愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-23 16:58
美丽的茂名市！

美丽的茂名市！

愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-23 16:52
共创卫生文明小区，共建幸福和谐家园！

美丽的茂名市！

愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-23 14:16
业主、业委会、物业公司、这三方是什么关系？

“物业”泛指是一个小区里全体业主的公共财产。而很多业 ...

小区的自治和自管有何区别？


一个小区若然未成立业委会，就无法行使主权，没主权便谈不上自治，更别说自管，因为自治是自管的前提条件。

其实按照国务院现行的《物业管理条例》，居民小区本来就是一个自治性的区块，但不是组织，是因为只有在小区里组织召开了业主大会，并且选举产生了小区的业主委员会后，才能叫组织。

但从中国现时的《物业管理条例》，从名称上看，就把“物业公司”当成主体了，虽然条例的实际意思，物业指的是房产实体，但现在绝大部分业主已经把“物业”都理解成为物业公司了，而“业主”的原意本来是“物业主人”的简称，但现在很多人在很多小区里，已经体会不到“主人”的感受了。

现今的现状是，由于政府缺乏物业的监管机制，加上业主，业委与物业间的关系处理不当，很多人老是叫嚷着要取缔物业、取消物业，甚至把物业比成黑社会，但对物业要一分为二理性看待，不能一竿子打翻一船人，很多小区的物业服务还是很不错的。

如前所述，当今的中国，没有任何一部法律、任何一个组织或部门，以及任何一级领导，是不允许小区不聘用物业公司的，或者说，没有人强行给小区安排物业公司。

那么，如何自治呢？或者叫何为自治呢？

其实，自治的核心就是制定规矩，大的说法就叫“立法权”。在小区里来说，就是制定小区里的相关的各种“法律”。或者叫“治权”，或者说话语权，都行。只不过，很多的人其实是分不清楚的。

那么，如何才能“自治”呢？其实自治的前提就是要对小区有“主权”。按照物业管理条例，小区在业主委员会成立之前，其实其“主权”是在开发商手里的。只有成立了业主委员会后，小区的“主权”才能移交到业委会手中，或者全体业主手中。如果不成立业委会，小区的“主权”是不可能移交到个体的业主手中的。

举个例子：中国从英国收回了香港的主权后，主权要移交给中国政府，而不可能移交个某几个人。即使移交，这些人也应该是经过严格程序成立的一级组织，如香港特别行政区政府。我想这个大家应当明白了吧。

很多人不明白自治的涵义和核心，现在已经说明白了。小区自治就是成立小区的组织——业主委员会后，为小区制定各种规矩并且组织人员来执行它，落实它。小区的规矩是不可能也不应该由他人，特别是物业公司来制定的。当然这些规矩是要约束小区所有的人、事、物和各种行为的，并不仅仅是针对物业公司的。比如制定的规矩有《小区停车管理办法》、《某某小区对物业考核办法》、《某某小区业主垃圾处置规定》等等。

小区成立了组织——业主委员会后，可以选聘物业公司来管理小区的公共区域、共用设施设备，但“立法权”必须是业委会，也可以不聘请物业公司，也可以单独聘请一些人或者其它专业公司来管理小区的某一方面，比如门卫、卫生保洁，水电维护等等。

小区不聘请物业公司，而是经业主大会由小区业委会自行聘请其他人员来管理小区的，或者组织小区业主自行管理小区的，就叫自管，也可以说是自我管理。

这里要特别明确一下，小区如果没有成立业委会，客观上看是无法自管的。为什么呢？因为自管需要组织或者聘请的人，是要签订协议或者合同的。如果没有业委会，他跟哪个人签呢？哪个人敢去签，能代表大多数业主去签呢？

另外，自管也好，自治也好，都是需要制定小区的各种规矩的，没有规矩不成方圆。没有小区的高度组织化的、完善运行的自治组织——业委会，那是不可能自管得了的，因为你小区的规矩都没有制定，那怎么才自管呢？没有了规矩，出了矛盾纠纷，那要按照什么规矩来处理呢？那就没办法啦。

现实情况是，只有小区成立了业委会，并且业委会运行时间长了，有经验了，有广大业主的热心支持，积极参与了，并且有各种大家都愿意遵守执行的规矩了，在这样的前提下，才可能实行自管。但是，如果是大型的小区，或者有很多重要的设施设备的小区，还是不要自管的好，也自管不好。自管只适用于居民结构不复杂的小型小区、微型小区。

这就是自治和自管的区别，两者有联系，也有区别。

自管，想起来很丰满，做起来很骨感，难如登上青天。

自治，业主履行权利，业委做代言人，是中国目前最好的小区自治途径。

自管只是未来的一个方向目标，还在摸索中，要真正实现此目标还需时段，全国需有小区自管成功，但目前少之又少。自管相信未来一定会实现的，这也是大势所趋。

愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-23 14:02
物业管理包干制与酬金制

业主、业委会、物业公司、这三方是什么关系？

“物业”泛指是一个小区里全体业主的公共财产。而很多业主习惯地认为物业就是物业公司，这是错误的。

而“物业服务管理”则是全体业主聘请物业公司来服务及管理全体业主的共有财产。

“物业服务费或物业管理费”业主们向物业公司支付相应的酬劳，但物业服务管理公司好少涉及到业主个人财产上的服务管理。

一个小区要实现自治，那必须要成立业委会，从开发商手中夺回小区的“政权”，小区才能真正进入到“自治模式”，再由业委和业主们共同商议，制定出小区可行的管理规章制度，交由物业公司去执行管理，业委会监督物业公司去完成。

对于小区的物业管理，首先是业委及业主的责任。《物业管理条例》在修改前，重点强调物业公司的是管理，但修改后则物业公司应以服务为主，更凸出了业主才是小区的主人，才是制定小区政策的管理者。

所以，小区管理如何，要怎样去管理，则由业委和全体业主制定制度去进行管理，若业主放弃了管理权力，那小区将进入混乱状态。

那么，业主，业委，物业这三方到底是什么关系？

有人说是剥削与被剥削关系；压迫与被压迫关系；冰与火关系；甚至认为是敌对关系。

不可否认，事实上的确有好多“黑心”物业公司，只重利益，不重服务，把物业公当作小区的主人，对管理小区的业主不择手段，直接引发敌对矛盾，令业主们怨声再道，投诉无门，因而把整个物业行业的声都搞臭了，但也有部分物业是有责任感，有良心的，不可一竹竿打死一船人的。其实这种认为是片面的，没有了解事物的本质。

其实物业公司和业主，业委是服务与被服务关系；委托与被委托关系；聘请与被聘请；雇用与被雇用；监督与被监督的合同关系，业主和物业是平等的法律关系。

物业公司要在其管理的范围内，找准自己的位置，以服务为宗旨，接受业委会的监督，全心全意为广大业主服务，只有业主，业委，物业这三方的关系处理好了，才能真正达到双赢，才能出现和谐的局面。

相信在业主、业委、物业公司三方的共同努力下，共建一个温馨和谐的大家园，小区必定会走向美好的明天！

愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-18 21:20
此帖只是想在论坛上找个角落，把资料收集发表为链接作为收藏，若然被“各位吃瓜群众”不小心看到，喜不喜 ...

物业管理包干制与酬金制


一、物业服务的两种计费方式

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏、经营的亏盈，均由物业管理企业承担，而与业主无关。实行包干制的前提是对物业服务费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，对有政府指导价的物业类型的物业服务收费实行包干制，但是当业主方对物业服务收费的测算和市场行情不甚明了时，往往对包干的额度把握不定，此时不宜实行包干。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行物业服务费用酬金制时，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。如果物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

酬金制实质是实报实销制，物业管理企业按照双方协商确定的预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补。在这种模式下，物业管理企业只拿业主事先约定好的酬金部分（酬金可事先预定提取比例或固定额度）。由于预收的物业服务支出是代管性质，所以采取酬金制物业服务支出不应交纳营业税等相关税金。

二、 包干制和酬金制的优、缺点分析

1、包干制的优点

首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。

其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制避免了对物业服务企业进行账目监督和审计等的工作，简便易行。

第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业管理企业进行管理方式创新，节约成本。

2、包干制的缺点

首先，在包干制中，物业服务质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的利润，物业管理企业可能会收到钱不花或者少花，往往导致物业管理企业为了降低管理成本而对工作草率了事的行为；

其次，包干制的成本限制，使得物业管理企业对需要进行及时维修的工作，往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一定影响；

第三，实行包干制的物业管理企业在费用不足时，只有依靠多元化经营维持企业的利润，不利于物业管理专业化。

3、酬金制的优点

首先，酬金制费用更加透明，业主对物业管理企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理；

其次，物业管理企业服务支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的酬金，则企业不必考虑多元化经营，有利于企业专利的专业化；

第三，酬金制体现了物业管理企业对业主“管家”式的服务关系，减少了物业管理企业和业主在物业收费方面的矛盾。

4、酬金制的缺点

首先，酬金制需要对物业管理企业进行账目监督和审计，要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平。

其次，物业管理企业处于利润的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业服务支出。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有效的压缩开支的根据，由此可能带来物业管理费用的攀升。

三、两种收费方式的比较分析

两种收费方式各有利弊。

从上述分析可看出，包干制简便易行，对业主的要求不高，节省了业主的管理成本，但是会存在更多的非市场行为，不利于业主和企业之间的沟通和谅解。对物业管理企业提高技能和专业化发展有一定的阻碍，在一定程度上制约着物业管理行业的发展。

酬金制更体现了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管理，有利于物业管理企业专业化水平的提高，但是酬金制对业主的要求较高。从目前我国物业管理发展的阶段来看，两种收费方式都有其存在的理由和必要性。

四、包干制与酬金制的实施条件

1、酬金制要有比较完善的市场环境，要有诚实守信的企业行为，要有正确的消费习惯和理念，要有比较宽裕的经济条件等等。

2、商业化机制是一个更加市场化的机制，只有在商业化相对发达的阶段，才有可能推选物业管理的酬金制。但是在目前我们国家的现状下，并不完全适合。

3、从消费群体对服务和收费的敏感性来判断，消费群体对服务敏感性强的，也就是说他们主要在乎的是服务的好坏，而不是费用的多少，这种情况下，一般适用于酬金制。反之，对收费敏感的，对服务不太敏感的，更适用于包干制。

4、从物业档次去判断，高档物业一般比中低档物业更适用于酬金制。

5、从物业类型去判断，商业办公楼和公众物业一般比住宅更适用于酬金制。

6、是否适合于酬金制与企业的经营理念，经营习惯也是密切相关的。

这么多内容

愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-18 20:06
小区业委会有收入这是好事情

终于把“物业费”和“物业服务费”说清楚了


上世纪八十年代，中国大陆从香港引进物业管理，从此就有了物业管理公司、物业管理费。2007年公布的《物权法》，把物业管理公司改称“物业服务企业”，《物业管理条例》立即跟着修改，顺手把“物业管理费”改成了“物业服务费”。

实际上，物权法使用的概念是“物业费”，2009年最高法院公布的物业服务纠纷司法解释，也使用“物业费”。《物业管理条例》增加“服务”二字，不但画蛇添足，而且制造了混乱。

顾名思义，物业费，是业主因维护共有物业而筹集的资金。

而物业服务费，是业主向物业服务人支付的劳务对价。

这两者的法律意义是完全不同的。当前，物业纠纷大部分是物业费的纠纷，而所有物业费的纠纷都与分不清这两个概念有关。弄清楚物业费与物业服务费，才能理顺物业管理的一系列难题。

物业费是不是物业服务的对价？

表面上看，物业公司提供服务，业主支付费用，并且钱是由物业公司收的，所以大家普遍认为，物业费就是业主支付给物业公司的服务对价。这种观点既不符合法理，也不符合实际。

从法理来讲，城市里的公寓式住宅通常属于区分所有建筑物，业主存在共有部分与共同事务，管理这些共有部分与共同事务必然需要一笔费用，这笔费用由谁承担？当然是业主，因为业主是权利人、受益人。至于有没有物业公司、物业公司是谁，都不改变业主的这个义务。

物权法规定，物业管理有三种方式：业主自行管理、委托物业服务企业或者其它管理人。在业主自行管理的情况下，所有的管理费用，也要由全体业主来分摊。并不会因为没有聘请物业公司，业主连物业费都不用交了。

物业管理条例第七条规定，业主的义务之一，就是按时交费。这里并不涉及物业公司，也不以物业服务合同有无约定为前提。这就表明，业主交物业费，并不是购买物业企业的服务，而是他承担区分所有建筑管理责任的方式与义务。

从实际情况来看，物业费的绝大部分用于业主共同事务的支出，而不是物业公司的收益。国家发展改革委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》规定了物业费由服务成本、法定税费和物业管理企业的利润组成。服务成本包括：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。

服务成本构成了物业费的最主要部分。物业公司的利润只是物业费中的一小部分。这部分有多少？酬金制的物业服务合同，一般约定酬金为物业服务资金的15%，由于酬金制与包干制在结果上不可能存在太大差异，因此可以确定，无论包干制还是酬金制，物业企业所得利润，大约为整个物业费的15%。只有这15%，才是物业服务企业的所得。那么，占大头的物业管理成本算什么性质的财产？《物业服务收费管理办法》第十二条说，“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有”，就是说，酬金制下，预收的物业费属于业主的财产。其实包干制下，也是业主财产，都是业主的AA制，物业公司只是代收、代管、代支而已。

我们经常说，物业公司是业主的集体保姆，那么，雇主发给保姆的工资，是保姆的劳务对价；让保姆代缴的水电费、物业费，给保姆买菜买肉的钱，买卫生纸、垃圾袋的钱也算保姆费吗？这部分是业主的生活必须，无论有没有保姆，都要花这笔钱。物业费的道理与此相同，物业公司替业主管理共同事务，支付相关费用，这些都来自物业费，但不能算物业公司的收入。

把物业费作为物业公司的收入，对全体业主也是不利的。这意味着，这笔钱的5%要作为“营业税”交给政府。这是毫无道理的事情。如果明确了物业费就是业主的AA制，这个不合理的问题自然消除。

综上，物业费不是物业企业的劳务对价，不是物业公司的营业收入，而是业主的AA制，是业主的共同财产。这是物业管理中最基础的问题之一，明确了这个问题，许多问题就能迎刃而解。

物业费是业主维修养护自己不动产、维持物业管理区域秩序的必要费用，业主愿意承担多少，完全基于自己对不动产管理水平和保持某种程度生活质量的需要，属于业主自治的范畴。

由于物业服务合同的特殊性，不可能每个业主都有机会参与，故不认可物业费标准的业主并不鲜见。这种情况下，必须维护物业服务合同的效力。法律规定，物业服务合同中确定的权利义务，对全体业主具有约束力。由业委会与物业公司签订合同即合法。

业主能否以拒交物业费来维权？

如果物业费是服务对价，那服务不好，业主当然有权少交或者不交，这就是行使合同法上的抗辩权。但我们前边已经论证，物业费不是服务对价，而是业主的义务，那么，业主拒交物业费，就是拒不履行法定义务，首先损害的是业主共同利益，这怎么能视为维权？所以，无论从法律上，从合同上，从维护全体业主利益、从维护社会秩序的角度，业主都没有任何理由拒交物业费。

现实中业主拒交物业费的理由大致有两大类

一是对开发商不满，如质量问题、配套问题、维修问题、承诺问题，这些问题，与物业公司没有直接的关系。

二是业主认为物业公司做得不好，这里边又分两种情形，一种是无端指责，比如楼下餐饮的油烟飘进家里，楼上的空调水滴到窗台上，对门的狗总是乱叫，这些问题即使真的存在，也是特定人侵权，物业公司既不是派出所，也不是法院，它哪有权力解决这些问题？受侵害的业主应当自行向侵害者去维权，当然物业公司有责任配合去调解处理。

第二种是物业公司的工作确有缺陷，如院子没有扫净，走廊灯坏了没有及时换，甚至设施损坏造成人身伤害，这种情形之下，业主的正确做法，是依照物业管理条例第三十六条的规定，对物业公司提出批评、纠正，自己受到损失的，可以要求物业公司赔偿，物业公司根本性违约，业主委员会可以解除其合同，要求其承担违约金或者赔偿损失。

愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-18 19:55
业委会引导业主“五个分得清”，小区矛盾减少一大半！

小区业委会有收入这是好事情


业委会能有收入，也就是小区有了储备金，经业主大会同意，就可以用这些资金来建设小区，也就是“取之于民，用之于民”，也说明业委会的工作得力，对物管的监管考核到位，否则这些钱就被物管收走了，几年之后就是一堆烂账，谁也难查清。这是非常负责任的业委会才有能力将由物管收的这些钱清清楚楚移交到业委会的。

业委会有收入了，才能为小区做一些事情，比如对小区的基础设施的建设，又或者表彰一批优秀业主，热心业主，业主代表，优秀业委会委员，这样才能长期运作下去。否则业委会是持久不了的，很容易散架。而散架后的业委会要再重新组建起来，比登天还难。

而如果没有一个强势的有责任心的业委会，物管就变成小区的主人，而业主就成了泥土啦！

总之，一个小区的事务很多很多，物管仅仅是小区事务的一小部分。而很多的事务，仅仅靠物管是不可能解决的，必须需要许多的热心业主、业主代表、业委会委员共同地、真情地、无私地投入大量时间、精力，才可能将小区存在的问题一个一个解决掉，才能创建一个和谐安居的小区。

“没有调查就没有发言权。”，很多的业主，对实际情况在不完全了解的情况下，又不主动积极参与小区事务，听到一点事就瞎猜疑，还造谣惑众，这些都是造成小区混乱的原因之一。