茂名房价：十年一梦？

花花的世界

在凤凰网看到的一篇文章，值得探讨一下

一、西粤路“红日”大战

早期关注茂名房产的读者，应该都知道“西粤路红日大战”这个梗。

时间回到2009年，话说当时电视台正热播历史战争剧《红日》，而茂名西粤路尚在建设、完善中，多个楼盘进驻并启动销售。

有热心网友认为，前往西粤路购房的市民没有看清楚事实真相，广大炒房者希望借着炒作西粤南是市中心来抛售房源。

就好象股市中的庄家炒作某些概念诱使散户高位接盘一样，但最终，“横亘在茂丰、华夏南面的水渠，就（像剧中的垛庄一样）已经断了你们的出路了”，于是写下题为“茂名地产故事大片《红日》即将在西粤南路上演”的雄文，一时间获得近60000次查看。

要知道，在微信、抖音、微博尚未普及的2009年，这可是不得了的关注。

这篇帖子之所以在当年引发如此高的关注度，除了作者结合当红电视剧与本土市场状况进行类比分析以外，更是因为作者当时“科学”地预测了西粤路未来房价的走势。

该热心网友的基本分析逻辑是：因为“横亘在茂丰、华夏南面的水渠无法拆除”，而且“政府多年只有规划未有施工”，所以“西粤路将变成一个孤岛”，供大于求，所以“未来西粤路房价将腰斩”。



看似严密的分析逻辑，其实并不值得推敲，关键的两点：用过往去衡量未来、严重低估了政府发展城市的决心。

说得难听点，任何一届政府的政绩都是与城市发展、社会民生相关的，民生无小事，民众只有安居才能乐业，政府领导班子难道会不懂？

图：热心网友在2009年时的发言之一

西粤路现状如何，相信很多读者比我更清楚了。

近十年间，在这一条路上，我们看到了传说中的“22中、22小”（现愉园中学、愉园小学）， 百亩公园“南香公园”变成了现实，有了“凯德广场（现印象汇）”、“东信时代广场”。

自名翠苑、东信名苑之后，陆陆续续又有了金碧新城、财富广场、时代尚品、名门世家、东信雅苑、恒福尚城等多个楼盘。

昔日的“孤岛”现已俨然成为“绿洲”，关键房价还一直领跑其他片区，你说气人不气人？

图：热心网友在2009年时的发言之二

二、 重温名雅世家“生不逢时”

位于西粤北路的名雅世家于2012年启动销售，在现今，历经近7年的时间，依然是西粤路上最拿得出手的标杆性楼盘：

临近东汇城、印象汇商圈；

福华小学、祥和中学加持；

文化广场、官渡公园环伺；

园林绿化、小区安防为人称道；

在二手房市场转售价、出租房市场出租价常年领跑。

可谁知道，在2012年发售之初，也曾引起一场旷日持久的争议呢？

有热心网友撰文《茂名名雅世家很受伤！生不逢时！》，直呼名雅世家“生不逢时”。

该作者之所以认为名雅世家“很受伤”，原因有三点：第一，国家开始严厉调控房地产市场；

第二，房价越高、越少人买，客户群体中返乡置业的人也将大大减少；

第三，当地的亨利华府、茂丰花园有大量空置房，证明有购买力的人群已经锐减。

基于以上，该作者大胆作出结论：“2000套房卖4000元一平方的话，都要卖4年（亦即2016年末）”。

图：热心网友在2011年时的发言之三

事实是：名雅世家在2012年4月2日首次开盘时，共推售400余套房源，已交10万元意向金的客户过千人，并且需要在已交10万元意向金的客户进行抽签，才“有资格挑选房源”。

翻译一下以上内容：压根不愁卖。

更令人伤心的是，不到两年时间（楼盘分三期开发），所有房源即告售罄，并且是远高于该热心网友预测的4000元均价。

回到该作者所提的三点。

第一点，“国家开始严厉调控房地产”。

关于这一点，相信大多数人都看得比较清楚了，国家调控的不是“价格”，而是“价格增长速度”，要稳定的是“群众对于价格增长的合理预期”。

自今年以来，“房地产”这一关键词已经逐步在各级各类官方报告中淡化，这又意味着什么呢？

第二点，“房价越高、越少人买”这个定论从根本上就是错误的，因为它缺乏必要的前置条件。

举个例子，房价越高，工资涨幅比房价涨幅更高，是不是越少人买？

又比如，房价越高，但对应的教育、医疗、商业资源的质量远远高于纸面价格（即性价比高），会不会越少人买？所以这一点根本不值得一辩。

第三点，“大量空置房”是否就意味着是“投资客”或者说“首付以后无钱装修”或者说“人均几套房，住不过来”？这还得两说。

曾与老领导讨论过，到底何谓“刚需”何谓“投机”。

犹记得老领导当时徐徐道来，“我这人就希望退休以后找个海边度假，所以我在海南买了一套海景大别野，平常不住，就半年偶尔去一趟，我的房子大多数是空置的，那我算是投机还是刚需？”

同理，我小孩现在还读大学，我给他准备套婚房，平时不住，孩子也不知道何时结婚，房屋是空置了，这算是“真实需求”还是“投机倒把”呢？

至于茂名人民的购买力，在见证了此后多个楼盘开盘即热卖的情况下，笔者更觉得像是“野火烧不尽，春风吹又生”。

花花的世界

因为剔除了一些诸如“丈母娘需求”（女方家长提出必须买房才能结婚的情况）之类的需求以外，改善性需求是一直伴随你的家庭生活的。

首次置业单身公寓、谈对象了要个两房、生个娃得要三房了、地段老了挪个窝、孩子读书要个好学区、长大了娶媳妇得准备个房……

什么，您是打算一步到位，在好学区买一套四房、三代同堂？

得嘞，这事儿害得看婆媳关系好不好、年轻人愿不愿意同住呢。

三、 他山之石，可以攻玉？

在国家调控、房价低迷的时候，有另一类热心网友喜欢从媒体上转载一些“开发商断臂求生”、“一线城市房价腰斩”、“土地流拍”的信息，以此说明“楼市这次是真不行了”。


“等等，那上次为啥挺过来了呢？”

“不要管，反正这次是真不行了”。

说实话，这种信息我一般是看完就过的，因为实在没有什么特别的意义。



首先，如果认为一线城市房价与茂名房价是存在某种正相关的关系的话，那么一线城市房价跌了，茂名房价会跌。

但反过来，一线城市房价涨了，茂名房价是不是也该“跟上”呢？

根据公开资料显示，2019年1-4月份,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13867元/平方米,同比上涨14.5%；

并且观察历史数据,自2018年下半年开始,全国100城年初累计房价同比涨幅持续扩大。

那么请回答，茂名房价是不是该“跟风涨一波”呢？

跌了希望一起跌，涨了不想一起涨，这是典型的“选择性失明”。

其次，大环境也有小气候，具体情况还真得具体分析。

一线城市大面积跌，但也有北京、上海这样的“抗跌侠”，省会城市普涨，也有重庆这样的“忍者神龟”。

回到茂名的具体情况，其实要比大家想象的要更复杂，因为茂名其实是一个大气候不能左右小气候的市场。

茂名，含茂南区、电白区两个市辖区，代管高州、化州、信宜三个县级市，各个区域的均价、涨幅程度也不一样，最重要的是，无论茂南区、电白区房价怎么涨，也鲜有高州市、化州市、信宜市的群众（工作地、常住地在茂南区、电白区的除外）跑来哄抢的情况发生。



为什么？

各地都有各地的小气候，高州医疗、教育资源丰富，信宜自然资源丰富，化州毗邻湛江受即将建成的粤西机场辐射，自成一体。
一线城市跌了，茂名就该跌，是楼市特有的“别人家的孩子”现象。

笔者记得之前，曾有热心网友搬出东莞的数据，当时初看亦是十分震惊：东莞南城西平地王，高达6077元的楼面地价，毛坯均价近在8000元左右！



能买吗？看这架势，不仅当时茂名的房子不能买，而且东莞的房子都不好买了，虽然人没在东莞，但哀鸿遍野的萧杀气氛简直迎面扑来有木有！



笔者好事，时隔多年以后，在某网站搜索了该小区的二手房源情况，嗯，不说了，均价24400元，我想静一静。

图：热心网友在2012年时的发言之四

四、 当房价大跌时，你会？

比起前面“某个楼盘卖不出”、“某个地段没未来”、“茂名房价不行了”之类的言论，更震撼人心、令人叹为观止的口号是“中国房价要大跌了”。


因为后者的视野，直接跳出了大茂名，站在中南海的高度俯视茫茫众生。



在感叹有关人士的广阔视野之余，更是钦羡其能站在我为人人的高度“先天下之忧而忧”。

等等，房价大跌，对我们有什么好处？

在我们的脑海里，或许无数次推演过这样一幕：房价大跌，无数贷款买房的人选择断供、弃供（指停止偿还房贷），银行处置抵押房产低价出售；

开发商紧急召开销售会议，赶在房价进一步下跌的时候打折出售房源；



广大刚需客、改善型群众以白菜价喜提大别野，走上有房有车衣食无忧的人生巅峰。

再等等，这好像也不对啊？

当房价大跌的时候，为什么喜提房子的是我而不是富人、中产？

没错，当房子大跌的时候，尽管富人、中产也面临了资产缩水，但是瘦死的骆驼比马大，他们依然是比我们更具有购买力的群体。

当资产价值大幅下跌，而现金流又无大幅度变化的时候，对于他们而言是不是能以更低的价格配置更优质的资产？

价格合适，是不是垄断当地市场部分房源的供应也有可能?

另外，当房价大跌的时候，普通群众也不一定可以全身而退。



房地产业是一个牵涉甚广的行业，商品房也隐含着一定的等值关系，说白了，也可以看作是某种意义上的等价交换物。
举个例子，假设在一个区域市场中，降价前，10万元=2套房子=100台电视机，降价后，10万元=4套房子=100台电视机，你觉得可能吗？

其实是不大可能的，因为一旦出现“10万元=4套房子=100台电视机”的情况时，意味着“电视机”较“房子”更能保值。

“电视机”相关上下游产业将进入大量热钱，投资、生产、出售，直至两个“市场”（房子销售市场和电视机销售市场）的获利水平处于合理区间，这也意味着“电视机”也会降价。


另一方面，从事“房子”上下游产业的人群获利空间少了，房地产商要维持原有的运营成本，只能削减产能（减少土地开发），从一年卖四套“房子”变成卖两套“房子“（成本不变），利润减半。



如果相关从业人员的购买能力（=工资收入）弱了，是不是也影响“电视机”的销量，促使“电视机”降价？

也正是因为这样，我们往往能看到，房子销售量大的时候，通常是区域经济发展迅猛的时候，房子销售低迷的时候，当地经济发展有所停滞。

房子也是风向标，而且代表的是普通老百姓对于大额商品的消费能力。



最后，关于这十年间的一切，想分享一句话作为结尾：“秦人不暇自哀，而后人哀之，后人哀之而不鉴之，亦使后人而复哀后人也。”

来源：凤凰网房产茂名站

茂名鲜果派

路过点赞

城市绿洲业主

小编为了完成任务，这个贴也是废心思了

十八寸

好文

冷锋

凤凰网真是有深度，比土鳖分析的深入浅出。总之好一批人都是十年前不听热心网友苦劝而执意上车发了达成为现在的有钱人。

水东灭霸

仔细拜读给大家总结一下：房价不会降，也不要指望降，有钱的赶紧买。

王大哥

名雅世家 1920栋楼还要分三期起？

王大哥

也没多爽。花园太大了。公摊物业费。公摊水电费都好金。

王大哥

切茂名市区。发展不均衡而已。像湛江 阳江 市区东南西北中都有 高层 湖景公园 连锁综合体 大超市商品额1房价差别不大 住哪里都一样

王大哥

阳江城北五金工业区。到处都是打磨金属 金属粉尘 噪音。污染不差河西河西一样大批商品房 便宜一样大把人买。

我来了呀呀

房价怎么可能会降啊，家庭负债8成都是在房子上面，一旦降价居民势必会违约不还款，银行收不回钱，势必会导致大量坏账，一旦银行大范围的坏账，国家就金融危机啦，这就是翻版的日本房地产崩盘啊。稍微学了点经济的人都明白这道理啊。我们国家现在叫房地产软着陆，就是不允许大的波动，既不能大幅上涨也不允许大幅下挫，所以这两年房价基本是微涨，前几年涨幅已经透支了后几年的价格空间，虽然是这样，但是随着内需市场的打开，美丽乡村的建设，城中村的改造，房地产市场的需求得到了进一步的打开，所以结论就是房子依然会每年微涨，这也是最好的一个结果，符合大部分人的利益。不过各位可别忘了，房子能建也能拆，随着全民环保意识的提升，城市在提质扩容的过程中会建设更多的绿地，公园，球场，跑道，车道，公厕，这些都需要土地，下一步城市改造的时候，老房子完全会被拆掉，就不再建房子，而是建上面我所说的东西，那么房子是不是又变少了，房价是不是就成功的稳住了。总之，货币工具有很多，调控无处不在，只要能国泰民安，很多东西就水到渠成了。

王大哥

又不单茂名。4 5年前 湛江市区 先7 8千。 现在一万5。阳江 3000几现在 6 7千。还有清远 汕头 韶关 梅州等等就不举例了。深圳12年 布吉先3万几 现在5万几

王大哥

12年再坂田打工那时先3万。周围的人讲贵死了。天价。 现在5万几。

大戳憨饮烧酒

大哥，官渡值得投资不？