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湛江房价上涨动力是什么？
李俊
我们购买房子，买的并不仅仅是物理意义上的房子，也包括周围的环境。这个小区邻居整体素质是如何的、这个学区的教学质量如何、周围的治安环境等，这些都会反映在房价上。因此，投资房子，就是投资这个城市的未来。
什么是房地产？人们通常看到就是，政府规划一块土地，然后用来搞房地产。如果进一步思考，是什么原因让地产商在那里盖房子呢？其实，这是有经济逻辑的，一个地方有了经济机会，人就会跑到那里，房地产也就跟随到那里。
很多人都觉得土地是稀缺，所以未来是很值钱的。其实，土地本身并不稀缺，稀缺是位置。人口自由流动起来，人们都跑到有经济机会的地方，人口越来越集中在一起。人口密度达到一定的程度，就成为城市，土地自然就变得值钱，反之是那些没有人口的地方，土地就没有什么价值了。
湛江市面积是1.2万平方公里，常住人口将近800万。湛江市人口平均密度是一平方公里是600多人，但是有一半以上人口居住在面积不到500平方公里的地方。也就是说，湛江市的土地，真正值钱的面积，顶多也就是几百平方公里。
其实，中国并不缺少土地，缺少是盖房子的土地。任志强在几年前列举一些数据：“中国的城镇建成区只有3.84万平方公里，约占整个国土面积的0.36%，但却居住了6.02亿人口。而农村的宅基地却高达16.8万平方公里，约为国土面积的1.75%，是城镇建成区的4.6倍，却只居住了7.2亿人口。”
我们从任志强给出的数据得知，中国的城镇建成区的面积也只有海南岛那么大。因此，只要土地供应数量稍微增加，房价就会下跌。香港回归之后，首任特首即推行了八万五公屋计划，结果香港的房价就跌了很厉害。后来，为了不让香港房价下跌，2003到2005年那一段时间，土地供给量为零。
如果一个城市不被看好，那么房价上涨空间很有限，甚至出现下跌。说实话，我看好湛江这个城市。对市场反应最快的群体，不是什么经济学家，而是企业家。我从招商局了解一些信息，很多企业家都看好湛江这个城市，特别是麻章。春江水暖鸭先知，这个是有道理的。
一个人可以说话不负责，但是真正做起来决策，就会变得很谨慎。一个企业家可以发表观点，湛江前途无量，不管是否说对，这个成本很低。如果这位企业家看好湛江经济，从而做出投资，就会变得很严谨。企业家做投资，这是做了大量调查，这和某些键盘侠的情绪化发言，哪个正确率高呢？我想这个就不用多说了。
作为企业家，他到一个地方投资，他会考虑几个因素，土地价格、人工成本、税收成本、到政府办事是否容易等。客观来说，在湛江到政府办事，这方面有很大改善。土地价格和人工成本，湛江都比珠三角地区要低。湛江面临的问题就是，远离经济中心，协作方面的成本比较高。
不管美国还是中国，人口都有从寒冷的北方向温暖的南方迁移的趋势。因此，中国有很多北方人都在南方，特别是海南岛买房。现在，海南岛土地供应量极大受到限制，再加上严厉限购令，导致很多人无法在海南岛买房。湛江是中国大陆最南端城市，气候方面比较接近海南岛，所以就存在替代效应。
中国东北地区有上亿人口，要是有1%的人口过来湛江过冬，就是一百万人了。中国这么大，但是冬天时没有回南天的地方，也就是三亚、乐东、陵水等地方。海南岛北部气候和雷州半岛差不多，还是会出现回南天。
虽然湛江有回南天，但是时间方面，还是比较短暂。值得一提就是，2018年，湛江竟然没有回南天。珠三角地区，也搞了一些养老地产项目，但是天气方面会远远不如湛江。珠三角地区的回南天很多，阴雨天气也比湛江多。云南省南部，也算是湛江的竞争对手。就拿云南省德宏州瑞丽市来说，这是一个县级市，处于中缅边界。瑞丽市冬天的气温，只是比湛江稍微低一些，环境也不错。交通方面，有高速路和机场，但是没有高铁。
瑞丽市物价方面要比湛江高，地处高原地区，紫外线也会比较强一些。云南省只有南部少数地区，冬天温度才和湛江差不多，纬度稍微靠北的地方，再加上海拔比较高，冬天温度还会降到零度。同时，在云南省是看不到大海的。
说到交通方面，湛江未来的优势还是很大。据《湛江日报》报道：“在建成深湛高铁、合湛高铁的同时，加快推动湛海高铁、张家界至海口旅游高铁以及时速350公里的广湛客专等项目建设，与珠三角、北部湾城市群形成2小时经济圈。”
以前，一些沿海城市面临土地不足的情况，可以通过填海来解决，但是未来的难度越来越大。现在国家收回海洋的审批权，之前是省批的，特别是海南省，甚至还下放到下面的地级市或者县。
环保主义者也是推动房价的重要力量，香港就是一个明显例子。要加大土地供应，多盖一些房子，房价才会下降的，可是他们出来说，这样不行，保护环境很重要，不能占用耕地，不能破坏绿化、不能填海等，结果就是无地供应。
一个城市，有经济机会，有人口流到那里，房价肯定会上涨。有很多企业都想到湛江投资，但是现在面临问题就是，用地指标太少了。住房需求这么强烈，可是供应方面却跟不上，房价自然会向上走。
实际上，湛江旅游资源方面，这并不比海南岛差，只是不会包装而已。因此，只要湛江把宣传搞好，旅游和养老板块的市场是巨大的。北方很多人以为珠三角天气和湛江都是一个样子，这点和湛江缺乏宣传有关。当然，我相信这些问题，将来都会解决的。
湛江发展势头强劲，房地产市场方面更是蒸蒸日上。据湛江购房网提供的数据：“吸引了恒大、碧桂园、绿地、保利、万达、融创、富力、华润、荣盛、京基、雅居乐、方圆、新明珠、阳光城、荣盛、广物、卓越、龙光、雅居乐、招商局、景茂、京源、远洋等23家大型外来品牌开发商进驻。值得一提的是，2017年房企TOP5强已悉数进入湛江市场。TOP20强进入的有11家，超1/2席，TOP50强进入的近1/3席，由此可见进驻湛江的房企的实力。仅是2017年一年，进驻的外来房企就有新明珠、绿地、融创、富力、华润、卓越、阳光城、龙光、雅居乐、招商局、景茂、京源、远洋等13家。”
湛江这个城市前途无量，是一个具备后发优势的城市。同时，湛江气候、环境造成了这个城市的宜居，从而创造大量的居住需求。多方面的消息推动，成为推动湛江房价上涨的动力。
2018年9月11日
注：本文是湛江购房网的约稿，首发在湛江购房网公众号。
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发表于 2018-9-19 16:49
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