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经常看大家争论湛江和茂名的比较，我觉得大家可以跳出来，毕竟湛江和茂名是邻居，和气生财。今天讨论一下房地产行业：
1、恒大，国家救不救？不救？不可能的！但是只能拉长周期去救，保证卖出去的房子和在建的楼盘不烂尾，但是工期会比原计划拉长，至于期限是多少年？这个三五七年吧！。
2、其他暂时未暴雷，但是在危险边界的房地产企业，国家救不救？救？方法手段是什么？第一，目前房贷利率将近6%，首付3成以上甚至5成。14年-15年房贷利率最低能去到2.5%，如果要救市，可以通过房贷利率和首付比例做文章，随便降一点利息，可以救活岌岌可危的房地产企业！第二，以前限购手段不明显，目前限购条件多，也可以通过开放和取消限购条件来救市。目前这两个救市手段如果实施，中国的房价还可以翻倍！
3、目前国际大环境是通胀，最直观的是油价有可能会涨到100美元一桶，目前75美元一桶原油，对应我们的感受压力是去加油站加油有可能去到8元一升油。所以美元会加息抑制通胀，以及目前大环境外资也在撤离（这一点大家慢慢感受，本人不敢说太多，怕被请喝茶和查水表）。
4、所以问题来了，如果美元在近期加息，理论上RMB也会跟进加息或者保持不变。RMB如果为了救房地产去降息，这个矛盾就来了？降息意味印钱，印钱意味货币贬值，货币贬值，外资更加吃之无味，加紧撤离。所以大环境是不支持这样降息救房地产的。
5、如果不降息，房地产怎么活下去，大家还有有没有意愿和能力去买房？毕竟仔细算一算，按5%的贷款利率，假设贷款30年，简单粗暴的算一下，总利息是5%*30=150%，即是贷款金额的1.5倍，如果30年间房价不涨一倍以上，对有钱人来说是一个失败的投资，对刚需来说，也是非常吃力，透支了未来的钱。所以无论从刚需或者投资的角度看，在房住不炒的大政策环境下，房价越不涨，贷款利率越不降，大家都没有强烈的意愿去购买。
6、结合人口增涨趋势对房价影响的分析，举个例子，茂名。茂名算是中国比较典型的介于三线和四线城市之间的中小型城市：人口多，但是大部分劳动人口外流到一二线城市打工，剩下留下来的基本是国企，公务员，老人和儿童。据本人观察，国企和公务员家庭在茂名不缺房子，手上基本有两套新房以上，和一套老的单位房，在如果是独生子女的情况下，基本有一两套是空着的，或者出租的。除了公务员和国企员工和各位老板们，其他在茂名的收入一般的社会主义接班人，勉强只能供一套房的，也不有少家庭，但是据观察，目前能咬牙上车的都已上车，没钱上车的基本也没钱上车了。
7、本人是茂名人，但是是外地手机号码，经常收到茂名房产销售的电话，说哪里哪里的楼盘，有没有兴趣？456789开头的房价都有，当然还有商铺和公寓等等产品推销。茂名把房子销售希望寄望于在外打工的茂名人，这个策略本身没有错，可以说是个好策略，本人觉得毕竟是找对了销售人群！目前也只有在外的游子有需求、有能力、有意愿在茂名买一套商品房了。因为想给年纪老迈的父母在市区有个好环境养老，毕竟现在农村没几个人了，老人也来来去去是那么几个，一天比一天少，平时在村里面玩的要好的说不定那一天，在村头就突然消失了（子女在城区买房叫他们上去带小孩了或者去卖咸鸭蛋了）；另外自己在外面打工，在一二线能买的起房子的都买得起了，买不起的只能转头回茂名找个退守的地方，先在茂名搞一套房，至少保证以后有瓦遮头。所以需求和意愿方面，在外面干饭的打工人，是极其有意愿回茂名干一套房的！至于资金方面，怎么在外面的干饭打工人的工资收入都比在茂名工作的强，所以钱不是问题。
8、俗话说的好，钱不是问题才是大问题！第一，茂名公积金好多地方不通用，另外好多楼盘的公积金贷款政策都不一样，导致那些身怀几十万公积金的流落外乡的干饭人不知道怎么弄了。第二，茂名城建可谓四处开花，每个组团都有亮点，缺少信息的在外老乡看花了眼，究竟是在靠近老家的高州城区搞一套好呢？还是在如日中天的共青团搞一套好呢？或者在靠海的电白搞一套好呢？又或者在成熟的茂名市市区搞一套好呢？各位老板们不做选择，每个区域都会来一套，但是相对于干饭的打工人来说，兜兜转转，把整个茂名楼盘看了一遍，一个国庆7天假期又没有了，还是保住工作要紧，先上北上广打工再说吧，以后买房慢慢挑，看定一点先，每个地方各有优势，不急不急，看看那一匹黑马能跑出来就压注哪里，毕竟不是去菜市场买白菜。
9、说白了，流落在外的老乡，不是没有钱，相反几十万首期秒转到账，本人觉得根本问题就是觉得楼盘性价比不高，与预期目标不符合。zf吹的重点区域建设慢，只看到密集楼盘，没见到预期的公园和学校配套，虽然自己买了房大概率还是在外面打工，但留下来的老人养老要公园，小孩需要学校。即使有配套的都是小公园小学校，小打小闹，格局小了，人家在外面可谓是见过大世面的，那这些规划建设糊弄老乡，这水鱼比较难上钩，包括外乡候鸟的炒房团。城建、楼盘配套规划落后，以后买了就很难向周边的同事吹水，我在茂名老家有一套面朝大海春暖花开的房子，因为现实是楼间距非常小，绿化率非常低的高层平民窟而已。所以很难冲动下手，自己老乡都嫌弃，炒房团就更不用说了。
10、以上9点都是我在床上拿手机手打的，好累了，不想bb了。欢迎大家评论及指正！为茂名的发展给出良好建议！
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发表于 2021-9-20 10:22
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