换个角度看楼市，从茂名平均工资谈起

秋空

楼市现在很火，坛子里讨论也很多。涨跌不知牵动多少人的心。在这里我们不谈面包面粉，只分析一般市民承受能力，讨论下贷款买房，全款买房的土豪可以无视。
网上没查到2016年的茂名平均工资，只查到2015年茂名市城镇非私营单位就业人员年平均工资是53036元，换算成每个月是4420元，我们就从这个数开始算起。
一切都按规定来，按银行的规定，月供不能超收入的一半。假设一家两口子买房共同还贷款，两个人收入都是4420，按照4.9%的商业贷款利率供30年的话，他们最多能贷款83.28万，茂名的开发商的平均户型似乎都差不多，以时代尚品B区为例，住宅总面积46711.69平方，住宅333套，平均面积140.28平方，按三成首付倒推，这一家人买茂名平均户型140.28平方能接受的极限房价是8480元/平方。
我们再把这两口子收入提高，假设他们两口子月收入都是5000，加起来一万，同样是4.9%利率30年贷款，那么他们要买到平均水平140.28平方的房子能接受的极限房价就升到了9600元。再继续算，以目前传说中最高价东信时代广场的12000元/平方倒推，买到平均水平的房子是家庭月收入要超过12500。
家庭月收入     购房面积     月供
8840                 140.27      4420
10000          140.27      5000
12500          140.27      6250
从数字上可以看出，一个家两口子拿到茂名市城镇非私营单位就业人员年平均工资能接受的买目前平均面积房子的极限价格就是目前西粤路楼盘的开盘价，一家人拿不到8800一个月的就不用考虑西粤路，只能去油十路和开发区了。如果房价持续飙升，一平方上万的话，家庭月收入低于一万的就也买不起了。
     这个在看多房价人的眼里，上面这种分析漏洞是很多的，还可以找出很多理由来证明房价还会涨，比如
1.类似北上广深高收入人群的持续涌入。
2.茂名市平均工资持续大幅上涨。
3.学习香港先进经验，户型缩水，从平均140平方到90平方一直到40平方一套房。
   这些理由能否成立，大家自己判断好了。从需求端分析，以静止的眼光来看目前茂名房价已经接近普通市民可持续的极限，再进一步的空间不大。如果以发展的眼光来预测，前景似乎也不是很乐观，首先油公司以后的发展重点是湛江东海岛，在茂名不会再有大规模的投资，部分员工也会转移到湛江，带走相当一部分购买力。其次是央行加息，目前银行实际上已经开始加息，从最开始房贷利率可以打75折，到现在已经变成茂名9折，广州95折了。周小川在博鳌也明言货币政策将转向，一旦开始加息，普通市民月供增加会吞没工资的增长，需求将被压制。
     总的来说就一句话，茂名的房价跌不跌不知道，但目前的价格已经逼近普通市民的承受极限，还继续涨的话即使还有人拼命要买，到银行那也会因为开不出合规的收入证明被踩刹车。楼市汹汹，诸君请量力而行。        



（网络配图）

有空就上网

好文，楼主聪明

牛古gu

很理性的分析

秋空

清水衙门 发表于 2017-4-2 16:53
别闹了,用房价收入比来判断中国房价,简直是笑话.
国外买房,是个人的事情,但中国人买房,是整个家庭的事情.

那又怎样，以为全国都是北上广深么？

清水衙门

别闹了,用房价收入比来判断中国房价,简直是笑话.
国外买房,是个人的事情,但中国人买房,是整个家庭的事情.

mmhlhy

根深得茂 发表于 2017-4-1 07:38
通货膨胀这个因素考虑一下，房子就是最好选择，硬通货，跑得赢！

正解，也可理解成保值的一种手段。

mmhlhy

maomingplmm 发表于 2017-3-31 15:54
楼主你想多了，茂名有哪个楼盘开盘不是靠抢的，手慢一点都冇份

房产局的真实数据有更强的说服力。

摩兲轮

混论坛也有些时日了，看到茂名在线的人，个个都是七八千一万以上工资的。

twoccqun

我靠，又被平均了…然后工资又提高了！

fenghuajun

名字只是代号@ 发表于 2017-4-1 18:55
几万国企！几万公务猿！还有部分做老板！你觉得市区30万人年轻人领2000工资的能超过10万人吗？单单老师都 ...

现在市郊公务员和教师也是市区购房的中坚力量

水心泡泡

我现在都只看一百左右的房了，哪敢想140方的{:1_997:}

名字只是代号@

千年果 发表于 2017-4-1 10:43
茂名工资有这么多？

几万国企！几万公务猿！还有部分做老板！你觉得市区30万人年轻人领2000工资的能超过10万人吗？单单老师都过万人吧！

迷糊一时

我是穷人，也来看看

千年果

秋空 发表于 2017-4-1 10:47
觉得数字有问题请找统计局。

小屁民读书少，也说不出个道理来，可能是小屁民拖了大家的后腿，不好意思。

cocopalm

捅破房地产的那层窗户纸
文 | 许小年


房价问题，是一个综合的经济问题，需要全盘考虑。

第一，政府为什么拼命印钞票？归根结底还是美国在印。美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印的比美国更厉害。

第二，多印的人民币怎么办？美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意，因此，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。

第三，中国严重的通货膨胀后果是什么？参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。政府虽然贪婪，但是并不傻。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。

第四，如何处理严重的通货膨胀？政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。这就是周小川一直在做的事情。房价一直在涨，囤积了大量超发的货币。

第五，房价恶性上涨的后果是什么？房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致群体事件和政局不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。让最穷的人，最有革命性的人，在郊区有个小房子住，免得他们起来闹事。

第六，如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。

第七，大家都知道，卖地财政给政府带来了滚滚财源。但这吃的是断子绝孙饭，土地一旦卖光，就不会有后继收入了。大家不要觉得遥不可及，看看苏州就知道了。因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自贪官们的压力。但等他们认清形势，出完货之后，这把刀子就会放到老百姓的脖子上。

第八，政府会放弃房地产业作为支柱行业吗？不会。看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商。政府不可能放弃他们。

第九，政府调控的目的是什么？上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。

第十，为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税？因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。打个比方，市场上本来有100套房子，每套一万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了，后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。

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第十一，房价取决于什么？房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。