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同事回老家县城买房了。逼迫她做出这个决定的，是售楼先生一次又一次的催促。售楼先生苦口婆心地劝她:县城房价现在可是洼地!你再不买就晚了!咱们县的房价肯定是要涨的，怎么着也得涨到2万一平米吧?你不要光看咱们县穷，但是咱们县出去打工的人富啊!咱们县的人基本都在北京打工，这工资在北京买不起，所以迟早都会回到县里来买，而且北京人也来咱们县投资购房啦!再说现在京津冀一体化了，咱们县可是和北京挨着的，这房价以后怎么也得和门头沟一个价吧?而且咱们离雄安新区直线距离才100公里，你地图上可以自己量啊!100公里什么概念?北京四环一圈!多近啊!到时咱们县的房价还不得涨到3万?4万?
于是同事就这样以每平米9000元的价格在这个家乡贫困县买了房。听到价格，我是很吃惊的。因为我的老家，一个堂堂的省会城市太原，2017年平均商品住房网签均价也不过8040元/平方米。在这个以房价论城市发展状况的时代，我都为之汗颜。我刚感叹完惭愧，陕西的同事也表达了秦晋之好的心情，他说我们西安房价也差不多这价，万元上下飘着，西安东二环有新楼盘开盘价才8000!和人家这贫困县没得比啊!
我们刚抒发完情绪，就立即被长期关注十八线城市房价的浙江同事鄙视了。他说你们不了解情况，现在县城房价普遍比三线城市还贵，特别是河北的。有个段子这么说的:北京的房买不起，保定的房看不上，回老家买吧，一看比石家庄还贵!这说的就是刚购房的这位同事啊!
二
同事说完，我出于好奇查了一下国内县城的房价，震惊地发现售楼先生说的还不是空穴来风，目前县城房价已经突破天际了。据最新统计调查数据显示，全国200个县城新建商品房销售均价超9000元/平方米。就算是国家级贫困县，县城的房价如果没有达到6000，传出去都是丢人的事。
那么为什么在一线城市严控房价的背景下，县城和三四线城市的房价却迎来了大幅度上涨呢?之前看到有人总结了县城房价暴涨的五个原因:追求优质教育、旧城改造、外来开发商、大城市资金外溢、农民进城。其实简单总结来说就一句话，按下葫芦浮起瓢。一方面是购买力的按下葫芦浮起瓢，县城在外打工的人纷纷回乡置业，相当于一二线城市购买力的转移，自然大幅度抬高了县城房价。另一方面是资金的按下葫芦浮起瓢，大城市的住房市场被严控，资金自然流向了三线城市和县城，特别是央行还定向发放了大量棚户区改造的抵押补充贷款，这也进一步推高了县城房价。
而且县城的刚需比一线城市的刚需还要"刚"。在一线城市买不起房的年轻人，大不了就租房住了，现在也在鼓励租房租赁。但是县城可没什么人租房，县城购房早已是中国农村青年结婚的标配。而且县城正在经历轰轰烈烈的城镇化运动，周边大量农村变成城市的一部分，他们是城镇化的第一线，这些人不同于租房也能过日子的一线城市，他们购房都是铁打铁的刚需。
所以别看县城的房地产开发较少，但是县城的住房供求关系比一线城市要紧张多了。县城基本又是封闭的，几十万人口的熟人社会，房地产市场不是一个成熟市场，没人去摇号抽签。一个新楼盘，如果不找熟人打招呼，甚至有买不到的可能性。这种无意中形成的饥饿营销，也坐实了售楼先生们嘴里的危言耸听，把县城每一个外出打工的年轻人神经都崩得紧紧的。在"危机意识"下，越来越多的人超前购房。
三
那县城"高价"买来的房子究竟如何呢?恐怕很难如意。很多购房者是对标一二线城市的成熟社区在县城购房的，但县城的基础设施、公共设施、物业服务水平自然是不能和一二线城市相比的。从配套来说，几乎是要商业配套没有，要优质教育资源没有，要医疗资源没有，要工作岗位没有，基本上是要什么都没有的状态。除了楼盖得很漂亮之外，没有什么能拿得出手的东西。这由此也导致了县城购房群体频繁的维权事件发生。
此外，县城房地产市场不是成熟市场还有另一重表现，那就是销售的不合规。就听来和看到的情况，县城中的开发商多以当地小开发商为主，五证齐全几乎是奢望。同事在县城买的房也是如此，连商品房预售许可证都没有。我质疑说没有商品房预售许可证，你是怎么办下贷款的呢?他说开发商可以替办啊，而且都不需要首付到50%，只需要交20万(相当于20%)，剩下的慢慢还就可以了。一部分还银行，一部分还开发商，利息还不同。其实质是就是开发商人为的加了一个国家严令禁止的首付贷，做成了分期付款的样子。
四
我们一听都很惊讶，说这么操作也太无法无天了，没有足额的首付比例，如何防御经济风险?举例来说，100万的房子，你贷款额度达到了80万，那么当房价下跌超过20%的时候，你实质上就是负资产者了，债务风险不言而喻。同事辩驳道合规就一定没有风险了么?村里结婚在县城里买房，哪家不跟亲戚借个遍借出来小几十万的，这不一样是风险?
想了想也确实如此，在目前的乡俗之下，县城的房价实际已经远远超出了当地的承受能力，转而求助于其他途径的借款，而这巨大的还款和还贷压力使他们的生活难以承受一点波折。特别是那些外出的打工者，一边供着房，一边还着亲戚钱，一边还要租房，如果他的工作收入出现大幅度下滑，或是两三个月没发工资，可能这个人就要破产了。同事正是如此，那边每个月还着5000一个月的贷款，这边北京还交着4000一个月的房租，一个人工资已经彻底全部搭进去了。如果工作出现问题，他将完全失去还贷能力。更进一步的来说，如果出现大面积长达半年的萧条或不景气，中国很多县城房价将发生因为无力偿还贷款，或主动弃房的崩盘，基于房地产的县城经济将崩溃。
（小编配图）
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发表于 2018-6-16 23:56
