本帖最后由 湛江李俊 于 2017-10-17 22:57 编辑
湛江未来城市格局有哪些颠覆？ 李俊 湛江未来的城市扩容将主攻东西两个方向，这是政府方面的思路。城市的发展，肯定和政府有关，但是实际发展过程中，并不是完全遵循规划。湛江未来城市格局，将会发生哪些变化？这并不是简单的发展问题，也关系到房产价值和土地价值。 从某种意义上来说，房子是一个城市的股票。我们买衣服，考虑因素就是衣服质量、是否合身等因素，但是房子却不同。买房子，并不是单纯看这个房子质量如何，或者是否漂亮就行了，而是要考虑很多因素。如果沙漠里有一座别墅，价格很低，可能你也未必会购买。因此，房子是否值钱，房子所处环境才是主要因素。 上个世纪90年代之前，湛江建成区主要集中在霞山区国贸为圆心，半径两三公里的圆；赤坎区从寸金公园向南到立交桥附近，向东就到市委附近。当时，麻章区和坡头区几乎都是荒岭。人民大道还没有开通时，走到湛江市十中附近，也就是鼎盛广场附近，就没有路可走了。赤坎区当年的繁华地区也就是南华广场那带，中山一路、中山二路等。 当年繁华的霞山区东风市场，如今像一个老人一样，失去昔日了的生机勃勃。赤坎区的步行街、九一二路、北桥市场等地方，也是很明显的衰落迹象。虽然霞山区工农路到国贸之间，现在人口密度还很大，看人气很不错，但是慢慢地老去，这是无法扭转。这个区域曾经是富人区，可是如今很多富人都搬走了。 根据官方提供数据，湛江市区常住人口130万人，建成区面积107.92平方公里。湛江市户籍人口超过800万人，未来户籍人口将会突破一千万，这是可以预见的。这些年以来，湛江市常住人口不断增加，所以自然有更多人口涌入到市区。 湛江未来城市格局将会颠覆当前的模式，可能出现三个中心区域。从开发区三帆到人民大道北的湛江车城，然后东西扩展两三公里，这个区域将会成为一个中心区域。这个区域作为新城，发展过程中没有拆迁方面的问题。 坡头区基本上都是在荒岭上开发，这在土地上成本是比较低。将来机场搬迁到吴川之后，坡头比较靠近机场，这也是一个优势。坡头面临的问题就是，连接西海岸的交通瓶颈，海湾大桥的拥堵问题，将会影响到海东新区的开发。如果能够把这个交通问题解决，坡头区是有机会胜出，成为一个中心区域。 麻章区高铁站周围将来可能会发展起来，成为一个中心区域。赤坎区很多地方都是老城区，根本就无法开发，这就给麻章区机遇。高铁到时开通之后，麻章区将会带来新的发展机遇。我们看到麻章区有很多地方都是荒岭，甚至被嘲讽为鸟不拉屎的地方，这个却是发展机遇。霞山和赤坎老城区，已经是一个老人，处于夕阳，麻章区却是一个小孩，正在迅速成长起来。 对于老城区的发展，理论上可以旧城改造。如果政府采取举国之力的模式去发展旧城区，当然是可以发展起来，但是城市发展也是成本竞争的结果。旧城改造，面临最大问题就是拆迁成本过高，并且在这个过程中会出现各种不预测的风险。如果在拆迁过程中出现失误，不管是地产商还是政府，都会面临很大舆论压力。按照成本和收益之间关系，政府和地产商都没有动力去改造旧城区。旧城区得不到及时改造，就会加快衰落速度，反过来影响改造收益。 不管怎么说，麻章区和坡头区都会发展起来，肯定会冲击霞赤老城区的江湖地位。人会衰老，城市也会没落，所以霞山区和赤坎区也不可能一直这样繁荣下去。麻章区目前具备有了成本优势，这是老城区无法竞争的地方。麻章区西站附近，很多地方都是空地，要想修路的话，还是比较容易，但是老城区就不同。比如，霞山区洪屋路一带，就很难改造，原因就是成本太高了。 老城区的房子变旧，居住价值下降，高收入人群将会选择更好的地方。就这样，房子越来越旧，居住人口中的低收入者的比例会增加。富人和中产的离去，肯定会消弱该地区消费能力，相关商业价值也会降低。店铺租金不能上涨，甚至下降，也会影响到改造的收益，地产商就更加没有动力去改造了。 如果你对成本有深刻认识了，自然也会明白霞赤老城区没有发展前景。道理很简单，这些区域在发展过程中失去成本优势，最终也就变得没有竞争力。 2017年10月13日 作者简介 李俊，获得2015年中山大学自主招生资格（湛江市仅有6人）。在《经济学消息报》、《经济参考报》、《浙江经济》、《经济学家茶座》、《新经济》、《深圳晚报》、《博客天下》等国内知名报刊、经济学类核心期刊、以及国外报刊,发表经济评论、书评、经济随笔等几百篇。网易、搜狐等网站开设个人名博。出版了《老百姓身边的经济学》等著作。 个人公众号：草根清谈
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发表于 2017-10-17 22:55