茂名房价：十年一梦？

花花的世界

在凤凰网看到的一篇文章，值得探讨一下

一、西粤路“红日”大战

早期关注茂名房产的读者，应该都知道“西粤路红日大战”这个梗。

时间回到2009年，话说当时电视台正热播历史战争剧《红日》，而茂名西粤路尚在建设、完善中，多个楼盘进驻并启动销售。

有热心网友认为，前往西粤路购房的市民没有看清楚事实真相，广大炒房者希望借着炒作西粤南是市中心来抛售房源。

就好象股市中的庄家炒作某些概念诱使散户高位接盘一样，但最终，“横亘在茂丰、华夏南面的水渠，就（像剧中的垛庄一样）已经断了你们的出路了”，于是写下题为“茂名地产故事大片《红日》即将在西粤南路上演”的雄文，一时间获得近60000次查看。

要知道，在微信、抖音、微博尚未普及的2009年，这可是不得了的关注。

这篇帖子之所以在当年引发如此高的关注度，除了作者结合当红电视剧与本土市场状况进行类比分析以外，更是因为作者当时“科学”地预测了西粤路未来房价的走势。

该热心网友的基本分析逻辑是：因为“横亘在茂丰、华夏南面的水渠无法拆除”，而且“政府多年只有规划未有施工”，所以“西粤路将变成一个孤岛”，供大于求，所以“未来西粤路房价将腰斩”。



看似严密的分析逻辑，其实并不值得推敲，关键的两点：用过往去衡量未来、严重低估了政府发展城市的决心。

说得难听点，任何一届政府的政绩都是与城市发展、社会民生相关的，民生无小事，民众只有安居才能乐业，政府领导班子难道会不懂？

图：热心网友在2009年时的发言之一

西粤路现状如何，相信很多读者比我更清楚了。

近十年间，在这一条路上，我们看到了传说中的“22中、22小”（现愉园中学、愉园小学）， 百亩公园“南香公园”变成了现实，有了“凯德广场（现印象汇）”、“东信时代广场”。

自名翠苑、东信名苑之后，陆陆续续又有了金碧新城、财富广场、时代尚品、名门世家、东信雅苑、恒福尚城等多个楼盘。

昔日的“孤岛”现已俨然成为“绿洲”，关键房价还一直领跑其他片区，你说气人不气人？

图：热心网友在2009年时的发言之二

二、 重温名雅世家“生不逢时”

位于西粤北路的名雅世家于2012年启动销售，在现今，历经近7年的时间，依然是西粤路上最拿得出手的标杆性楼盘：

临近东汇城、印象汇商圈；

福华小学、祥和中学加持；

文化广场、官渡公园环伺；

园林绿化、小区安防为人称道；

在二手房市场转售价、出租房市场出租价常年领跑。

可谁知道，在2012年发售之初，也曾引起一场旷日持久的争议呢？

有热心网友撰文《茂名名雅世家很受伤！生不逢时！》，直呼名雅世家“生不逢时”。

该作者之所以认为名雅世家“很受伤”，原因有三点：第一，国家开始严厉调控房地产市场；

第二，房价越高、越少人买，客户群体中返乡置业的人也将大大减少；

第三，当地的亨利华府、茂丰花园有大量空置房，证明有购买力的人群已经锐减。

基于以上，该作者大胆作出结论：“2000套房卖4000元一平方的话，都要卖4年（亦即2016年末）”。

图：热心网友在2011年时的发言之三

事实是：名雅世家在2012年4月2日首次开盘时，共推售400余套房源，已交10万元意向金的客户过千人，并且需要在已交10万元意向金的客户进行抽签，才“有资格挑选房源”。

翻译一下以上内容：压根不愁卖。

更令人伤心的是，不到两年时间（楼盘分三期开发），所有房源即告售罄，并且是远高于该热心网友预测的4000元均价。

回到该作者所提的三点。

第一点，“国家开始严厉调控房地产”。

关于这一点，相信大多数人都看得比较清楚了，国家调控的不是“价格”，而是“价格增长速度”，要稳定的是“群众对于价格增长的合理预期”。

自今年以来，“房地产”这一关键词已经逐步在各级各类官方报告中淡化，这又意味着什么呢？

第二点，“房价越高、越少人买”这个定论从根本上就是错误的，因为它缺乏必要的前置条件。

举个例子，房价越高，工资涨幅比房价涨幅更高，是不是越少人买？

又比如，房价越高，但对应的教育、医疗、商业资源的质量远远高于纸面价格（即性价比高），会不会越少人买？所以这一点根本不值得一辩。

第三点，“大量空置房”是否就意味着是“投资客”或者说“首付以后无钱装修”或者说“人均几套房，住不过来”？这还得两说。

曾与老领导讨论过，到底何谓“刚需”何谓“投机”。

犹记得老领导当时徐徐道来，“我这人就希望退休以后找个海边度假，所以我在海南买了一套海景大别野，平常不住，就半年偶尔去一趟，我的房子大多数是空置的，那我算是投机还是刚需？”

同理，我小孩现在还读大学，我给他准备套婚房，平时不住，孩子也不知道何时结婚，房屋是空置了，这算是“真实需求”还是“投机倒把”呢？

至于茂名人民的购买力，在见证了此后多个楼盘开盘即热卖的情况下，笔者更觉得像是“野火烧不尽，春风吹又生”。

乡下农民

如果茂港区还保留20年，经过房地产开发的洗礼，肯定是一个成熟的区了，可惜，没搞好，合并回电白了{:1_991:}

michacljiang

777不知买房了没有

michacljiang

大戳憨饮烧酒 发表于 2019-6-9 16:21
大哥，官渡值得投资不？

买趋势

michacljiang

再也没人喊深圳的房子贵了，因为那些喊的人早已喊不动了。

不容易醉的醉

说到断供，兴和甘惨都没有人断供，市场就是这样残酷无情。市场的风向标就是看银行利率，利率打折优惠多多的时候尽快入手。2012年的时候名雅开盘的时候，银行利率有八五折优惠活动。从收益方面来看，名雅世家收益不是最大的，同期销售的名门世家收益达到翻倍再翻倍。当下利率高压不下，就是首付20贷55的情况下，月还数额都比银行利率低的时候多很多。

sSnHx

茂南开发区呢

凌凌漆0668

楼主能详细分析一下电白的楼市吗？

天天厉害

王笑風 发表于 2019-6-9 16:05
又不单茂名。4 5年前 湛江市区 先7 8千。 现在一万5。阳江 3000几现在 6 7千。还有清远 汕头 韶关 梅州等等 ...

全国的趋势

︶雨中_心屬丶

信志强住洋房，信牛刀住牛栏

帅成一匹马

好文，分析有理据

大戳憨饮烧酒

大哥，官渡值得投资不？

王大哥

12年再坂田打工那时先3万。周围的人讲贵死了。天价。 现在5万几。

王大哥

又不单茂名。4 5年前 湛江市区 先7 8千。 现在一万5。阳江 3000几现在 6 7千。还有清远 汕头 韶关 梅州等等就不举例了。深圳12年 布吉先3万几 现在5万几

我来了呀呀

房价怎么可能会降啊，家庭负债8成都是在房子上面，一旦降价居民势必会违约不还款，银行收不回钱，势必会导致大量坏账，一旦银行大范围的坏账，国家就金融危机啦，这就是翻版的日本房地产崩盘啊。稍微学了点经济的人都明白这道理啊。我们国家现在叫房地产软着陆，就是不允许大的波动，既不能大幅上涨也不允许大幅下挫，所以这两年房价基本是微涨，前几年涨幅已经透支了后几年的价格空间，虽然是这样，但是随着内需市场的打开，美丽乡村的建设，城中村的改造，房地产市场的需求得到了进一步的打开，所以结论就是房子依然会每年微涨，这也是最好的一个结果，符合大部分人的利益。不过各位可别忘了，房子能建也能拆，随着全民环保意识的提升，城市在提质扩容的过程中会建设更多的绿地，公园，球场，跑道，车道，公厕，这些都需要土地，下一步城市改造的时候，老房子完全会被拆掉，就不再建房子，而是建上面我所说的东西，那么房子是不是又变少了，房价是不是就成功的稳住了。总之，货币工具有很多，调控无处不在，只要能国泰民安，很多东西就水到渠成了。

王大哥

阳江城北五金工业区。到处都是打磨金属 金属粉尘 噪音。污染不差河西河西一样大批商品房 便宜一样大把人买。