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发表于 2018-3-21 10:56
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| 来自广东
首先感谢您对我局不动产登记工作的关心与支持,您反映的是因为土地查封导致不动产登记受限制的情况，问题在于小业主与开发商办理房屋转移登记，领取房产证后并未同时办理土地使用权分割转移，小区土地依然登记在开发商名下。开发商因为民间借贷问题，取得大土地证并未做分割的情况下，法院查询到这块土地仍登记在开发商名下，作出查封，导致小业主无法办理不动产相关登记。
查封登记属于限制登记。所谓限制登记意味着：一方面查封登记后，开发商不得处分被查封的不动产，登记机构也不得办理该不动产的处分登记。另一方面，查封登记也将不动产的处分被限制的状态向外界加以展示，可以有效保护不动产交易的安全。
根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第3条明确规定：“对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。”不动产登记机构没有实体审查权，因此对于法院送达的生效法律文书，只能执行。
之所以2014年土地查封了房子还能交易，那是因为不动产统一登记实施之前，土地、房产登记职责分别由国土、房管部门承担，两个部门依据各自职权范围内办理相应登记，相关信息未互通共享，导致宗地土地使用权处于抵押、查封等限制情况下，宗地内分户房屋所有权仍然进行了转移登记。如果没有开展不动产统一登记，这个状态还在历史的尘埃中沉睡。2016年5月30日起，我市城市规划区内实施不动产统一登记，原来房地长期分开管理的问题逐步突显。
不动产统一登记后，按法律规定应由查封机关解除该不动产所占范围内的土地使用权查封后，再由不动产登记机构受理不动产登记申请。这造成群众的不理解，不动产登记机构面临着巨大压力。为了有针对性地解决同类问题，我局2017年上半年积极主动与茂名市茂南区人民法院、茂名市中级人民法院对接，商议以解决群众实际困难、保护权利人合法权益为出发点，对同类问题共同议定工作机制，市民可携带相关证明材料（如购房合同、房产证等）前往查封不动产的法院进行异议申请，申请法院解除房屋对应占用土地面积查封范围。此举很好地解决了分散登记时期遗留下来的因宗地查封而导致的无法办理不动产登记问题。目前，我局不动产登记窗口已凭法院出具的生效法律文书及相关登记材料办结一批涉及土地查封限制的不动产转移登记，建议有同类因土地查封而无法办理不动产登记的申请人，向查封不动产的法院进行异议申请，通过法律途径维护自身合法权益。
茂名市国土资源局
2018年3月21日 |
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