转：看万达如何布局三四线城市

smu_fanjing

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以“万达广场”命名的城市综合体不仅是万达集团的核心产品，也是目前国内外领先的商业地产产品，具有显著的社会经济效益。2015年，万达持有物业面积达2500万平方米，成为全球持有物业面积的不动产企业。但王健林显然不满足这样的成绩。

他认为，甩掉地产重资产后，万达广场的发展速度必将加快。“轻身前进后，我们会获得更大的竞争，全力进入三、四线城市，占领物理市场空间。2020年，集团持有和经营的物业面积将相当于不动产前几名企业的总和，并且在中国大陆地区，排斥掉竞争对手。”

所谓万达的轻资产模式就是，合作方出资建设万达广场，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达独创的商业信息化管理“慧云”系统，所产生的租金万达与合作方按一定比例分成。

在王健林眼中，中国商业地产的蓝海不是在利润、局部已经呈现过热的一线城市，而是商业资源稀缺的三、四线城市。重资产主要看房价，销售利润高才能，难以进入三、四线城市发展。轻资产因为是纯不销售，不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。

此外，三、四线城市土地价格相对较低，万达较易获得地段。根据万达的测算，一个四五十万人口的三、四线城市，完全能承载一个大型万达广场，而且三、四线城市的消费者忠诚度更高。

例如，万达在上海已开业7个万达广场，未来将增加至20个，但也只能影响上海几分之一的人口，况且一些区域已没有空间。但三、四线城市不一样，一个万达广场就可以覆盖全部人口。比如河北廊坊，市区人口不到40万人。根据万达数据统计，每天竟有4万-5万人到万达广场消费，相当于全部城市人口的七分之一。当万达广场覆盖全国省会市、地级市及主要县城，万达的年消费人次将会突破百亿人，覆盖7亿-8亿人口，中国主要消费人口的消费数据万达全部掌握。而且这些消费数据不仅是购物数据，还包括文化、娱乐、餐饮等各方面的消费数据。相比一般电商，消费数据链会更完整、更准确。这就为万达做互联网金融提供了基础。