提示去做，就可以保障各方合法权益，避免各种纠纷，尤其是不能为绳头小利失去理性，落入一些“掮客”的陷阱，导致不必要的损失。网友：保持与促进房地产业健康稳定发展，既是国家的既定方针，也是我市实现经济社会稳定发展和改善民生所必需的，你认为茂名房地产业的前景如何？刘文霞：我认为茂名房地产业依然具有广阔的发展前景，至少还有5至10年的稳定增长期。有五方面依据支持这一判断：一是强大产业的支撑。茂名GDP居粤东西北首位，居全省第七位，在相当一个阶段仍然能够保持这一地位。城市发展的支撑来自产业。目前市委市政府实施大兴产业战略，做大做强三大平台，加速发展六大主导产业，茂名乙烯提质扩能改造、烷烃资源综合利用、氢能基地等重大项目正在加快推进，项目带来资金也带来人流，对住房需求呈增长态势。由于石化产业和其他新兴产业员工薪酬较高，对住房的购买力较强，将持续催生房地产业发展动能。二是城镇化加速的拉动。茂名目前城镇化率只有48%，远低于全国58%，广东省68%的水平。根据省政府批准的《2011年至2035年茂名市城市总体规划》，茂名是粤西综合性枢纽城市，城市规划区扩大至2748平方公里，中心城区常住人口将从目前的100万人增加至200万人，同时，我市实施强县行动，加快县城城镇化补短板强弱项，建设四个县域副中心。这些都推动了中心城区与县域房地产发展。三是重大体育赛事的推动。2026年，我市将举办广东省第十七届运动会，这是撬动城市高质量发展的新支点。目前，座落在中组团核心地带、占地400亩的奥体中心正在启动建设，围绕周边的共青河新城定位于城市新中心，形成城区双中心格局，定位于打造生态之城、活力之城、未来之城，多个规模化高标准的房地产项目正陆续铺开，发展前景喜人。四是回乡置业带来的需求。茂名户籍人口826万，其中有近200多万人在外创业就业。据茂名市总商会提供的数据，目前茂名籍企业家在外开办规模超千万元企业2000多家，总资产4万亿元，其中容纳不少茂名人就业。由于珠三角房价非一般就业者所能承受，加上落叶归根的传统观念与解决子女教育问题需求，许多在外创业就业茂名人选择回乡置业，目前在城区与县城商品房销售中，回乡置业者约占二至三成，成为房地产业重要支撑之一。五是“三旧”改造提供的土地二次开发成果。尽管我市“三旧”改造正处于起步阶段，但从发展趋势来讲，改造项目为市场提供的商品房数量会呈逐年增长态势。按照市“三旧”办的计划，十四五期间将有十多个项目实施，提供数百万平方米的商住销售量，这也是茂名房地产业新的增长点。因此，我认为市委市政府在茂名市十四五规划与二0三五年远景目标中提出的城市发展定位、规划与措施是切合实际、具有前瞻眼光的。茂名市十四五住房规划提出今后五年将兴建商品房2500万平方米。只要遵循这一发展目标，科学、有序、稳定、健康发展，茂名房地产业具有广阔发展空间。市委书记袁古洁提出了“我们的茂名，我们的城市”理念。作为茂名人，谁不爱自己的家园，谁不希望自己的城市更美丽更宜居。近年来，在市委市政府的正确领导下，经过扩容提质和创文创卫，城市生态良好，环境优美，配套齐全，不仅为市民提供了公共服务日臻完善的生活条件，而且为房地产业发展打下坚实基础。朝着满足人民群众对美好生活向往的目标迈进，茂名房地产业一定会拓开更大空间。对此，我们是充满信心的。
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发表于 2021-12-14 10:06