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从人口角度看房价 李俊
影响房价因素有人口、收入、通胀等，所以不能只看到一个因素。假设影响房价因素只有人口，那么一个城市房价和中国人口数量变化的相关度并不高。有一些人往往从一个国家人口数量变化去判断一个城市房价，但是这种做法犯了统计学的错误。
中国未来人口数量增长缓慢，甚至有可能出现负增长，这点基本上形成共识。一个国家人口数量增长很快，但是并不等于这个国家所有城市人口数量都增长，也有一些城市人口数量出现下降。人口数量减少的国家，同样也有一些城市人口数量出现增长。
根据第七次全国人口普查结果，广东常住人口1.26亿，与2010年第六次全国人口普查相比，人口增加了2170万。广东省常住人口总量增加两千多万，但也不是全省每个城市人口数量都是增长，湛江、揭阳、梅州、河源、汕尾、潮州都出现人口数量下降。
虽然湛江常住人口数量相对十年前下降1万多，但是市区常住人口数量增长速度很快。湛江地区常住人口数量下降，主要在下面的县市。湛江代管的县级市雷州常住人口与2010年第六次全国人口普查相比，十年共减少10万人，下降7.47%。
雷州常住人口数量在十年时间里减少10万人，可是县城常住人口数量却是增加。这种情况下，并不是个例，而是普遍现象。如果我们要从人口角度看房价，那么分析人口数量方面，就应该做到细化。
有一些人说，十年以后，房子数量多于人口，到时房子就是白菜价。西北地区和东北地区，确实有个别地级市和一些县市，出现所谓白菜价的房子，但是也没有把一线城市的房价拉下来。
相同品种的荔枝，不可能出现湛江卖三元一斤，深圳卖三十元一斤。如果深圳荔枝价格远远高出湛江，那么人们就把荔枝运到深圳销售，就把过大价格差拉下来。深圳房价十万元一平方米，你老家县城房价五千，但是你不可能把老家房子拉到深圳卖。
深圳房价高，人们可能会到东莞或者惠州购买房子，确实有一定的替代作用。也有一些在深圳工作的人，买不起深圳周围的房子，跑到湛江买房。通常情况下，人们不会觉得深圳房价高，就跑到西北地区一些县城买房。
决定房价的主要因素，就是位置。深圳房价远远高于湛江房价，主要原因就是位置不同。就算在深圳，不同区域，房价也是有很大差别。日本有一些地方房子出现白菜价，甚至送房子，但是东京房价仍然很高。
不能用全国房子数量来衡量一个城市房价，毕竟两者关联程度是极低。某省份高校录取率提高，并不等于考上清北难度就下降。假定考生竞争力保持不变，只有清北录取人数增加，才可以降低考上清北难度。
很简单的例子，某年全球降水量偏多，也不是等于每个地区都是偏多，甚至有一些地区是严重偏少。房价也是一个逻辑，要看人口，也是要具体区域。不仅要看人口数量，也要看这个群体背后的收入。
说到房价之类话题，似乎人人都可以发表看法。能够把学问做到“窄而深”，这才是真正高手，房价领域也是如此。 2021年8月1日
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发表于 2021-8-8 15:41
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