五年后，湛江房价会上涨到三万元吗？

湛江李俊

五年后，湛江房价会上涨到三万元吗？

李俊

2018年，湛江市区房价普遍在1到1.5万元之间。很多人都在吐槽，湛江是一个畸形城市，高房价低工资。有的人觉得湛江这个城市工资不高，大家收入支撑不起这个房价，要是你这样想，就错了。

湛江的房子，并不是只卖给湛江人。湛江本地人没有钱购买湛江房子，并不代表外地人没有这个购买能力。海南省乐东县人均GDP、工资都比湛江低，但是房价并不比湛江低。2015年，海南省乐东县城房价也就是五千元左右，到了2018年，上涨到1.5到2万元之间。乐东县沿海地区，房价基本都是在两万元以上。

2016年，湛江市麻章区的房价，也就是五千元左右。两年之后，上涨到1万元左右。如果两年前在麻章区购买一套面积100平方米的房子，价格是50万元，现在上涨到100万元，就等于赚了50万元。要是当时首付25%，再加上税费，也就是15万元左右。考虑到转手过程产生的交易费用，并且还有利息等，就算是赚40万元。15万元投资，两年赚40万元，这是一个投资回报率也是相当高了。

越南人均GDP是两千多美元，但是胡志明市房价已经上涨到一两万元。根据越南房产投资公众号提供的数据，西贡豪华公寓价格相当香港房价的四分之一。几年前，胡志明市的房价也是很低，最近两年却出现暴涨。越南人没钱买房，可是外国投资者有钱啊。投资越南房产的外国投资者主要来自韩国、中国内地等。

不管美国还是中国，人口都有从寒冷的北方向温暖的南方迁移的趋势。因此，中国有很多北方人都在南方，特别是海南岛买房。现在，海南岛土地供应量极大受到限制，再加上严厉限购令，导致很多人无法在海南岛买房。湛江是中国大陆最南端城市，气候方面比较接近海南岛，所以就存在替代效应。

2016年7月8日，碧桂园集团以3.8亿元竞得麻章金康西路东侧的一块土地，楼面地价是2200多元一平方米。一年之后，也就是2017年11月7日，碧桂园在之前位置附近，拍下一块土地，楼面地价达到3804元/平方米。几个月之后，麻章楼面地价就变成六千元。2018年6月12日，麻章一块土地拍出3亿元多，楼面地价是6070元/平方米。

不到两年时间，麻章地价上涨了两倍。地价上涨这么快，一方面土地供应数量受到限制，另一方面是需求过于强烈。以前，一些沿海城市面临土地不足的情况，可以通过填海来解决，但是未来的难度越来越大。现在国家收回海洋的审批权，之前是省批的，特别是海南省，甚至还下放到下面的地级市或者县。

环保主义者也是推动房价的重要力量，香港就是一个明显例子。要加大土地供应，多盖一些房子，房价才会下降的，可是他们出来说，这样不行，保护环境很重要，不能占用耕地，不能破坏绿化、不能填海等，结果就是无地供应。

中国土地数量并不少，但是建设用地数量太少了。任志强在几年前列举一些数据：“中国的城镇建成区只有3.84万平方公里，约占整个国土面积的0.36%，但却居住了6.02亿人口。而农村的宅基地却高达16.8万平方公里，约为国土面积的1.75%，是城镇建成区的4.6倍，却只居住了7.2亿人口。”

因此，任志强认为：“如果合理的拿出1%的国土面积建设城镇则可居住15亿人口以上。可见不是土地资源的稀缺占主导地位，而是土地利用效率在制约。而这种利用效率的制约则源于中国现行的土地制度。”

苏东在《房地产真相》一书说道：“如杭州，近几年里杭州土地出让最多的一年，也不过仅仅是4500亩；而温州甚至更少，近几年每年出让的土地总面积一直在三四百亩的规模里徘徊。也就是说，广州的一个楼盘的占地面积，就已经超过了杭州、温州一年的土地出让总面积了。由此也可看出，在那几年里，广州土地出让规模是多么的庞大。”

最近，很多人都在讨论北京房租暴涨。上涨的原因，其实是很简单的，就是供不应求。到底是需求猛增造成还是供应减少？在这里，我们看一组数据：“2016年拆违完成量是2979万平米。2017年的计划是4000万平米，实际完成是5985万平米。2018年的计划也是4000万平米，前4个月就完成了1640万平米，今年达到去年实际完成数应该是不难的。”

塞冬在《北京房租大涨的逻辑》这篇文章上说道：“北京现在每年要拆掉相当于全市城市房屋总建筑面积1/14的各类违章建筑。而根据北京统计年鉴2017，北京2016年竣工的所有房屋，包括城镇和农村、包括住宅和非住宅，全算上，也不过3594万平米。也就是说，每年拆的空间（5985万平）比建设的空间（3594万平）多，社会总空间是在净减少的。”

未来几年里，海南省土地供应数量有限，新建的房子数量也有限。因此，有很多购买力将会转移到湛江。到时，麻章的房价涨到两万多或者三万元，也不会有什么意外。2005年，湛江市区房价也就是两千元左右，但是当时谁想到现在会上涨到一万多。

顺便说一下，上个世纪80年代末，霍英东以每平米约1元人民币的条件拿下了南沙临海22平方公里土地。因此，当时你会想到现在的地价吗？

五年后，湛江市区房价会上涨到三万元吗？这一切让时间来验证吧！

2018年8月21日

（网络配图）

盖茨比的了不起

有可能

肚饿嗲呐

南沙这一波霍家又可以吃好几代了

krell168

湛江年尾至明年初会降价，全国厦门第一，湛江第二，不要问我是怎么知道的。

mdx2018

肯定会的，湛江大都市嘛。

一首歌

湛江如果能替代海南，北海、防城港更能

michacljiang

湛江的房子肯定不是卖给茂名人的

美大叔

肯定是不会。

咩咩咩2015

不止，五年后湛江均价4万8
人人住大屋
政府出补贴

走一走

还学别人写经济学，唉，就这水平。湛江房还三万，越南币吗？

我爱吃榴莲

个个都在鼓吹涨房价，害得我这些没钱佬越来越买不起房子了。

有钱有世界

这样说，刚需的赶紧买，不会爆涨跟爆跌，但是买了投资的呢，除非有大量现金，不然会被套着

MMMan

风向标：“房子是用来住的，不是用来炒的！”房价会慢慢回归理性！

茂东新区

哪能这样比，乐东这么近三亚，能比么？我有很多亲戚在乐东，在下面的镇，现在那边的私地都还很便宜的，跟茂名的镇价格差不多。甚至比茂名下面的镇么村的还便宜，因为很多人屯有很多地。我亲戚老是叫我下去买。十多年前是几块钱一平方。现在都涨了不少了，但没地证。

但三亚是全国人的三亚，有自然和气候优势，自然就是指海水清，气候就是指冬天暖。湛江仅是湛江人的湛江，现在外省人买房还是很少的。湛江要成为全国人的湛江，先过湛江是粤西人的湛江一关，再过湛江是广东人的湛江这关，最后才会成全国人的湛江，所以湛江的路还很遥远。我到比较看好鼎龙湾成中国的鼎龙湾，湛江市区没有海景优势，难成气候，市区多半还是要靠经济，旅游地和度假目的地就不同了，有玩的，有吃的，有住的，有独一无二的。所以有钱人都喜欢，鼎龙湾才具备这种条件。特别是三年后机场一通，就能彰显出来，市区不能靠胡吹。三亚95%的买房者都是外地人，特别是东北人北方人，来过冬的。现在三亚房价贵了，很多北方人在其它沿海城市找洼地。与湛江差不多的自然条件城市中国太多了，像广西和广东的沿海城市，自然资源都差不了太多的。所以想象湛江的房价会成另一个异类，不太可能。不过个别顶级豪宅会去至二三万元一平方不奇怪。因为只是个别现象。没有代表性。

一只大西瓜

会的，茂名房价也会向二线城市看齐。