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本帖最后由 茂东新区 于 2021-4-28 11:55 编辑
茂名城市的趋势是向东。所以买房升值潜力最大的就是东边。我举个例子。2013年的时候名雅世家6500元一平方米，我压了名雅世家，亿城名苑在计星路当时价格5800元一平方米。今天，名雅世家二手房13500元一平方米，亿城名苑8500元一平方米。地段越好，校区越好的房越保值升值，第二，未来城市趋势的房越升值。现在中心是文化广场及西粤路，10几年后茂名的中心是东粤路周边及往东。以后房子越来越多，好的房子越来越贵，就是地段好，配套好，学位好，或者产品好。以后郊区或远郊的房越来越不值钱。建议远郊的房别碰，除非就是为了属居住，对社交，配套没有什么要求的，不考虑未来价值的才可以买。
茂名楼盘最有价值的区域依然次为：
1、茂名市区
2、高州市区
3、其它地区。
为什么有这个结论，绝非看不起或故意贬低其它地方。一个地方楼市的价值首先要看人口和人口流入。可以人热力图看一下。茂名和高州城区的人口密度远比其它地方高。茂名市区的人口流入是最大的，所以发展快，未来还要拉大与其它区域的差距。其次人口密度最大的是高州，高州城区有50多万人口，学生就有几万人口。教育和医疗比较发达，高收入人群也多。主要有公务员，教师和医生。这是高州房价比茂名其它县城高的主要原因。另外，电白和水东片区，因为沿海，交通便利，土地多，以后的经济会不错的，承载了茂名产业的大未来，但水东的人口非常分散，自建房极多，楼盘供应量太大了，到处都是楼盘，以后房价肯定涨不动的，如果地产形势不好，房价跌得最惨的就是水东片区。如果水东片区的房价能稳定上升，必然有一个前提，就是楼市供应量要下来，第二产业和人口要跟上。你再看看水东楼盘的积压量数据就会认可我这个观点的。再举个例子，像旦场碧桂园，别墅产品价格还比较稳定，因为有钱人对低密度环境好品质好的产品比较喜好。但洋房的价格十几年没涨过，跑输全城。洋房的客户就是普通消费阶层的，对配套，就业，交际圈有着明显的依赖。远离市区，注定没有太大的价值的。
我发现很多大品牌开发商，在茂名开发楼盘，投资策略这块都研究得不透。碧桂园，保利，世茂，龙湖，奥园，美的，恒大等等。真正赚到钱的就是碧桂园和保利。特别是保利，保利的策略是哪里的地都拿，市区的，近郊的和远郊的，保利近郊的和远郊的，很多地拿得并不好。比如东湾，地并不好，但地块比较大，他就能钱自己做配套，包括学校，商业什么的。奥体大都汇这是这种策略。像龙湖，这么大地产商，居然这么没经验，它拿的地在茂羊路水厂边，地这么小，自己做不了配套，周边配套也不行。开价竟然卖8000多，生扯官渡公园的概念，实际离公园一公里多，现在7000多卖不动，经常拿六千多出来搞促销。再来分析下碧桂园，碧碧桂园不在市中心拿地，都是在近郊城市边为主，但它园林做得不错，楼还有不少是一字楼的，加上装修这块让人感觉省了不少钱。所以卖得整体都不错。楼盘不大不小，小区和园林都还可以，自然销售不会很差。他也赚到钱了。
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发表于 2021-4-28 11:03
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