为何地价不能决定房价？

湛江李俊

为何地价不能决定房价？

李俊

     一直以来，人们对地价决定房价，都是深信不疑的。实际上，地价不能决定房价，房价是完全由供求决定的。高地价不是高房价的原因，而是结果的体现。地价也是消费者之间竞争的结果，开发商只是替消费者拿地而已。

    开发商购买土地盖房子，那是预测市场上对房子是有需求的，将来房子能卖什么样价钱，从而决定花多少钱拿地。如果开发商高估未来房价，拿地价格过高，将是一笔赔钱买卖。因此，开发商参与土地竞拍时，通常都是很谨慎的，而不是地价决定房价的思路。

   任何商品的价格都是完全由供求决定的，从来没有出现例外。价格是获取某种商品的代价，这里既有货币代价，也有非货币的代价。计划经济时代到粮所买大米，除了花钱之外，还需要粮票。这种情况下，大米表现出来的货币价格，就不是真实价格。

   如果地价能够决定房价，那么开发商就会永远稳赚不赔。真实市场是残酷的，开发商稍微失误就会血本无归，而不是地价高了，房价随之变高。开发商先是买地，然后再卖房子，但是并不意味着前者是原因，后者是结果。很多时候，人们都是根据对未来的预测，从而调整当前的行为。

   开发商花高价竞拍土地，那是觉得消费者愿意买单，否则就是亏本生意。表面看来，是开发商在买地，但是最终购买者还是房子使用者。供求关系决定价格，房价决定地价，而不是相反过来。

按照成本原则定价的商人，注定是失败的。我外公是一位商人，他有一个原则，就是坚持成本定价策略。如果进货价是1元，那么他就按照20%的毛利润准则，从而定价1.2元。他不会根据市场需求变化而进行灵活定价，所以他没赚到什么钱。

有些商品，市场需求非常好，市价猛涨了，但是我外公还是按照20%毛利润准则。有些商品情况却是相反，市场需求萎缩，销售出现了困难，我外公却不愿意降价。即使降价的话，他都坚持不能低于进货成本，所以最终这些商品都成为了废品。

事实上，从来都不是成本决定价格，而是价格决定成本。你之所以愿意付出很高成本追求一个女孩，并不是因为你付出高成本，收益就高，而是你看到高收益，所以才愿意付出高成本。

地价不能决定房价，房价高低是消费者投票的结果。不要迷恋成本决定价格，那只是传说而已。考虑什么事情值得去做，什么事情不值得去做，这就说明地价不能决定房价。

2017年11月26日

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