“楼市四小龙”合肥出现楼盘降价维权。

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1. 9月初，部分业主在皖新翡翠庄园售楼处门口挂起了横幅维权质疑开发商变相降价。2. 数据显示，上半年合肥市区共销售了住宅类商品房10707套，环比下跌77.3%。3. 去年下半年合肥的投资性购房比例超过40%。调控后，投资投机性购房比例非常小了，基本上都是真正的刚购房需求。

文/谢敏敏

在楼市最火爆的2016年，二线城市合肥被称为“房价四小龙”之一，房价涨幅曾经多次位列全国第一。

随后，“史上最严调控令”出台。自去年10月份开始，各方面的统计数据显示，合肥楼市逐渐降温。

近日，合肥一楼盘因降价遭遇业主维权。这让外界十分好奇合肥楼市的现状：降价是个案还是普遍现象？一年时间不到，这个二线楼市的典型样本，在调控的高压下经历了怎样的转变？

降价风波

因降价遭遇业主维权的楼盘，名叫皖新翡翠庄园。

经济观察报记者查询了合肥市物价局网站，网站数据显示，这个位于合肥市肥东县的楼盘从今年1月13日开始备案，至今已经备案5栋房源，分别是3、5、13、15和7号楼。

此前4次的备案均价约为12888元/平方米。8月31日最新备案的7号楼，价格却为11863/平方米。这意味着，同样是跃层房源，此次备案价每平方米平均下降了1025元，以一套100平米的户型计算，新房源降价幅度达到了10万元以上。

9月初，部分业主在皖新翡翠庄园售楼处门口挂起了横幅。对于降价的指责，该项目的解释是，现在买7号楼都需交7—8万的改造费，也就是跃层隔楼板的费用，但此前这个费用购房者可以选择性缴纳，如果缴纳的话只是2.5万。这样算下来，总价其实和此前并没有太大差别。

该项目一名销售人员对记者透露，目前新备案的房源开盘时间还没确定，预计在9月底，“7号楼的价格大概是每平方米卖11500元-13000元不等，具体一房一价。但是跃层的话，均摊下来每个户型的价格大概是9400—9900元不等。具体价格要等开盘时最终确定。”该销售人员说道。

该销售人员强调，即便是按照这个价格购买，购房者也要单独再交改造费用：“七号楼的隔板是整体改造的，因为隔板是赠送的面积，后期肯定要加维修费用。”

资料显示，2016年6月29日，皖新投资集团以942万元/亩竞得店埠镇沿河西路与龙城路交口西北角的肥东FD15-4号商住地，住宅楼面价7064.96元 /平方米，溢价率262.31%。这块高价拿下的地，就是后来的皖新翡翠庄园。

工商信息显示，皖新翡翠庄园的开发商为肥东皖新文化产业投资有限公司，其大股东为皖新文化产业投资（集团）有限公司，另外朗诗集团旗下的南京朗铭地产集团有限公司拥有其10%的股份。“这是亏本在卖。7000元出头的楼面价，一年过去只卖11000元。”一位要求匿名的合肥房地产资深从业者对记者说。

该匿名人士透露，皖新在合肥有多个项目，之所以降价出售其实是限价环境下开发商的无奈之举，“他们在合肥有多个项目。合肥的限价政策是要求全市均价不能超过13000元，他们在高新区还有个地价更高的项目，为了让那个项目卖得更高，在备案的时候只能让翡翠庄园的价格下调一点，从而不拉高平均价。这也是一种高低配。”该人士分析。

合肥楼市现状

皖新翡翠庄园的降价案例，在合肥市场具有普遍性吗？

从明面的数据观察，合肥楼市确实有所降温。合肥365地产家居网数据中心的数据显示，上半年合肥市区共销售了住宅类商品房10707套，环比下跌77.3%。

合肥学院房地产研究所副所长凌斌对经济观察报记者强调，一手房的数据并不能反映真实的楼市情况，“正常的话合肥市区全年成交量能达到8万套，今年真实成交量预计在7万套左右。虽然成交量比去年有所下降，但是我预计不会超过30%。”

二手房市场，合肥部分房产中介称，滨湖板块的降幅最大，多数降幅达到40%—50%，“快到腰斩的价格了”。

这一说法遭到了当地业内的否认。合肥物价局7月中旬表态：从监测数据来看，合肥楼市价格基本保持稳定，一些较高价格的楼盘在备案方面受到限制，房价整体涨幅明显放缓。个别楼盘价格的涨跌，对整个楼市价格的影响十分微弱。从国家大的调控方向来说，保持房地产市场平稳健康发展是核心要求，楼市价格不会大涨也不会大跌。

多位业内人士受访时坦承，今年合肥二手房价格确实有所下降。多次调研合肥楼市的易居研究院副院长杨红旭表示，价格腰斩一说过于夸张，但滨湖板块的二手房确实下跌了，相比高点，估计总体跌10—15%，个别急售房源跌三成左右。

杨红旭认为，作为一个曾经房价涨幅位居全国第一的二线城市，合肥遭遇调控后的降温最为明显。他的论据是，截至2017年7月底，易居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量显示，合肥新房库存大增47%，排名第一，“楼市持续降温，如今已经疲软了。部分楼盘已经开始滞销了，库存自然大增。”

凌斌认为，判断一个房地产市场是否降温，一个很重要的因素是投资投机性购房比例是否大幅减少。从这个角度看，他认为合肥楼市确实降温了：“去年下半年合肥的投资性购房比例超过40%。调控后，投资投机性购房比例非常小了，基本上都是真正的刚购房需求。”

前述匿名人士则透露，皖新翡翠庄园降价虽然只是个例，但是在合肥市场，开发商鼓励购房者全款买房，也是一种变相降价，其表示，“如果是全款，一个平方米最多给3000元的优惠，很多楼盘都这么做。这样是为了确保资金尽快回笼。”

(经济观察报)