茂名城市的发展，不能舍近求远，不能脱离市场。

茂东新区

多年来茂名存在的问题是城市规模太小，市区拓展不前，城市形象太差，没有宽阔的马路，缺乏品质建筑，缺乏娱乐文化休闲设施。茂名是全国地级市当中市区最小建成区面积最少的地级市之一。茂名给大家的印象是城市不像城市。近年来，由于市区小，城市流入人口加快，汽车日益普及，城市偏小的矛盾日益表露出来，就是堵车。一个市区这么小，经济规模偏少的地方，为何在高德地图显示茂名却成为中国最堵车的城市之一？

      这是茂名人要思考的问题。我想，这就是城市框架没拉开，城市太小，挤在一块了的结果。市区八车道的路都找不到一条。像高凉路，要移树拄到六车道，还饱受非议，这是一个多么可怕的城市？这个城市都住着什么人！？本人近期去江苏常州和无锡走了走，发现在那边道路规划的确比我们超前很多，除了绿化带，主干道还有八车道。大部分路都是这样的。大家注意一下，茂名改造后的文明 路，主线四车道，上班和下班堵成什么？单向二车道，左边还有等候调头的车，右边车道是摩托车道，不堵才怪呢？在不畅通的前提下，要这么多绿化做什么？道路的最基本使用功能是走人行车，在实施和满足了这些功能后，自然是绿化越多越漂亮越好。但没有基本的面积实现行车的功能还搞这么多绿化不是堵么？先不说规划要超前，要着眼于未来三五年，甚至 二三十年。就是着眼昨天，这些规划都是过时的。现在一年茂名多十多万辆车啊，未来怎么办？所以规划要着眼于实际，实际上，茂名就是一个摩托车很多的城市，规划上要考虑摩托车专用车道，汽车摩托车分离，各行其道，更安全，更畅通，也更人性化。

   只要了解茂名的人都知道，这么多年来，茂名的市区是由河西一直向东发展的。为什么？主要原因是河西化工厂聚集，市民想远离它。越往东离它就越远，空气越好。所以越往东，楼盘越好卖。你见过这么多年，河西有开发商过去开发楼盘么？在这里不是说河西不好，只是说明了茂名发展的一个历史趋势：就是向东。另外，近年茂名楼价不断上涨，导致楼价外溢情况下，向周边不同区域各有发展。就是说经济收入高的人群选择向边边最好的楼盘，收入低一点的，选择其它地段位置差一点的楼盘。但总的趋势，茂名是向东。

    在这里重点要说的是，茂名拉大城市框架不能跳跃式开发。发展就是沿市区边扩展过去的，向东向北向西向南发展过去叫拉大城市框架，近郊的人群同样还享受着市区的配套，尽管远一点，但就业机会在，房价比中心低是吸引人居住的主要因素。如果搞跳跃式的发展，跑远离市区三五公里以上，甚至十公里，不叫拉大城市框架。那叫另辟新地搞新城。这种发展对拉大城市框架毫无帮助。为什么这样说？比如你搞共青河，搞水东，对茂名市区有何帮助，有什么意义？茂名市区的人会搬去共青河居住还是会搬去水东居住？有人说共青河不远啊！我想超过10公里了，叫二个城市了。要大家选择，大家宁愿搬去水东也不会选择共青河吧！？水东毕竟还有海，有看得到的配套和娱乐商业设施。

在远离城市的地方搞新城，不但不会帮助茂名拉大城市框架，更会加剧城市拥堵，阻碍茂名城市发展？为什么？茂名是欠发达城市，财政是有限的，你把有限的钱拿去搞没有市场的开发去了，市区去哪拿钱拓展？搞个鬼城出来，说出去好听？影响城市形象。

    有很多人说，茂东片区到处是村庄，开发成本太高了，不宜开发！我想说的是，宜不宜开发不是以开发成本决定的，而是由市场决定的。只要有需求，才会有市场！人口密集的地方，是开发商最感兴趣的地方，因为人口多，客户群体自然就多了，开发的楼容易销售。你大农村周边离城市十多公里，卖2000元又有什么用呢？广州珠江新城冼村一平方赔五万还大把开发商抢着去开发啊！深圳福田皇岗村开发商排队抢着去开发啊！因为有市场啊，能卖高价啊！当然，城中村拆迁会碰到钉子户，个别人要高价，这是拆迁的难点，但并非不能解决的。而茂东与之不同的是，东边还有大把开发土地，很多地方可以通过道路规划绕过村庄，先挑容易的开发，甚至不牵涉到拆迁。茂名东边是城市之光，环境好，空气清新。已经建成潘州大道，包茂高速，茂东快线，确立起便捷交通格局，创造了良好的城区拓展条件，当前是茂名东边（茂东）开发的绝好良机。是城市拉开框架的好机会！为何不为啊！东汇城和万达当时为什么都考虑在油十选址？就是因为他们看到了茂名城市向东的趋势！商家考虑的首先就是市场。城市规划同样应该如此。

   城市的发展和规划，要有一个精准的定位，不要背离市场，背离市场的发展是不能成功的。茂名以前发展规划游移不定，一会滨海新区，一会高新区，一会水东湾，一会共青河，一会站南。规划只要不被认同，是很难坚持和发展下去的。搞以上几个区域大部分人都是支持的，茂名的发展的确也需要不同区域带动，但它们应该有切合实际的定位，各施其能，找到各区域的特点和优势，相互作业。他们不可能都是市中心吧？！开发区和站南片区被定位为城市副中心，我认为是比较精准的。另外，共青河绝不可能是茂名的城市中心之一，更不存成为茂名未来的城市中心，一点可能性都不会存在的。搞些公园，开发几个楼盘，起个奥体中心，盖二个学校就是市中心了？如果这么简单，那发展也太容易了，有一百几十亿就能搞出个城市来，那中国遍地都是城市了。有考虑市场的需求吗？有考虑城市发展的趋势和方向吗？有多少商家会认同呢？考虑过吗！？决策时有没有考虑过国内有类似的成功案例么？有考虑过继任者会承认和执行你的规划么？

   共青河是好地方，未来是有大发展的，但并不是什么新城，更不会是什么市中心。而是要考虑为这个地方规划和招商引资，注入产业和实业。首先有就业环境，吸引了人才过来。住宅才有了刚性的需求。才会慢慢形成一定的区域新城概念，这个时间起码要经过三五年，或十年以上的不断努力和发展才能做到的。不是先搞住宅，先搞配套，没有产业，没有就业机会，这样必成空城，鬼城。国内的鬼城就是违背了这种客观的市场规律才导致失败的。既然共青河不能定位为城市中心，为什么要搞个奥体中心在那？服务了谁？搞好了，市区和水东过去都要十公里，方便了谁？招商的困难现在首先就要提出来。市区近百万人口，急需要医院，体育，文化设施配套你不搞去没人的地方搞，这就是违背市场规律的决定！

   茂名过去很多年，一直走在了背离市场的发展轨道，所以城市发展极度缓慢。当然不可否认，这几年比以前发展是快多了，但只要在外地跑得多的朋友就会知道，茂名还是太慢了。格局没铺开，只要步伐没迈开，就无法形成快速的冲刺。茂名要重新审视发展的大局问题。目前市区仅一个茂南，这是不正常的，中国都没有吧？！要在站南和茂名东提出新行政区域的概念。打站三至五个行政区。比如东边叫茂东区，站南叫什么区，茂北或茂西又叫什么区。不同的行政区有不同的定位和发展，这样才是拉大城市框架的根本。当前，茂名要在茂名东边规划CBD概念，打造属于茂名的中央商务区，加快城市配套建设，这是拉开城市架构的最快手段。既然站南定位为副中心，那就肯定不是茂名的CBD了。这是对的。因为茂名的趋势是向东，CBD肯定在东边的。不能搞了个新客站，旁边多了几栋高楼就是CBD，那太儿戏了。一个城市的CBD，格局要比之大太多了。它是城市的商业中心，商务中心，居住中心，配套中心。

（网络配图）

长安之星.

说再多也没用啊！已成定局！

茂东新区

市民片区，共青河适合搞产业，搞工业园，搞物流园，不适合搞城市，甚至不适合开发大量的房地产楼盘项目。OK！？

我的论点很充分，放眼中国没有这种成功的案例，放眼茂名搞组团，搞了这么多年市民片区和水东湾新城，博贺新城都没有成功。之所以下这个论断，不是张口就来的。就是基于市场出发，共青河和市民片区远离城市，没有就业机会，没有市场。如果搞产业，等成一定规模人口后，会形成一定的住宅商业配套，形成一定的街区，但绝不是什么所谓的城市，更不会是什么的城市中心。一点可能性都不存在的。所谓的高铁新城带来多少人流旺起来完全是骗人的。因为高铁站都是中远程旅客，来即走，不会在当地消费的人群。你看看中国最大客流量的高铁站，广州南站，开通了10年左右了，周边有一个像样的商业么？有一个街区么？马路上有几个人行的？所以什么东西不要拍脑袋，要研究，要从其它城市中汲取经验和教训，才能更容易成功。

凭心而论

茂东新区 发表于 2019-2-10 21:58
写在茂名建市60周年，探观茂名城市未来大趋势！

我没闲研究80年代以前茂名城市的发展，从记事开始，茂名 ...

砖家。

南海之子

忠言逆耳利于行，贴主用心良苦

南海之子

温故而知新

茂东新区

远离城市搞新城，天下没有成功的案例

细菌性战争

茂名站新站房就是活生生的例子，关乎全市人的利益，结果呢，征收不下来

大戳憨饮烧酒

茂东新区，彻底完蛋

dglgliang

玉都山城 发表于 2018-12-30 12:58
茂名这几年一会搞茂港区，一会滨海区，一会水东区，一个都没搞起来，市中心也没有拉大，钱太分散了，加 ...

其实这是没有办法，当年规划没有太大问题，石油给茂名城起步，未来的发展必须沿海经济，才能跟湛江、阳江、汕头那些主城区看齐，以前的官场太过腐败，加上省里没有政策支持，导致那些项目基本三天打鱼两天晒网，有成绩才怪。
茂名开始发展也是当年省委书记汪洋给茂名的批示才开始发展的。
还有茂名这步棋也下得是有点大，但是也是没有办法，必须这样来，过几年，深水大港经济带、西组团经济带、南组团经济带、中组团高新产业带将协同作业，构成茂名新经济引擎！
否则茂名围绕着茂南一个小城市，迟早是越来越被别人甩得更远，现在已经比别人差了，方向错了，再努力也是更大的小城市。就算把整个羊角变成城市，也没人觉得茂名跟湛江是一个档次的，只会引起空气质量变差，所以茂东之言不得民心。
现在的茂名规划是很科学的，工业区附近预留绿化隔离带，城市大到一定程度，预留绿色走廊，这是很合理的。

茂东新区

忆丰我想是一个很好的案例了。搞家具建材的。离市区十公里，离水东又十公里。装修的去买东西，时间成本，交通成本多少？考虑过么？一个家庭装修要买的东西是很多的，而且一次经常买不全，要来回多次。在市区装修，去其它建材城拉一车东西不到100元，去忆丰起码200元下不来。忆丰搞了好几年了，现在人气凋零。我当时就多次说过，难以成功。规划也不行，规模也不行。定位也不准。

这是一个经典现实的案例。说明共青河搞不了新城，更不要扯什么市区市中心之类的。所以市民片区搞那些住宅，我劝开发商几年后再考虑，或者十年后。等有了产业再考虑作为配套建设。现在搞了根本没人买的。谁去住？去那住做什么？而且还这么近乙稀厂。再看看碧桂园的远郊房，无论镇盛的还是坦场的，除了别墅销售尚好（有钱人喜欢别墅，喜欢静）多层，小高层洋房哪个搞成功了？现在山阁温泉小镇都黄了，卖得不好，价格也上不来，现在被远洋地产收购了。


未来几年，地产更惨。真的，不信到时大家看，离市区远的死得最快，最惨！今年开始，市区的房都难以销售，更不用说没有配套，没有人气的地方了。买来养老么？但空气不好啊！不适合养老。

所以共青河的定位和建设，要三思，要慎思慎行，切不以为搞了几个楼盘就能起来了。真的起不了的！消费者会越来越聪明的，以前茂名楼市好骗，未来越来越难骗。不是开发商说什么人家就会信什么的。

失败的原因只有一个，就是离市区太远！脱离了市场，增加了成本，又没市区好，唯一优势是便宜，到时开发出来的楼盘绝对跟下面乡镇差不多价，五千元左右，价格叫高了都是套路。以后近郊很多楼盘都会五六千左右，所以市民片区的房很难销售的。现在几个开发商动工了，开发商拿的地便宜，1000左右一平方，其目的是想占地。象征性先搞一点而已。不想说太多了，让时间来证明吧！

茂东新区

写在茂名建市60周年，探观茂名城市未来大趋势！

我没闲研究80年代以前茂名城市的发展，从记事开始，茂名建镇建市，从河西附近开始的，二三十年前，很小的时候，我第一次到茂名，给我的印像最深的就是河西汽车站和河西书店，那是我对城市的初识，也是对茂名的初识。茂名城市初建，源于炼油厂，油城随之诞生。城市由西向东，是茂名过去几十年来自然发展的趋势，或者说市场选择。
   城市向东，缘于风从东来，把油厂的空气往西边吹;出远门去珠三角广州深圳等城市，甚至北方也需从东走。茂名市区道路的延伸，越往东，城市空间越大，空气越好，导致越往东，茂名房价越贵。近年，随着房地产的发展，茂名城市向东向、向南及向北缓慢扩张，呈现一中心（文化广场周边为城市中心）多格局的城市发展态势，但总体而言，城市趋势还是向东（这个可以由房价来判断，包括住宅和商业的价值，越中心，越贵）东汇城，宏丰新城的商业卖到5万左右一平方米。
   过去几年，茂名市区东扩至茂名大道，开始缓慢了下来，一方面市民意识过了茂名大道不是城市了，另一方面，车流量巨大的茂名大道，成了迈不过去的心理概念，导致市区一直迈不过茂名大道。茂名大道甚至成了茂名城市扩展的“拦路虎”。另一个重要原因是政府没有规划城市向东扩展的引导，更没有向东道路，市政配套的设施的建设，甚至规划。这些是决定茂名城市过去市区拓展缓慢的主因。
   综观国内，作为一个800万人口一万多平方公里面积的大地级市，市区才50左右平方公里，太小了，举国无双！面对日益拥堵的交通和快速增长的城市人口。茂名的城市病日益突现出来。市区到处堵车，上下班高峰，节假日，下雨天，汽车排长龙几百米成为日常，除了过去道路规划比较窄外，市区路口多，红绿灯多，交通管理也存在很多问题。但其深层原因，主要矛盾就是市区太小太挤，出城的便捷道路太缺。所以，拉开城市架构，建设近郊新城才是出路。
   我多次提到，茂名未来三年，最主要的矛盾就是要解决市区扩张，解决市区偏小的问题，这个问题甚至比招商引进一个1000亿的项目还重要。因为茂名市区作为茂名的经济，文化和商业和商务中心，它本身的功能和形象直接决定了茂名的未来！别人对茂名的印象，招商引资，茂名经济的出行和通行效率等等，都要靠城市核心区来解决，如果核心区搞得不好，一切都枉然！
   一个城市无龙头，是很难起带动效应和经济辐射的。所以国内很多城市都开始实施强中心策略。大到湾区经济带动全国，三角洲经济带动区域，小到城市CBD带动地方。例如江苏GDP最高的是苏州，但江苏认识到了省会人口等众多的优势，开始要造强省会这个中心策略，山东也是，近年大搞济南，毕竟青岛作为新兴城市，带动力始终不强。
   在我看来，强中心不只是一个带动和辐射的作用，它还有一个展示作用。就是它是一个城市的窗口，人们通过这个窗口能看到这个城市的发展水平，能看到这个城市的文化和人文感观。过去的老城是自然形成的，城市没有太注重规划设计，没有人为科学的牵引，它只能代表一个城市的过去，但不能代表城市的未来。城市的未来就要靠科学、合理的规划，比如说汽车这么多，道路要多宽才能满足未来二三十年的发展？人口这么密集，我们的居住的人口要离地铁口不超过500米远才便捷。我们的绿化面积需要多少？光绿化还不行，绿化水平要达到什么程度？甚至种什么植物对人体健康更有意义？一个新城市需要什么配套和服务来满足人们生活的需求和日益增长的文化需求？还有日益发展的体育，商业等等等的科学配套。其实说白了就是要搞一个新城来概括这些科学合理的规划和发展。一个新城要搞得起来搞得快就要有一个中心点，通过中心点来带动。这个中心点就是城市的CBD和CLD。就是代表了一个城市最高发展水平的地方，展示给外人形象感观的地方。做生意的人都知道，去一个城市投资，考察，这个区域大家是最感兴趣的，因为从这个地方，可以直接概括地感知一个城市。本人从事地产近二十年，我做过众多大商家招商工作，很清楚，要把商家招过来，第一站就是要把他们请来本地，首先要带他去看看本地区最旺的地段，让他们看看当地的消费能力，感受一下这个城市的信心和未来，才有可能成功。作为外商或投资者，去到一个城市的第一印象就要有那么一个像样的中心，概括起一个城市经济，文化，商务等为中心的圈层。
   而今，茂名的GDP达到了3000多亿元，是有足够的财力和充足的市场需求开展这种规划和发展。
  有人提出在远离市区的地方搞个新城，承载茂名的未来。我们来看一下，过去五年茂名。水东湾新城，高地新城，博贺新城，市民片区，这些等等的新城，离市区超过十公里，现在搞成怎样？他们这么远与市区有什么联系？！这些所谓的新城现在都没有搞起来，即使他们能搞起来，这些新城可以解放茂名市区的人口和交通？答案是否定的，解决不了市场区的矛盾，解放不了人口和交通。茂名市区的人来自四面八方，有原市区土著，有高州的，信宜的，电白的，化州的，还有外地的。他们会去哪个新城生活？
我一直说，除非有庞大的就业机会，工资比市区还高，就有可能把他们吸引去。不然呢！？这种可能性存在么？这种可能性是不存在的。深圳市区的人不会因为搞光明新区就搬去光明住吧，不会因为搞大运新城大运中心那里就成了市中心吧？广州也不会因为亚运城就搞起一个城市。不会的，因为太远。区域性的新城只能吸引当地周边的人口。但在城市边就不一样了。从当年的越秀到天河，从天河到黄浦，一步一步经过二三十年才形成了新区和城市的大扩展。不是一个概念。一个城市内资金，人流，物流，文化是缓慢并自然流转的，就像人的血管，需要身体血管就伟承，二个城市，中间断了档，如何传承？这是市场的规律。
   所以，茂名还是乖乖地搞好市区边的新城吧！什么把市民片区，共青河规划为市区，还要叫嚣什么市中心，不嫌搞笑么？中国有这种成功的案例么？没有！一个也没有！退一步说，市民片区和共青河搞起一个城市，那么把市区和水东连接起来了，市区和建成区比北京还大了，可能么？现实么？茂名有多少财政可以这么多中心地搞？茂名有多少城市人口可以装载成几个城市中心？
   我重申，本人不是反对开发共青河，更不是反对开发其它区域新城，而是反对这种无知的定位问题。定位决定成败！不是那要根葱非要做根个蒜，这完全是违反市场规律的，不考虑茂名现实的做法。共青河是要搞产业的，对茂名有利，对共青河有利，这是尊重市场的正确做法。利用共青河对外交通的优势和土地便宜，人口不密集的条件，招商引资，大搞产业，包括郊区娱乐业，像广州番遇长隆世界一样，这是可以搞的。但千万别搞什么城市中心，没有可能成功和实现的，做不了的。不说过去，未来房地产走势肯定不如以前，这对城市外的所谓新城，更是难上加难。每一步都举步维艰！真的。
   我的极力反对，是我个人认为，茂名不能再错了，已经在发展的路上错失了太多。茂名不应该是今天这个样子。就是太多无知的管理者把茂名带沟里去了，茂名应该回到原本正确的发展道路上。
   奥体中心，一个城市扩张的助推器，千万千别浪费了。很多人理解错了，奥体中心只是服务全国大型运动会，其实它最终的目的是服务更多市民，为全民健身运动，实施大多数人更方便锻炼身体而存在的。如果近郊能搞奥体中心，对城市拓展是极有利的，而在远郊，超过市区五公里，建起来也是浪费。到时招商商业营运大把棘手的问题随之而来！考虑过没有？
   茂名这么大地盘的一个地级市，辖区太少，茂南，还有电白二个区，电白还只能算半个，一半在水东，一半在羊角。所以我一直主张在茂名市区周边再增设二三个区，作为一个新区概念来发展，这样事半功倍，别人看起来茂名也大一点，起码不那么另类，一个大地级市才二个区，太另类了。
   城市向东，不是因为我有利益关系，更不是因为我是羊角人。而是充分认识了茂名的过去和现在的城市趋势。很多共青河网友找不到反对我的理由，一味把我套在羊角说我主张发展茂名是有利益在那，那是他们无力反驳，找不到事实的依据，只能选择盲目地抵赖。不过也无所谓，这种人见太多了。
   我想，茂名一直在向东，为何不助力一把，推一下，这样城市进程能更快一点。于是茂东新区成为了我的建言，开发茂东近郊更现实，更容易。茂名往东更近发达的珠三角啊，往东也是门户，往东空气更好，水源更充足，交通也更便捷。茂名市区往西，要优化，拓展新空间和产业。比如搞大学城市，符合定位，大学不一定要在市区，甚至未来搞科研，搞新产业，都是有大把前景的。茂名往南还有些地，毕竟开发区也紧连接着市中心，再往南大远是大烟通厂了，南风悠悠，你想在那居住么？在自家阳台看烟通？往南往北都找到自身的优势和定位。但茂名城市向东，是市场的力量和趋势！你们就不要为了自己的丁点利益跟我较真了吧！？


   写在2019春节前建市60周年，祝愿茂名未来有一个光辉的大未来！不为自己，也为不了自己，只为茂名发展能比过去任何时候都能快一点，以新的光明来映照过去不科学的黑暗！在这里，我们愿意相信新的书记和市长的到来，茂名的大未来更值得新期待！

正途沧桑

楼主这个观点有点道理。

weixiya

顶一下{:1_991:}{:1_991:}{:1_991:}

piaoji

就是就是