资金链条断裂的开发商，他的债务是滚动的。业主的购房款一般早已冲抵了银行和大小债权人的利息，再加上开发商挥霍的部分，开发商早已钱包空空。这个时候大笔的本金还未偿还，同时施工方的工程款也有大量的拖欠。
通常差一个亿的项目，拖欠的施工款一般也有数千万，而且这个数字还是一直增加的——拖欠工程款也存在违约金和施工方的损失，比如租赁大型设备的损失，工人工钱的损失。2018 年河南有个项目，政府牵头让业主认购车位，80%的业主认购车位之后集资了 6000 万的资金，政府打给了施工方，没想到施工方翻脸了：这 6000 万只够偿还之前开发商拖欠的施工款，要想续建，再打 6000 万过来！
烂尾楼就像一个大火堆，一座着火的森林。你看他那个大黑楼壳，好像安安静静的沉睡。实际上他的金融之火一直烧个不停，被烧掉的，就是这些项目复工的希望，就是棺材里的血肉。
钱烧光之后，债务还在。于是只能以房抵债，这样等房子和地皮全部抵掉。
房子和地也烧光了，债务也还没还完。
烂尾楼为什么没有人接着盖，就是因为在他烧起来的时候，没有人把火灭掉。所以通常来说，没有十年八年，春风吹又生，烂尾楼是很难复工的。
在我们帮助烂尾楼业主解决楼盘复建的时候，经常要涉及到战投引入的问题。引入战投，不是说你从天上找个救世主，出一个亿，把房子盖起来。战投要考虑利润问题，而且不单单是做加减法，还要做乘除法。
加减法，就是开发商的剩余资产和负债问题：他欠了多少钱，他的资产价值多少钱。
乘除法，就是投资这个烂尾楼项目多长时间能变现，房子为什么叫不动产，因为你盖起来容易，买卖交易就难了，不像股票，挂上去几分钟就成交了，房子怎么也有一个消化的周期，比如一年复建，一年卖房子，前后两年。一切资本都是有成本的，比如我投下去一个亿，两年时间如果没有 3000 万利润，可能我还是亏的。
所以这就导致给烂尾楼投资，往往战投的条件苛刻，而烂尾楼自身的状况就很难满足需要。这时候就要想各种办法给烂尾楼项目“动手术”，把债务降下来，把剩余资产提升上去……这手术类似于给癌症病人做手术，越是早期，烂尾楼还烂尾的不那么彻底，手术成功率就大。越是晚期，开发商的债务情况复杂，楼的状况堪忧，各方利益盘根错节，治疗的成功率也就低的可怜。
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发表于 2019-2-21 15:00
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