小区的“业主委员会是什么意思”？

愤怒啲小鸟

城市居民小区的出现，产生了如物业、物业公司、物业管理、业主、业委会等等大量新名词。而这些新名词的具体含义、法律含义是什么让很多人搞不明白。

而其中的“业主委员会”又是什么意思呢？

举个例说说：中国共产党中央委员会，那首先中国共产党党员是前提条件，其次，是这些委员是分属于各地、各部门的，各委员都还有自己专职的具体工作，比如，很多的省委书记、市委书记，或者省长、部长就是中央委员。

而“会”的意思呢，其实就是“会面”、“开会”的意思，就是这些委员，根据相关制度规定，在一定的期间内会面在一起开会，把大家在各自工作中收集到的经验、建议、群众意见等等，通过会议的形式，又综合归纳起来，按照一定的发展方向，制定出自己的方针、政策、以及一系列的规章制度，之后，再交由具体的部门来执行、推动。

“业主委员会”，它是必须由“业主”组成的，“委员”是广大业主委选举委派的业主代表，“会”是集广大业主的意见、建议等等很多小区里的事情，再经过总结、归纳、征集这些办法，制定出适合本小区的很多的具体的规矩、规章、公约，让小区的所有业主一同来遵守、执行。

也可以这样说，通过业主委员会制定的各种规矩，其实就是小区里的“法律”，是小区居民都应当遵守的，这样小区才能和谐有序、平安美好。只不过，执行这些小区的“法律”，很多是要交给物业公司来执行的，但是很多却是要由业委会组织小区业主来执行的，完全交给物业公司来执行，不现实，也有很多不是物业公司的职责范围。

另一方面的含义是:“业主委员会”并不仅仅是指委员会里的那几个委员，而是希望或者要求小区里的所有业主都参与的。

“业主”是第一位的，“委员”是第二位的，是“业主”通过“委员”而会集起来。这也就要求，业主要主动积极参与到小区事务建设中，而“委员”们则要有组织能力、动员能力，让“业主”们“会”在一起，才能把小区的事情做好。没有“业主”，“委员”们很可能无能为力，而没有“委员”，“业主”们就没有“会”的平台和渠道，这是相辅相成、缺一不可的。

因此，“业主”们在参加业委会组织的工作时，首先在思想上就必须认识到，“业委会”是“业主”的，也就是“我们的”，而不能说成或者想成是“他们的”。另一方面，在行动上，也要响应并参加业委会组织的活动、会议，执行业委会通过的小区的“法律”，而不能我行我素。

如果“业主”们连自己的“我们的”业委会制定的规矩都不遵守，最后导致小区的混乱，矛盾重重，最后吃亏的还是小区所有的业主们，而一个混乱、无序的小区，“业主”就难以成为小区的主人，只能是一盘散沙，最后成为“泥土”了，而“泥土”是什么呢？就是被人踩踏在脚下的东西。

小区的事务绝不仅仅是物业公司的事情，如果连小区的“主人”都不参与了，那也就失去了“主人”的资格与权利了。

所以一个小区的全体业主都要拥护和支持业主委员会，而业主委员会也要全心全意为全体业主服务，这样才能为广大业主争取到更多的合法权益，监督好物业企业的管理工作，才能把小区管理好，建设好，才能有个温馨的大家庭！

愤怒啲小鸟

前面说了小区的“业主委员会”是什么意思了，所以业主们平时应该说“我们的”业委会，或者“我们”业委会，而不应该说“你们”业委会。看似小，实则影响不小。

“你们”、“我们”其实是一个从心理认同到行为认同的转变过程，可以说绝大多数居民小区的业委会的委员，都是因为有很多热心业主不愿意看到小区的混乱，因此发动、组织、筹备召开业主大会，成立业主委员会的，并且，绝大部分业委会委员都是积极热心为小区务服务的。

特别在一些微型小区或者没有任何公共收益的小区，业委会委员不仅要付出时间、精力和劳力，甚至在经济上、物质上也要有很多的付出，比如跑相关部门的车费，准备会议的各种纸张，复印、打印各种材料的费用，就是打电话通知那么多的业主参加会议等等，也是需要话费的。这些事情，没有实际经历过的人是体会不动的。

因此，业委会在为大家付出的时候，最希望得到的是广大业主的认可和认同。而认可、认同的首要表现就是在平时的交流对话上。

比如，业委会在一些事情上需要和大家商量时，如果业主说“好的，我们一起商量！”那委员们听着这话，心里是高兴的。但是，如果业主回答说“那是你们的事，我忙没时间了！”那委员们的心里自然又是另一翻感受。

还有的感受更差，那就是有的业主就算动嘴，对业委会也是这样说“你们应该怎样怎样”“你们不应该怎样”“你们爱怎样就怎样”这些话，已经明显是把业委会分成了另外的群体，或者说是业主已经把自己置身于本小区之处了，这是极不应该的。

既然是小区，也自然会有其他小区的亲朋来串门，如果本小区的业主跟其他小区的亲朋聊天中口口声声都是“我们的业委会”、“我们小区业委会”，那么可以肯定地说，这样的小区，业主间的凝聚力是强大的，业主的认同度是高的，就是在这样的轻描淡语中，也会让其他小区的人羡慕。

如果说出的是“他们业委会”、“业委会那些人”，那么可以判断出，要么是说话的业主还未融入到小区里，把自己置于小区之外，要么就是业委会的引导、宣传、教育还做得不够，或者业委会的工作还未得到业主认可。

事实上，要让小区里所有人都知道，“业主委员会”的意义其实就包括所有的业主在内，只不过“委员会”中的几名委员，就是受大家委托，代表业主来处理小区事务的。

所以大家如果碰到本小区的业主在讲话中说出“你们”业委会时，则应该作出纠正：不能这么说，你不能把业委会的几个人和自己分开，要说“我们”业委会，这样才是一家人，一个大家庭。

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愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-18 10:14
前面说了小区的“业主委员会”是什么意思了，所以业主们平时应该说“我们的”业委会，或者“我们”业委会， ...

小区为何要成立业主委员会？



小区成立业主委员会是开发商“主权”移交的最基本要求

一个新建的住宅小区，是由来自五湖四海基本上互不认识的人组成的一个生活居住点，从组织体系和居民的稳定性、结构性来看，虽然他们住在城市里，在短时间内甚至远远赶不上一个偏僻山寨。因为再偏僻的山寨，都是经过了上百年甚至数百年形成的一个稳固的生活、生产单元，已经有稳定的宗族关系、亲缘关系、姻亲关系以及熟人关系等等，并且也形成了自己一套稳定的运作规矩。

但在快速城市化进程中迅速增加的居民小区，人员关系则是混乱和散漫的，还要经过日后长时间的相处、认识、交流、了解、信任才能扭成一团。因此，小区业委会的成立其实质和核心是：“主权”移交，“政权”建设和“治权”转移。

先说“主权”移交。

在小区业主委员会成立之前，小区的“主权”其实是在开发商手里的。从土地的招拍挂，申报、审批、设计、规划、筹资建设、销售等，它的主导权都在开发商手里。但它通过销售的形式，将众多的小单格卖给了业主后，它的“主权”就处于一个过渡的过程中。但是，小区毕竟是一个群体，并且还有大量的公共设施、共有用地等等，虽然有了开发商的“主权”过渡，但小区的整体“主权”不可能移交到每个个体的购房者手中，只能通过购房者参加的合法程序——业主大会，产生了代表所有购房者的组织——业主委员会后，开发商才会有“主权”移交的受体。之后又通过一定程序，将小区“主权”移交到执行业主大会意愿的业委会手中，这就是“主权”移交。但是，如果没有业委会，开发商是永远无法也不可能移交“主权”的。

“主权”的表现形式是“政权”，而小区“政权”的载体就是业主委员会。但是，有了“政权”这个载体，却并不能代表就建设好了“政权”，这就如同有了一套房子并不表示就是一个家庭一样的道理。

“主权”移交后，它要通过“政权”并且按照程序而行使“立法权”，在小区里也就是话语权，或者叫做小区各种“法律”也就是各种规矩的制定权来表达出来。同样地，一个接收了“主权”的“政权”却不会或者不能通过组织“立法”而具体体现，那这个“政权”仍然是形同虚设，或者就是傀儡。

小区“政权”的载体——业委会组织的“立法”，也就是制定小区的各种规矩。但这里需要明确的是，规矩的制定并不仅仅是针对物业公司，而是要包括小区里所有的人、事、物及其各种行为而具有的规矩。因为小区里的很多很多事务，并不可能仅仅依靠物业公司就能完成的。况且，即使小区里没有物业公司，这个小区也同样需要各种规矩来规范和制约业主的很多行为。

在开发商的“主权”移交之前，小区的“治权”是通过开发商聘请或者自行组建的前期物业公司来实现的。因此，从它的属性就可以看出，它是服务于开发商的。因此，小区的“主权”移交之后，就要通过业委会这个“政权”具有了“立法权”，并且在“立法”后，对原来的“治权”进行转移、归纳和修正、完善。而业委会的“政权”建设，就是要组织业主，对“治权”进行转移、修正和完善后，通过有效的执行，才能实现业主的愿望，同时规范业主的行为，小区的发展方向。

为什么很多的居民小区，如今有很多的问题和矛盾，就是因为小区业主没有清楚业主委员会的核心和本质。为什么很多小区，业主对物业公司的对立如些的严重和激化，就是因为物业公司掌握着小区的“治权”，并且这个“治权”是从原开发商处获得的，还没有真正转移到业主中来。更是因为绝大部分的业主都还没有明白“主权”、“政权”、“治权”、“立法权”、“话语权”等概念以及业主委员会成立后的移交、转移、修正、完善以及执行和执行者。

事实上，在完成了上述各项后，是否解聘、重聘、新聘原物业公司，已经不是一个重要的问题了，关键是业委会的“政权”建立起来后，对“治权”的执行者——物业公司，通过“立法权”也就是话语权来重新规范和约束。但是，很多的小区事务，又不可能仅仅靠物业公司来完成，而且也不应该是物业公司的权力和职责，而是需要组织更多的业主来参与和执行，这样，小区才能往一个正确的方向发展和运行。

物业公司对一个小区，就如同一个家庭里的保姆，是否聘请物业公司和保姆，完全由小区的“政权”和家庭中的“家长”来签约，而“政权”和“家长”的权力，则不是由几个人或者一个人说了算，而是由这个群体中的多数人形成共识后的代表。就如同一个家庭是否请保姆，是由家庭成员商量后，由“家长”出面签约的，但寻找、物色、考察物业公司或者家庭保姆，则是所有成员的责任和义务，更是权利。

但是，请了保姆和物业公司后，家庭的家规和小区的规矩，绝不可能是由保姆和物业公司来制定的，只可能而且应当，并且是必须由家庭成员来制定家规，由小区广大业主来制定小区规矩。而这些家规是约束所有家庭成员和保姆的，小区的规矩也是约束包括物业公司在内的所有小区业主及其外来人员的。如果不明白这些道理，小区永远不可能变好的。

这就是居民小区要成立而且必须成立业主委员会的原因，以及成立之后要做的事。

愤怒啲小鸟

愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-18 10:34
小区为何要成立业主委员会？

为什么开发商和前期物业都不想小区成立“业主委员会”？




因为小区没有业委会，前期物业永远是“前期”，前期物业可以无限期地做下去。从而更好地维护开发商和前期物业的利益。

原来，按照《物业管理条例》相关条款规定：前期物业管理是指在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说，在小区业主大会产生业主委员会之后，前期物业服务合同就可以终止了。但另一个意思就是：在业委会产生之前，前期物业合同可以一直持续存在。

前期物业服务一般都是由开发商聘请的，或者是由开发商组建的物业公司承接。

由于设施设备等等都还在保修期内，物业公司投入不大。而前期物装修业主较多，可以收到装修管理费等费用，加上业主接房时都要提前缴纳一年的物业服务费，基本没有欠费的，因此利润较高。

如果小区的公共用房多，小区位置好，前期物业还可以出租公共用房、停车管理费等，原本这些收益都应该属于全体业主的，但因为没有成立业主委员会，这些收益都变成物业公司的了，因此，物业公司都会想方设法抗拒成立业委会。

但如果业委会成立后，就会清理公共收益，把属于业主的部分清理出来，同时还要对物业公司进行监督，甚至解聘物业公司。这种情况下，开发商和物业公司就会阻挠业委会的成立。

不过如果小区位置不佳，公共收益少，规模也不大，过了几年后，绿化、设备等都过了保修期，装修的业主也少了，这个时候，物业公司在没有业委会的监督下，都尽量少投入，也不会对设施设备进行过多的维护，只要勉强能运行就行。到设备老化、业主意见大、而公共收益又少的情况下，前期物业才会撤出。但那时小区已被前期物业公司搞烂了。

而一个真心实意为业主们服务的服务公司，希望所接管的小区是有业委会的。为什么呢？

因为大多数非前期的物业公司不愿承接的小区都是前期物业撤出后的小区，这些小区设施设备老化，需要投入大量资金进行更新，业主欠费率越来越高，对物业公司有很深的成见。如果物业公司承接后，没有人来组织业主筹集设备改造维修的资金，欠费业主太多，物业公司也无法收起来。如果由物业公司来制定小区的相关管理规定，业主又不服，抗拒心理更重，小区业主与物业公司的对抗更为激烈。

但有了业委会后，业委会可以协调业主和物业之间的关系，调解许多纠纷，而且，由业委会组织业主制定的有关小区的各种管理规定，是取得了多数业主的认同和信任的，交由物业公司来执行后也容易执行。

如果小区到了各种问题暴发，业主间矛盾加剧，纠纷增多的时候才不得不成立，业委会也很难开展工作，很多小区业委会甚至在成立不久就因为各种内部问题而辞职瘫痪了，走到了这一步，就更没有物业公司愿意承接了，留下的是一个烂小区，受伤的还是广大业主们。

因此，每个有条件的小区都应该尽早成立业主委员会。才能保障广大业主的权益。

愤怒啲小鸟

愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-18 11:02
为什么开发商和前期物业都不想小区成立“业主委员会”？

小区“业主委员会”成立的时机何时最好？



很多业主认为，何时成立业委会也无所谓。甚至成不成立也没关系，但实践证明，这是大错特错的。有好的业委会小区和没好的业委会的小区或者没有业委会的小区，有天地之差别的。

而且成立业委会是有时机的。

我很庆幸我有先见之明，及早组建了业委会。要不然，小区的情况真的很难想像。

因为我明白了一个道理：一个秩序混乱，邻里关系复杂恶化的小区，房子不仅不能保值升值，甚至想卖房逃离小区的时候都卖不了，因为那时小区已经臭名远扬了。为此，在自己接房的时候就想到，应该及早组建业主委员会。

业委会成立的时机是在小区各种问题还没有集中暴发的时候，或者还没有问题成堆的时候。当然，最好的时机就是在接房的时候就要开始准备。

但是，客观情况却是：很多人接房时想着的最大问题就是接房、装修、搬新居等等，他们根本就不会想到这个问题，或者根本就不知道这个问题。

很多人甚至连“业委会”“物管”“物业公司”“开发商”这些名词是什么含义都分不清楚。

而刚入住的时候，由于各种设施设备都还在保修期，开发商的房子也还没有售完，况且前期物业是开发商找的，开发商为了房屋销售业绩，甚至组建了自己的物业公司并且有很大的投入和补贴，物业的积极性高，有了问题会及时处理。物业的投入也还不多，因为很多还是开发商负责，或者设施设备的厂家、或者经销商负责。

成功召开业主大会要强有力的组织动员

问题的矛盾在于，在这个时间组建业委会，召开业主大会，很多业主根本就不了解，也不知道业委会的重要性。

很多人的认知还定位在“开发商实力强，小区就好；物管好，小区就会永远好！”因此，就会有一些新业主认为，筹备组建业委会的这些人，是别有用心的。因此大多不愿意参与。这就是很多小区难以召开业主大会的原因之一。

开发商在房子卖完后终归是要走的，物管在各种设施设备的保修期过后，投入就会加大，利润就会降低，加之物业欠费率提高，也就有了殆工、懒作为的现象。加之开发商对其监督下降了，业主不满意的开始多了，欠费的就变多了。

之后，各种设施设备的问题出来了，绿化、道路照明等的问题也出来了，入住率提高后停车秩序的矛盾也出来了，开发商房产的遗留问题也暴露了。

这个时候，很多人开始知道小区的一切并不是物业能完全解决的，一些人开始打听周边小区，很多问题到了不得不解决的时候，大家才开始想到要召开业主大会，选举产生业委会。

可是，这个时候成立的业委会，麻烦就大了，一成立就面临着众多的复杂问题。如果再因为业主间的利益纠葛，受到业主的不理解、抱怨，甚至指责、谩骂，很多人就受不了，就不干了。反正我也没有拿着工资，我不干，谁也奈何不了我。这样，矛盾越积越多，问题越来越多，解决起来就太困难了。

因此，准备成立业委会最佳时机是接房的时候，就要开始有热心业主及有眼界和远见的业主来牵头，并在恰当时机就成立筹备组，未雨绸缪，向广大业主宣传介绍召开业主大会、成立业主委员会的重要性、必要性和紧迫性，打好思想基础，物色热心人选。时机一到，便水到渠成。就是成立业委会后，遇到的矛盾和问题也是不多，也容易开展工作。

所以各小区在适当的时机，要成立业委会。

愤怒啲小鸟

愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-18 11:12
小区“业主委员会”成立的时机何时最好？

业委会成立初期忌讳先啃“硬骨头”



居民小区要召开业主大会是非常困难的，这一点相信许多未成立业委会的小区、以及已经成立了业主委员会的小区是深有体会的。

小区业委会成立后有太多的工作要做的，有简单的也有复杂的，那业委会的工作步骤和原则是什么？成立业委会的初期有些什么不能做的？哪些又是小区的“硬骨头”？

相信每个小区都有很多，在这些“硬骨头”中，同样有涉及开发商的、涉及物业公司的、涉及小区内部业主之间的等等。

业委会刚成立的时候，很多人其实是最想啃“硬骨头”的，他们认为只有先把业主最关心、最大的问题解决了，才是为业主“维权”，才对得起广大业主的信任。当然也可能有一些人自负满满，认为解决了最大的问题，小区以后的路就会一路顺风了，其实这种思路是错误的，为什么呢？

首先就是对情况的不熟悉、不掌握。有的人认为住在小区几年了，什么情况都掌握了，其实远远不是这样的，看到的往往不是真实的，很多的问题错综复杂，不是短时间内能解决的。当深入进去的时候才会发现，原来问题是如些的复杂。

其次，业委会成立初期群众基础并不牢固。不要看着首次业主大会召开时有那么多的业主投票，其实很多业主也搞不清楚业委会究竟是个什么东西，能对小区、对自己带来什么影响。多数人是顺大势参加大会的，即使是自己投票选举的那几个人，也未必就认识，抱着一种形式主义的心态去参加。因此，业委会成立初期，多数业主对业委会的认识、认知是停留在初级阶段的。

其三，小区留下的“硬骨头”其实都是涉及到利益关系的，要么是涉及开发商的利益，要么是涉及物业公司的利益，要么就是涉及到业主的利益。业委会根基不牢就要啃这些“硬骨头”，其对抗性无疑极其坚固，而这个时候，如果是涉及开发商、涉及物业公司的，在他们对抗的同时就会固执的认为，业委会就是对着我们干的。这样的心理作用下，配合度几乎没有，相反，却可能不久就会在业主间流传出闲言碎语：这些人就是为了利益钻进业委会的。不可否认，这些闲言碎语可能是开发商、物业公司散布出来的，也会有一些不明究里的业主是这样判断和认识的。在这样的背景下，初出茅庐的业委会要啃“硬骨头”，不仅啃不下来，反而很可能让业委会碰断了牙，甚至散了架。

业委会的工作极为复杂繁琐，小区治理不是一朝一夕的事，业委会委员都要做好“持久战”的思想准备。

那么有人会问，难道骨头硬就不啃了吗？非也，越是硬骨头就越要啃，但得有计划步骤才行。一步一步去处理好每件问题，业主们自然记于心中的，确定做事的方针是“先易后难，先简单后复杂”的原则，把最难啃的问题放在最后面。

愤怒啲小鸟

愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-18 15:47
业委会成立初期忌讳先啃“硬骨头”

小区业委会要坚持下去必须实行 “三个尽量”，它是什么呢？



居民小区业主委员会成立后，最先大家都很热心，特别是首届业委会。

但是实践下来，很多的业委会又很容易散架，或者运行了一段时间后就形同虚设，很多工作开展不起来，或者无法推进，这是为什么呢？

那是因为一个小区的各种事务实在太多了，需要投入大量的时间和精力。但是，这些事务仅仅靠业委会的那几个人来完成，几乎是不可能的。

由于业委会对小区业主没有制约的条规，而且绝大部分几乎都是无偿义务服务，时间长了，很多人就坚持不下去，也就散架了。那是业主们还没有看到业委会的特殊性，同时，也没有看到业委会有一定的随意性。

因为都是义务无偿，相应的对业委会委员也就没有强制性、制约性，仅是一种道德的约束，不高兴的，直接不做事了。有的委员也不明说，但是不参加会议研究，布置的工作也是拖延或者不作为。这些问题，至少在现在看来还没有一个解决的办法。

基于上述种种情况，因此业委会提出了“三个尽量”，

一是:让做事的业主尽量多一些。

二是:让做事的业主做的事尽量少一些。

三是:让做事的业主做的事尽量专业一些，职责更明确一些。

当然，选择参与小区事务的业主，还是尽量按照业主原来职业的工作特点、专业特长、热心程度及有利于小区的原则来物色。

按照这“三个尽量”的原则，让众业主协助支持业委会的工作，应该是小区业委会能长期坚持下去的一条路子。

愤怒啲小鸟

愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-18 15:52
小区业委会要坚持下去必须实行 “三个尽量”，它是什么呢？

小区业委会必须坚持“不让老实人吃亏”的原则，为什么呢？



很多居民小区在成立了业主委员会后，往往时间不长就散了，但当中有很多业主还是很在乎小区业委会的。可是，如何不让业委会散架，则又是一系列性的问题。重要的一条是：必须坚持“不让老实人吃亏”的原则。实践来看，这应该是业委会的一条“铁律”，必须毫不动摇地坚持下去。

虽然收取物业费不是业委的工作，但以收取物业费为例，很多小区业委会成立后，其中之一就是解除原物业公司合同，重新选聘物业公司，可是这就带来一个问题：前期物业退出时都会要求甚至签协议要求业委合协助收那些物业欠费，可那些原来的很多欠费者该如何处理呢？欠费该如何收取呢？一些人认为，反正老物业走了，不交也行，还能为业主省点钱。更有人认为这是为业主“维权”。另一些人则认为，新物业公司收取欠费者的历年欠费，不仅收不起来，收起来也不应该给老物管，但新物管也不应该拿这笔钱呢。如果用这样的指导思想来开展工作，那么就是“让老实人吃亏”，会给以后的工作埋下巨大隐患。

有个小区业委会成立后，解聘了原物管，有近30%的业主欠费，后来决定由业委会代收这些欠费。为了提高收费率，曾经出台优惠办法：对跨年欠费减半收取。谁知这引起了一些已交费业主的强烈反应：凭什么老老实实交费的要全额交费，拖欠的人却可以优惠一半？是不是应该退还我已经缴的一半呢？那我们以后是不是拖欠几年后就可以减半优惠呢？

这些议论和反应，让业委会猛然悟出：“不让老实人吃亏”的原则必须坚守，而对欠费者，他们原本就是占有了交费业主购买的服务，并且拉低了服务质量，侵害了交费者的权益。对这些人，不仅不能让他们占到便宜，更应该让他们“吃点亏”。于是，业主代表团审议后通过决议：对跨年欠费者按日计算加收滞纳金。

应该说，老物管要撤出，要想收取欠费几乎不可能。而且，欠费者更不会主动去给老物管交费。若业委会愿意代为，那是最好的。后来业委会通过种种方法，收取了欠费，并跟老物管谈判、交涉，加上一定的强行方式，用代收的欠费，处理了许多老物管的遗留问题，得到了业主的认同。

再有就是好多不大的小区，由于没有广告费及其它的资金收入，连业委会的日常办公费用也没有，更别说有储备金，但这些费用建议还是要每户平均收取，总不能次次都是由部分热心业主捐资，这样久而久之就令“老实人吃亏”了。

“不让老实人吃亏”需要业委会有坚强的执行力，更需要物管要坚决执行业委会的决定。而有的小区，却因为有极少数欠费老赖，最终气得业委会散伙，物管撤出，小区变得一团糟，吃亏的是老实交费的业主，老实人的权益被欠费者侵害了，最终受害的是全体业主。

“不让老实人吃亏”是业委会要坚持的原则。

愤怒啲小鸟

愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-18 16:03
小区业委会必须坚持“不让老实人吃亏”的原则，为什么呢？

小区居民大体上可分成个12档(不是阶级划分)

可以肯定小区居民是分档次的。当然，具体与什么为标准，那就有不同的分法。比如以房屋面积大小分的，以户型分的，与职业或者收入分档的，但这些对小区的治理好坏关系都不太大。实践看下来，真的是不大，以前的一些所谓高档小区，由于治理不善，如今变成了很多人想逃离的小区。

需要反复说明和灌输的理念是“物管绝不是小区事务的全部；物管仅仅是小区事务中的很小一部分；很多小区事务是要业主主动积极参与的。”那么，影响到或者关乎到小区长远平安和谐、房产保值增值的分类方法是什么呢？

以业主参与小区事务的【热情度】以及【参与能力】来划分，那么小区居民从低到高的档次是这样的。

第一档：乱停乱放，乱丢垃圾，破坏规矩，拖欠各种费用，一点屁大的事就会跟各方吵架的人。他们只会指责谩骂别人，毫不检讨自己，极为自私。这是最让人讨厌的人，是小区的毒瘤。有的还会是小区的隐患和定时炸弹。

第二档：虽不会欠费，但只会指责谩骂的人。这是最低档次的人。

第三档：发现了小区中的问题而抱怨指责的人。

第四档：对小区事务视而不见、漠不关心，冷漠，好像事不关己一样。他们不知道小区很多的事务，临时有事了，左打听，右打听。小区中这类人的占比还不少。

第五档：发现了问题，但经过调查了解后，知道了产生问题原因，也能理性看待和理解的人。

第六档：发现了问题，还能经过深入调查，并且提出了解决问题的办法和建议的人。

第七档：不仅提出了解决问题的建议，而且还提出了如何解决问题、如何来执行的人。

第八档：在发现了问题、分析了原因，提出了建议后，又能积极主动参与到解决这些问题，或者推动这些问题解决的人。

第九档：主动积极组织团结小区居民，带领大家解决这些问题的人。

第十档：在问题没有产生的时候，就预见到可能产生哪些问题，并提前制定提出了如何预防这些问题发生的人。

第十一档：充分预见到各种问题的可能产生，而进而组织领导小区居民，有系统地推进解决各种问题，预防并避免各种问题的产生的人。

第十二档：能发现问题、解决问题、预防问题，并且把小区引领到更加美好、推动小区各项新建设、让小区建设占到当地前沿的人。

应当说，一至六档次的人，在所有小区中都是最多的。七至九档次的人，在一些比较完善的小区里，也是不少的。十至十二档次的人，在很多小区里就没有这样的人。

当然，这样的划分法并不是一成不变的，一些二三档次的人，经过一段时间后，也会提升到更高的档次。作为小区居民来说，六至十二档次的人越多，是这个小区居民的福分，即使是存在一些问题或者许多问题，都是可以一件件得到解决的，只是时间而已。因此，大家都应当积极主动地支持和参与到解决小区事务中的各种问题中去。但是，如果一、二、三、四档次的人越多，那么，这个小区的问题就严重的。相信就是最好的物管入驻，也是在不长的。最终，甚至会出现没有物业公司愿意入驻的情况。现实中，这类的小区并不少见。

随着城市化进程的加快，入城居住的人越来越多，入住小区的人也会越来越多，那么对照这些档次的划分，我们自己对照对照，究竟属于哪个档次的人呢？

愤怒啲小鸟

愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-18 19:42
小区居民大体上可分成个12档(不是阶级划分)

可以肯定小区居民是分档次的。当然，具体与什么为标准，那 ...

“三无”业主少一些小区和谐多几分



小区事务绝不可能仅仅是物管的事务。物管仅仅是小区事务中的很小一部分。从小区的很多事情中，很多人应该明白这个道理。

如果把小区比成一个家庭，把物管比成家庭中的保姆，那就更容易理解了：一个家庭事务绝不可能仅仅是保姆的事，保姆的事只是家庭事务中的很小一部分。很多的家庭事情，保姆是无法解决也不可能解决的。

那么，解决这些事务要靠谁呢？当然得靠主人。小区的主人就是业主。在现实中和网络媒体上，对物管的抱怨、谩骂不绝于耳。但是，我们很少看到有骂业主的。几乎可以肯定地说，任何一个行业、任何一个小区，都会存在着一些渣渣。那居民小区的渣渣是什么呢？

“三无”业主就是小区的渣渣，他们是小区乱源的重要推手。

什么是“三无”业主呢？无能、无知、无赖。

无能表现在，不会主动积极参与到业委会组织的对小区事务管理中；对物管的不作为、懒作为没有能力制定规矩，严格规章，对其进行约束，考核；也没有能力教会物管对一件事情要怎么怎么做。只会谩骂、指责，挑刺。或者说光想着换人。只想着换了物管后，家里就万事大吉。其实怎么可能。凭这个恶劣的态度，不要说换人，物业能在你小区里呆着就算不错的了，要不然，人家早就拍拍屁股走人了，你能怎么样？

无知表现在，分不清主人和物管的职责，各自所应做的事。比如说，主人请保姆，保姆在家里是做饭、买菜、洗衣服、打扫卫生的。而且买菜的钱肯定是主人拿出来的。好一点的保姆，衣服破了，保姆可以缝补一下。但是，如果主人的衣物坏了，想换新衣服了，却要求保姆出钱帮你买新衣服，可能吗？即使要让保姆去买，主人也应该拿钱给人家呢，对吧。

家里的冰箱坏了，要求保姆修理。可能吗？最多保姆打个电话叫冰箱修理工上门来修理，但修理费难道要叫保姆出吗？更有甚者，假如你家的墙体开裂了，也要保姆来修理，还要叫保姆出修理费，这可能吗？又比如主人家有很多调皮的娃娃，经常乱丢垃圾、乱画墙壁、故意损坏财物，甚至把屎尿拉在客厅里。这些是需要主人和保姆一同教育的，而且主要责任是在主人。但是主人不严管自己的调皮娃娃却去怪保姆。还指责保姆管不好娃娃。这有些霸道了吧。

当然，如果主人什么事都要推给保姆，都要保姆去管，自己什么都不想做不想管，那最后的结果是什么呢？显而易见，那就是把保姆推到了主人的位置。日子长了，保姆就可以对不听话的娃娃随意惩罚，不给饭吃之类的。就如同一些小区的物管变成了主人一样。

无知的表现还有分不清哪些是主人的事，哪些是物管的事，哪些是开发商的事。比如家里的墙体开裂了，物管也不来处理，因此自己就要拒交物管费。想想不觉得好笑吗？墙体开裂是谁的责任呢？保修期内当然是开发商的责任啦。

无赖很多时候是和无知混在一起的。当然，很多时候，主人其实心里是明白的，但就是要耍无赖。比如：主人家的几个娃娃把碗打碎了，把门砸坏了，主人不管教好自己的娃娃，却还怪保姆不管。有的甚至要叫保姆出钱买新碗，换新门。比如拖了几个月不给保姆发工资，却还怪保姆不做事，事做的不好。比如主人拖欠电费被停电了，却怪保姆不去交电费。

再比如，主人家有很多他自己都不知道的各种人要上门，他自己不好得跟人家当面说，却要求保姆不要让这些人进门。某一天，保姆真的挡了人不让进门了，主人却又骂保姆不让自己的重要客人上门，丢了脸面。这些都是无赖的表现。

有保姆的人家，保姆干得长、干得好的人家是什么情况呢？主人对保姆好，不拖欠工资，不辱骂保姆，尊重保姆，并且教育好自己的家人也要尊重保姆。这样，保姆也会尽心尽力为这家人考虑。这样的关系才能持久和谐。

把保姆变成物管，家庭变成小区，也是一样的道理。

但是，如果主人是“三无”主人，他家不乱才怪，也不配请保姆。同样的，一个小区，“三无”业主多了，就成了小区的乱源。

愤怒啲小鸟

愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-18 19:49
“三无”业主少一些小区和谐多几分

业委会引导业主“五个分得清”，小区矛盾减少一大半！


成立了业主委员会的小区，如何减少小区居民与物业公司的矛盾呢？那得靠业委会做大量的工作才行。

物业企业入住居民小区服务后，由于大部分业主以前就没有经历过由自己直接货币支付给物业公司，大伙凑钱购买物业服务的经历，在心理上极为抗拒的过程中，外在表现形式上，却又一下子把自己提升到“主人”甚至“上帝”的角色中，把物业服务人员一下子贬低到“保姆”、“仆人”甚至“看门狗”的角色中，因此，很多业主颐指气使、对物业服务人员吆五喝六，自认为比人高出一等甚至几等，内心里极为顽固的坚信，我交了物业费，物业公司就理所应当的承担小区内的一切责任，把“物业服务有限公司”定位在了“无限责任”公司上，当对物业服务稍不满意、稍不如意时，便对物业服务人员横加指责、谩骂污辱、甚至负气殴打，更多的人则是以抗拒缴纳物业费及其它相关费用为理所当然，种种现象，导致居民小区内矛盾重重。

那么，如何从心理上解决业主与物业的心理过结，进而缓解矛盾和对立呢？

业委会如能正确引导业主做到“五个分得清”，那么小区矛盾可以减少一大半。


“五个分得清”是什么呢？

一要分得清哪些是开发商的事。
二要分得清哪些是物业公司的事。
三要分得清哪些是业主自己的事。
四还要分得清哪些又是政府相关部门的事。
五更要分得清还有哪些是应该由业委会协调解决的事。

事实上，现实中还有很多事情是如今不知道究竟是属于哪一方能管的事，却是找哪一方都认为不是自己管的事的情况。

比如：在保修期内的房顶漏水、外墙渗水、电梯故障、水管崩裂、供电线路电表入户等等，这些属于谁的事呢？其实是属于开发商的事。可是很多人就分不清，就认为是物业公司的事。

再比如，房产证的办理、公共维修资金的缴存，这些是属于开发商和政府部门的事。

而制定规矩属于业委会的事。

那公共单元门维修，门铃失效、卫生差、停车占道、楼道照明不亮、保修期外的电梯故障、装修垃圾影响出行，这些属于谁的事呢，显然，这是属于物业公司的事。

那电视信号不好、宽带网络网速慢甚至经常掉线又属于谁的事呢？显然这不是物业公司的事而是属于广电公司、通讯公司的事。

那么家里的水龙头坏了、电源插头坏了，门锁坏了，这些又属于谁的事呢？那就应当是属于业主自己的事了。即使是打电话给物业服务人员来上门服务，换个水龙头、换个插座，也是要收成本钱呢。如果劳动量大，工作时间长，费用便会多些。

电梯维保属于物业公司的事，更换钢绳的钱得由业主凑来购买。

那么，小区车位不够汽车多，业主欠费多导致小区无法正常运行，这又属于谁的事呢？这就需要由小区业委会在征求广大业主的意见后，制定规矩，经过业主代表团审议通过，或者经过业主大会通过后，交由物业公司来执行了。这就相当于居民小区的“法律”。

那么，过了保修期的电梯坏了要换钢绳，单元门坏了要换门，又属于谁的事呢？这也属于业委会召开会议研究筹集了经费后，自己购买配件，或者交钱给物业公司购买配件来更换。

违章施工，影响消防安全，违章搭建，物业需有责任，但还得请消防大队及城管来管。

业主们若能做到“五个分得清”，因此，跟物业的矛盾就大量地减少了。小区也就和谐多了。

愤怒啲小鸟

愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-18 19:55
业委会引导业主“五个分得清”，小区矛盾减少一大半！

小区业委会有收入这是好事情


业委会能有收入，也就是小区有了储备金，经业主大会同意，就可以用这些资金来建设小区，也就是“取之于民，用之于民”，也说明业委会的工作得力，对物管的监管考核到位，否则这些钱就被物管收走了，几年之后就是一堆烂账，谁也难查清。这是非常负责任的业委会才有能力将由物管收的这些钱清清楚楚移交到业委会的。

业委会有收入了，才能为小区做一些事情，比如对小区的基础设施的建设，又或者表彰一批优秀业主，热心业主，业主代表，优秀业委会委员，这样才能长期运作下去。否则业委会是持久不了的，很容易散架。而散架后的业委会要再重新组建起来，比登天还难。

而如果没有一个强势的有责任心的业委会，物管就变成小区的主人，而业主就成了泥土啦！

总之，一个小区的事务很多很多，物管仅仅是小区事务的一小部分。而很多的事务，仅仅靠物管是不可能解决的，必须需要许多的热心业主、业主代表、业委会委员共同地、真情地、无私地投入大量时间、精力，才可能将小区存在的问题一个一个解决掉，才能创建一个和谐安居的小区。

“没有调查就没有发言权。”，很多的业主，对实际情况在不完全了解的情况下，又不主动积极参与小区事务，听到一点事就瞎猜疑，还造谣惑众，这些都是造成小区混乱的原因之一。

愤怒啲小鸟

愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-18 20:06
小区业委会有收入这是好事情

终于把“物业费”和“物业服务费”说清楚了


上世纪八十年代，中国大陆从香港引进物业管理，从此就有了物业管理公司、物业管理费。2007年公布的《物权法》，把物业管理公司改称“物业服务企业”，《物业管理条例》立即跟着修改，顺手把“物业管理费”改成了“物业服务费”。

实际上，物权法使用的概念是“物业费”，2009年最高法院公布的物业服务纠纷司法解释，也使用“物业费”。《物业管理条例》增加“服务”二字，不但画蛇添足，而且制造了混乱。

顾名思义，物业费，是业主因维护共有物业而筹集的资金。

而物业服务费，是业主向物业服务人支付的劳务对价。

这两者的法律意义是完全不同的。当前，物业纠纷大部分是物业费的纠纷，而所有物业费的纠纷都与分不清这两个概念有关。弄清楚物业费与物业服务费，才能理顺物业管理的一系列难题。

物业费是不是物业服务的对价？

表面上看，物业公司提供服务，业主支付费用，并且钱是由物业公司收的，所以大家普遍认为，物业费就是业主支付给物业公司的服务对价。这种观点既不符合法理，也不符合实际。

从法理来讲，城市里的公寓式住宅通常属于区分所有建筑物，业主存在共有部分与共同事务，管理这些共有部分与共同事务必然需要一笔费用，这笔费用由谁承担？当然是业主，因为业主是权利人、受益人。至于有没有物业公司、物业公司是谁，都不改变业主的这个义务。

物权法规定，物业管理有三种方式：业主自行管理、委托物业服务企业或者其它管理人。在业主自行管理的情况下，所有的管理费用，也要由全体业主来分摊。并不会因为没有聘请物业公司，业主连物业费都不用交了。

物业管理条例第七条规定，业主的义务之一，就是按时交费。这里并不涉及物业公司，也不以物业服务合同有无约定为前提。这就表明，业主交物业费，并不是购买物业企业的服务，而是他承担区分所有建筑管理责任的方式与义务。

从实际情况来看，物业费的绝大部分用于业主共同事务的支出，而不是物业公司的收益。国家发展改革委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》规定了物业费由服务成本、法定税费和物业管理企业的利润组成。服务成本包括：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。

服务成本构成了物业费的最主要部分。物业公司的利润只是物业费中的一小部分。这部分有多少？酬金制的物业服务合同，一般约定酬金为物业服务资金的15%，由于酬金制与包干制在结果上不可能存在太大差异，因此可以确定，无论包干制还是酬金制，物业企业所得利润，大约为整个物业费的15%。只有这15%，才是物业服务企业的所得。那么，占大头的物业管理成本算什么性质的财产？《物业服务收费管理办法》第十二条说，“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有”，就是说，酬金制下，预收的物业费属于业主的财产。其实包干制下，也是业主财产，都是业主的AA制，物业公司只是代收、代管、代支而已。

我们经常说，物业公司是业主的集体保姆，那么，雇主发给保姆的工资，是保姆的劳务对价；让保姆代缴的水电费、物业费，给保姆买菜买肉的钱，买卫生纸、垃圾袋的钱也算保姆费吗？这部分是业主的生活必须，无论有没有保姆，都要花这笔钱。物业费的道理与此相同，物业公司替业主管理共同事务，支付相关费用，这些都来自物业费，但不能算物业公司的收入。

把物业费作为物业公司的收入，对全体业主也是不利的。这意味着，这笔钱的5%要作为“营业税”交给政府。这是毫无道理的事情。如果明确了物业费就是业主的AA制，这个不合理的问题自然消除。

综上，物业费不是物业企业的劳务对价，不是物业公司的营业收入，而是业主的AA制，是业主的共同财产。这是物业管理中最基础的问题之一，明确了这个问题，许多问题就能迎刃而解。

物业费是业主维修养护自己不动产、维持物业管理区域秩序的必要费用，业主愿意承担多少，完全基于自己对不动产管理水平和保持某种程度生活质量的需要，属于业主自治的范畴。

由于物业服务合同的特殊性，不可能每个业主都有机会参与，故不认可物业费标准的业主并不鲜见。这种情况下，必须维护物业服务合同的效力。法律规定，物业服务合同中确定的权利义务，对全体业主具有约束力。由业委会与物业公司签订合同即合法。

业主能否以拒交物业费来维权？

如果物业费是服务对价，那服务不好，业主当然有权少交或者不交，这就是行使合同法上的抗辩权。但我们前边已经论证，物业费不是服务对价，而是业主的义务，那么，业主拒交物业费，就是拒不履行法定义务，首先损害的是业主共同利益，这怎么能视为维权？所以，无论从法律上，从合同上，从维护全体业主利益、从维护社会秩序的角度，业主都没有任何理由拒交物业费。

现实中业主拒交物业费的理由大致有两大类

一是对开发商不满，如质量问题、配套问题、维修问题、承诺问题，这些问题，与物业公司没有直接的关系。

二是业主认为物业公司做得不好，这里边又分两种情形，一种是无端指责，比如楼下餐饮的油烟飘进家里，楼上的空调水滴到窗台上，对门的狗总是乱叫，这些问题即使真的存在，也是特定人侵权，物业公司既不是派出所，也不是法院，它哪有权力解决这些问题？受侵害的业主应当自行向侵害者去维权，当然物业公司有责任配合去调解处理。

第二种是物业公司的工作确有缺陷，如院子没有扫净，走廊灯坏了没有及时换，甚至设施损坏造成人身伤害，这种情形之下，业主的正确做法，是依照物业管理条例第三十六条的规定，对物业公司提出批评、纠正，自己受到损失的，可以要求物业公司赔偿，物业公司根本性违约，业主委员会可以解除其合同，要求其承担违约金或者赔偿损失。

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愤怒啲小鸟

愤怒啲小鸟 发表于 2018-4-18 20:44
终于把“物业费”和“物业服务费”说清楚了

小区业委会容易散架的几个原因是什么？


居民小区的业委会委员以及最先发起人、筹备人，他们是最真心、关诚心关心小区的一群人，并且为之付出了真心、真情，大量的时间和精力，还有财力上的付出。那么，是什么原因导致这些当初的热心人，不长时间就散伙了呢？

认真分析后，总结出业委会散架有几种原因：

第一种是因为小区业主的问题。

业委会绝大部分都是无偿付出的，在筹备业主大会、成立业委会的过程中，接触到的，交往到的，都是对小区事务很关心的业主，大家也都认同成立业委会，好好把小区的问题解决好，因此，都是正能量的人，或者听到的、看到的，都是支持业委会的人，就会形成一种假象，认为所有的业主都应该是这样的。

但是，业委会成立后，情况就不同了，制定出来的规矩是面对全体业主。比如一些老是耍懒、欠费的人，违反业主公约的等等，业委在处理这些问题时发现，这些不是一般的业主，抗拒、拖延、推诿、谩骂等等，让业委会成员一下寒了心。之后也就不愿意干了。因为业委会委员有撂挑子的道德本钱：我又不拿别人一分钱，我要管那些闲气给自己受气吗？

业主的原因还有另外的先期利益占有者。比如早期的小区，规划的车位较少，也没有对车位、停车进行过规范，先买车的人占有了车位。后来汽车快速进入家庭，车辆大量增加，车位远远不够，这时候，业委会就必须要制定车位管理规定和停车规矩，就必然就动了原占有车位者的奶酪，于是，问题来了，吵架，谩骂等。于是，有的委员不干了：反正我家还没有车，我管那闲事干吗？其他几个积极的，有事要开会时，其他几个不来了。要安排工作时，也不干了，散伙了。

第二种是业委会委员间的问题。

其中之一是:原来各委员都进行了分工，各人负责哪几块。但是群体人，总会有人勤快，有人拖拉的。刚开始要推进解决的事务比较多，勤快的几人干完了，拖拉的几人还干不完。看不过去了，又去催，又去帮，又是代替。时间长了，就有意见了，被认为是多管闲事了。慢慢地，心冷了，自己也不勤快了，最后形同虚设了。

其中之二是观念不同，心态不同。有的认为业委会成立要先解决最大最难的问题，才对得起业主的信任。有的认为要先从小事做起，事情一步一步。结果争论来争论去，这个要先干这样，那个要先解决这样，意见不统一，争得面红耳赤，最后心中有了隔阂。

其中之三是猜疑。本来很多小区涉及的事务都会很多，如开发商的、物业公司的、相邻之间的，要解决这些事情必然要去沟通。但是，跟开发商、物管等商谈的时候，就会有人认为是勾结开发商、勾结物管了，要出卖业主的利益啦，等等。

第三种原因就是没有报酬，长期投入大量时间精力，又发现小区永远都有处理不完的事。时间久了，家人有意见了。有些事情的处理还要倒贴粮草钱财进去，慢慢地也就有人退出了。

第四种原因就是利益纠葛。比如有人想从哪里搞到一些收入等等，最后引起争执，之后散伙。

第五种原因是跟政府相关部门的事。小区事务绝不仅仅是物管，有很多是物管也无能为力的，涉及到政府相关部门，但还没有完善的制度、措施等等，委员们跑了几次后，碰了钉子，也就心冷了。

第六种原因是跟开发商、跟物管的争执。委员们发现原来要解决这样的问题竟然如此困难，最后退缩了。但是，因为开发商、物管的难题而散伙的，却是相应的比较少一些。

有很多人不了解的是，或者看不到的是，业委会散伙后，要重新组织起来，那简直比登天还难。因为已经看到了先例，小区里就很难再有人愿意进入业委会了。

而没有了业委会的小区，很多事情无人牵头去组织处理，业主间更离心了。而物业公司呢，则是两极分化：要么更强势了，要么退出了。因为没有了业委会，小区的欠费率越来越高，秩序也变得极为混乱，小偷经常光顾，卫生无人打扫，绿化就被破坏，公共设施常常受损，物业公司根本不愿意接手，都知道是个烫手的东西。而更为严重的是，物业公司间是有信息交流的，哪个小区欠费率高，秩序混乱，耍懒业主多，他们是知道的。因此，后来即使业主去求着物业来接手，也没有物业公司愿意接手了。

所以，已成立业委的小区，业主们且行且珍惜吧，有些事物或人，或许只有失去了才真正觉得可贵！