没经验太可惜，太遗憾！
宏丰新城让我操盘至少可以赚多6至10个亿！
宏丰新城，是我见过最遗憾的房地产项目。一个绝佳的地段，一个建筑体量如此之大的房地产项目，却因没有房地产开发经验，毁了10个亿的价值！ 我们知道，地段决定价值，这是一个地产项目最重要最核心的东西。既然地段决定了价值，缘何宏丰新城为什么却没有卖出应有的价值！？让我们来剖析一下。
首先是产品设计差：差到什么程度？可以说完全没有地产开发经验。首先是户型： 2、3、7、9、11号楼，3梯6户的设计，这几号楼并排式设计存在一个问题：南北夹在中间的户型成为了“病房”（带问题的户型）。整套房长年没日照、通风极差，住户白天都得靠开灯照明。这种房怎么住？我做了16年房地产，仅在茂名见过这种户型。还有华厦新城也有这种户型。出现这种问题户型是设计不专业，开发商没操盘经验的结果。
下面这个户型，用心一点的买房人都能看到问题所在，更何况户型的设计者？ 我们知道，因为回补拆迁户所致的损益，提高了宏丰新城整的容积率，整个项目规划达到了80万平方米，容积率达4.57左右（网上数据）！做地产的都知道，并非容积率越高可建面积越多赚的钱就越多的，建了一些多余的建筑，反而会使原来的可售面积贬值，因为形象拉低了，口碑拉低了，价值自然就低了。容积率直接决定了楼盘的品质（超高层例外）和卖相，所以容积率较高的楼盘一般不做高品质的楼盘，主要做中小户型为主，尽量不搞面积超过150平方以上的户型。但并非说容积率高就不能玩出花样了!如果规划得科学合理，照样能卖个好价钱，甚至可能卖得更高价。房价越高，户型面积自然越做越小，总价低更有利销售回款。 据我所知，宏丰新城是由几个本地开发商开发的，资金并不充足，开发商手上有地，但缺乏开发启动资金。所以在项目未动工之前搞了内部认购，均价才4800左右，带车位销售，车位不到15万。当时我知道文化广场周边的房都是8000左右了。但距文化广场仅500米的宏丰新城，坐拥城市发展向东趋势的好地段，不至于这个价吧！显然就是搞开发不专业没经验。
我在这里举个亲身操盘的真实例子。 2010年，我在哈尔滨接了一个盘。（我本人北京毕业后10多年的时间一直在全国各地做地产策划和操盘 工作。）也是郊区一块地，位置非常类似茂名的宏丰新城，地段甚至还要偏很多。就是道里区工农大街。这个项目容积率也是4左右，建筑面积也达到了40万平方米。当时我一下飞机就去了现场，看了一下地，是一个待拆迁的废弃厂房，什么也没有，一块长满草的地，路边还有几栋待拆迁的楼。然后对面有一个国企开发了一个楼盘叫“山上美地”，是小高层洋房为主的项目，快封顶了，还没开盘。我去到售楼处一看，现场看楼的人不少，我问置业顾问准备卖多少钱？她们说大约4200至4400吧！ 我暗自说，这么便宜！ 请我去的开发商也是哈市一个没多少地产开发经验的开发商，以前在香坊区搞过一个小楼盘，没有什么名气。晚上他请我们吃饭，问我们怎么看哈市地产，我说很好啊！我看到很多人看楼，市场肯定不错。看了他们的营销，我感觉操盘空间很大。开发商把我们从地产最发达的深圳请来，也比较相信我们，听了后甚是高兴。他说内部认购我们能卖多少钱？我说均价6500吧！他听后惊讶了一会，后大笑！对面准现楼才卖4300呢！我说策划一下是可以的。因为我看到了整合的空间。 我们面对的是一个没有经验的开发商，一家没有知名度和实力的公司和一块位置不佳的地块。这些现实，让我们客观直接面对市场客户，肯定没几个人你的楼，要么贪你比人家便宜。要解决这些问题，就要从源头开始，那个不行就补那个，开发商没名气就将其包装成一家有实力有经验的公司，要让购房者买此房不单没有后顾之忧，还要为之荣耀，只有解决了这些问题就能将房顺利推出去，卖个好价钱，这个楼盘才能成功。当然，只是包装，如果项目品质和服务跟不上，那是骗，不叫操盘！起码我是这么认为的。 项目正式开始了。后来我让开发商去香港注册了个投资公司。（注册、来回机票和吃饭全部好像花了不到5万元），在深圳找了一家广告公司给开发商和楼盘设计了一个很有时代感的LOGO（开发商案名已经定了就没改），以后就说这个项目是香港公司投资的了，实力摆着呢！ 先把一个临时售楼处简单布置了一番，一边着手设计富于时代感的营销中心，选装了几台号码漂亮好记的销售电话，把这块地用围档围了起来，三米高，个别五米高，临街近二百米长，布置了很漂亮的文案。所有人经过都要看一眼，高大的广告，特色的设计。
设计出大气的内容：香港投资商投资的地产项目要在此地隆重登场了！然后先择在周五，选择在哈尔滨新晚报，生活报等主流媒体，连续几天跨版宣传。当时一个跨版是10多万元，很少开发商这么搞，整版才6万。基本上最舍得就是投整版了。开发商名新起的，没听过，传在南方搞过不少地产项目，投资商是来自香港，版面设计新颖，特别，大气。大手笔面世，彰显开发商实力。一个门户地段（未来城市发展方向），实力地产商年度钜献项目，首次进入哈市，带来不一样的楼盘体验。4台电话，一整天下来，接了1000多个来访电话。很多电话根本打不入的。 开发商缺钱盖楼，我们只能搞内部认购筹措资金，尽管当地对内部认购是打击的，发现是要罚款的。我们只能先认筹，看市场反应，到时内部认购再选在秘密的地点。华山只有这条路，没办法。开发商缺5000万首期启动资金，我们为了在实现内部认购这个目标，拿二栋楼大部分户型出来。因为没证不能贷款，全款才回款快，能全款的估计也不能占太多。想了很多办法，就是为了把人气和气氛达到一个高度，能认可6500的认购均价。 有了香港投资商和开发商的包装之后，这些还是远远不够的。第二步，我建议发现哈市的物业管理除了本地二个有点名气的名，都没什么大牌，管理经验不足，于是我建议开发在这方面做文章，花了30万年顾问费，“解决”市场关注的物业管理差的问题。请来了世界三大行之一的戴德梁行作为楼盘的物业顾问。很多买房人搞不清楚实际管理和顾问是回事！我们在哈尔滨最好的五星级酒店搞了一场声势浩大的新闻发布会。宣布世界久负盛名的物业巨头戴德梁行进驻我们的楼盘。中国很多著名的楼盘都是他们管理的，一经宣传，更不得了。这个项目给市场的感觉的确是不一样，大牌云集。香港投资商，深圳广告全和代理，广州园林公司打造景观，戴德梁行主理物业管理，项目从VI、3D宣传片、广州园林公司打造坡地式园林景观等等，市场反响之大超呼想象！
有了这些铺垫，我们可以开始认筹了。8月接的楼盘，精心营运二个月后，已经是10初了，时间不等人，哈尔滨气温已经降到了三四度。在这种天气下认筹是要命的，会影响人气，没办法。既然炒作让巨大的市场人气达到了高峰，就不能等了，等到明年就凉了。 营销中心正式落成，现场看沙盘，感受建筑，园林，震撼3D楼盘效果。
认筹正式，竟然有人提前一天开始排队！长达1000米的排队长龙，让我们有足了内部认购的信心。从来没见过的震撼，惊动了整个哈尔滨，全城几百开发商感受到了我们的整合，纷纷派人前来踩盘。
最终成功实施了内部认购的目标。后来开盘实在太多人，选在了环球剧场正行开盘，销售均价一直引领整个道里和群力片区。
在整个楼盘开发中，也兑现了项目的品质。把园林搞得品质比较高。因为开发商赚到钱了，原意把项目品质搞出来，顺从了我们的建议。原来预计整个楼盘卖18亿的，最终可以实现40亿的价值。整个商业在我们的努力下，把家乐福超市引了进来，周边街铺均价15000左右，我们实现了3万以上的均价。
反观宏丰新城的商业广场，搞了一个五六层的商业。这是不可取的，超过二层以上的商业，基本没有什么存在的价值了，最终大部分用途会转向写字楼办公方面。然建筑的成本比写字楼高了不少。另一方向反而影响了整个小区住宅的品质,得不偿失！ 宏丰新城如果会操盘，内部认购是可以搞到7000多的，如果会规划，重品质，现在可以卖到10000以上的。一二期30万平方米的建筑，平均每平方至少少卖了3000多元。整整10亿的损益啊！白白浪费了茂名最好的黄金地段。推广的时候，完全可以按茂名未来城市第一中心来炒作的，炒作城市的趋势和未来的价值！必能赢利更多市场的认可和最终落实的销售。 写了这么多，不是说我有多牛。而是要真实的案例告诉一些只看到眼前利益的开发商，建筑面积并非越多越赚钱。并非用简单的材料和品质可以省到钱。楼盘的价值在整合，在于消费者的口碑。如果你想继续搞开发，楼盘的品质和服务才能最终出口碑，最终赢得名和利！
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发表于 2019-1-17 11:32
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