本帖最后由 maxman 于 2017-3-26 11:28 编辑
“2016年万达商业探索出的合作类万达广场可以说是万达轻资产模式的最高级形式。”在近日召开的公司年会上，万达集团董事长王健林重点阐释了万达2016年轻资产化过程中探索出的新模式。 万达商业2016年在北京丰台区的槐房村以合作方式开业了一家万达广场，签约了18个合作类万达广场。王健林解释万达商业加速轻资产化的原因时表示，轻资产化可以降低房地产调控周期带来的风险，带来的租金分成含金量更高，同时可以提升企业市场估值。 在合作类万达广场模式中，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。目前市场上，综合体运营企业进行品牌输出时，分成一般维持在15%-20%。 北京槐房万达广场是万达商业轻资产转型的第一个合作项目，也是万达参与北京市新农村建设的案例。该项目总建筑面积23万平方米，包括购物中心、室外商业街等业态，由北京市丰台区槐房村集体企业出地、出资，万达参与规划设计、建设管理、招商运营。 槐房村位于北京市丰台区南苑乡，南四环公益西桥以南，是北京市丰台区新农村建设的示范基地。万达称，槐房村与万达合作建设万达广场，带动了周边土地升值，万达广场入驻消息公布后，周边地块成为开发商争抢的热点。
王健林指出，这种合作模式不但能分得租金，省去资本化，还解决了集体用地问题。 中国现行土地国有制，集体建设用地不能用于买卖，无法办理产权证。但在城镇化飞速发展的背景下，如北京、深圳等一线城市的市区内仍留有很多集体用地。农民拆迁后，政府预留的产业用地大多用于建设商场。 在重资产模式下，由于无法办理产权、无法进入资产表，万达都“不敢碰这种项目”。王健林表示：“这种合作用地有的位置很好。比如去年我们破天荒在北京二环内找到一个合作类万达广场项目，这块地留了十多年了，不管谁来开发，这个村的老百姓一直都没投票通过。这回万达去合作，超过90%村民同意。” 万达商业轻资产的另一种模式是投资类万达广场，即投资者“拿钱下订单”，万达负责找地、建设、招商和运营。 王健林为轻资产模式制定了时间表：今后每年最多开50个万达广场。其中，重资产项目要减到5个左右，合作类项目确保签约20个以上，上不封顶。如果合作类项目多了，就减少投资类项目的数量。2020年以后原则上不再做重资产，全部为轻资产。 万达商业2017年仍有11个重资产项目，39个是轻资产项目。王健林称，这是因为重资产项目前期已经投资开工。 万达广场“变轻”之后，王健林要求，作为集团转型重点、万达广场的操盘手，万达商业也要在2018年提前两年完成转型目标，不再做“地产商”，成为商业服务型企业。他提出，万达商业将减少地产投资。除了万达城配套的住宅外，原则上不再新增住宅开发。 在这次公司年会上，王健林重点解释了万达商业为什么要加快“由重变轻”的步伐：中国房地产开发周期性太强，3年一次调控，企业现金流不稳定，预期经常变化。更重要的是，万达现在已经可以依靠品牌输出挣钱，风险较小，由分成得到的租金含金量更高，“分一块钱，7毛5是净利润”。 “万达商业要用实际行动来证明，不当地产商，这个公司更值钱。其实市场已经回答了，地产的估值也就10倍左右，但商业租金的估值是30倍甚至40倍。”王健林说。
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发表于 2017-3-26 11:21
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