资金链条断裂的开发商,他的债务是滚动的。业主的购房款一般早已冲抵了银行和大小债权人的利息,再加上开发商挥霍的部分,开发商早已钱包空空。这个时候大笔的本金还未偿还,同时施工方的工程款也有大量的拖欠。
通常差一个亿的项目,拖欠的施工款一般也有数千万,而且这个数字还是一直增加的——拖欠工程款也存在违约金和施工方的损失,比如租赁大型设备的损失,工人工钱的损失。2018 年河南有个项目,政府牵头让业主认购车位,80%的业主认购车位之后集资了 6000 万的资金,政府打给了施工方,没想到施工方翻脸了:这 6000 万只够偿还之前开发商拖欠的施工款,要想续建,再打 6000 万过来!
烂尾楼就像一个大火堆,一座着火的森林。你看他那个大黑楼壳,好像安安静静的沉睡。实际上他的金融之火一直烧个不停,被烧掉的,就是这些项目复工的希望,就是棺材里的血肉。
钱烧光之后,债务还在。于是只能以房抵债,这样等房子和地皮全部抵掉。
房子和地也烧光了,债务也还没还完。
烂尾楼为什么没有人接着盖,就是因为在他烧起来的时候,没有人把火灭掉。所以通常来说,没有十年八年,春风吹又生,烂尾楼是很难复工的。
在我们帮助烂尾楼业主解决楼盘复建的时候,经常要涉及到战投引入的问题。引入战投,不是说你从天上找个救世主,出一个亿,把房子盖起来。战投要考虑利润问题,而且不单单是做加减法,还要做乘除法。
加减法,就是开发商的剩余资产和负债问题:他欠了多少钱,他的资产价值多少钱。
乘除法,就是投资这个烂尾楼项目多长时间能变现,房子为什么叫不动产,因为你盖起来容易,买卖交易就难了,不像股票,挂上去几分钟就成交了,房子怎么也有一个消化的周期,比如一年复建,一年卖房子,前后两年。一切资本都是有成本的,比如我投下去一个亿,两年时间如果没有 3000 万利润,可能我还是亏的。
所以这就导致给烂尾楼投资,往往战投的条件苛刻,而烂尾楼自身的状况就很难满足需要。这时候就要想各种办法给烂尾楼项目“动手术”,把债务降下来,把剩余资产提升上去……这手术类似于给癌症病人做手术,越是早期,烂尾楼还烂尾的不那么彻底,手术成功率就大。越是晚期,开发商的债务情况复杂,楼的状况堪忧,各方利益盘根错节,治疗的成功率也就低的可怜。
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