我国土地用途管制制度！土地流转、土地托管、土地入股，你不得不知！

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土地用途管制制度，指的是由土地主管部门经过调查研究，用科学的方法遵循科学的规律来规划土地的用途;把区域内的土地划分为各种使用区，再把使用区的土地逐一编定为各种使用地，并把这种划分确定在按照严格的法律程序编制的土地利用规划中，要求土地的所有者、使用者严格按确定的用途和条件使用土地的一种制度。

1、土地利用总体规划。土地利用总体规划是实行土地用途管制制度的起点，对土地用途的划分、使用条件的规定等都体现在土地利用总体规划中。

2、农用地转用审批。即对农用地转为建设用地的，必须进行严格的审批程序。这是土地用途管制的一个重要环节。

3、征地审批。这是实行土地用途管制的又一个重要环节，它和农用地转批有一定的联系，但它的范围要大于而且层次又要低于农用地审批。完成征地审批以后，涉及农用地的，必须进行转批。

4、土地登记。土地登记是土地权属管理的手段。它也是土地用途管制的最后一个环节。在完成征地审批，农用地转批，取得批准文件后，必须到当地土地行政主管部门进行土地登记，才能取得土地所有权或土地使用权。

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国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

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关于土地流转、土地托管、土地入股的概念、模式等干货知识。

一、概念：
1、啥叫土地流转？

土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。
农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营。

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2、啥叫土地承包经营权

2、啥叫土地承包经营权

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3、啥叫土地承包经营权流转？


土地承包经营权流转，是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转·“土地承包经营权流转”最早是1995年提出的，国发﹝1995﹞7号 《国务院批转农业部〈关于稳定和完善土地承包关系的意见〉的通知》中明确提出“建立土地承包经营权流转机制”。

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4、 啥叫土地入股？


土地入股，是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。对社员入社的土地，根据其常年产量评定为若干股，作为交纳股份基金和取得土地分红的依据。评定社员入社土地的产量，主要根据土地的质量和实际产量，以使每个社员的利益不受损害。土地入股并没有改变土地私有制，但土地所有权已与使用权相分离，为进一步过渡到土地公有制奠定了基础。

5、啥价土地托管？

土地托管是指部分不愿耕种或无能力耕种者把土地托给供销社等合作组织和种植大户,并由其代为耕种管理的做法。分为全托管方式，半托管方式。
土地托管现象是在市场经济条件下,在土地制度改革进程中产生的新成果。通过规模化的土地托管,在不改变农民的土地承包权、收益权和国家惠农政策享有权的前提下，实现了农业规模化、集约化、机械化生产，较好解决了“谁来种地、怎么种地”的问题。是为了更好的服务农民实现双赢的很好合作方式，目前全国各地还在共同努力营造良好的环境。

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6、啥叫土地使用权？

土地使用权（Land Use Rights）是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现，国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。

农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。

农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得

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8、啥叫农村宅基地？
农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括已经建设房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，已经建设房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

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10、啥叫土地置换？
土地置换，是指在城市发展过程中，利用级差地价置换土地改造老城区，加快城市发展的一种方法。包括异区地块的置换和同区内地块的置换两种情况。两种情况：
1）因为土地位置的不同，所以其使用价格也不同，即地租不同，从而产生级差地租。一般情况下，离市中心、繁华的商业区、商务区等越近，土地使用价格越高；反之则越低。这样，政府就可以利用土地的差价进行土地置换改造老城区，发展新城区。中心城市土地价差较大，在土地置换中更有优势。
2）土地置换是以符合土地利用总体规划为要求，以耕地“占一补一”为前提条件，以调整优化土地利用结构布局为目标，以土地的适宜性为依据，通过异地调整，使不符合土地利用总体规划布局或低效利用的土地符合土地利用整体布局，最大限度提高土地利用率。通常情况下，用来置换的建设用地均为国有土地，运作时不涉及土地性质问题，仅限于权属的重新调整和界定。

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二、模式
1、土地流转模式
模式一：土地互换

什么是“土地互换”呢？互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换。
依据：《农村土地承包经营权流转管理办法》
对象：属于同一集体经济组织的承包地块
特点：同时交换相应的土地承包经营权

模式二：土地出租

土地出租，这个名字从字面意义上就很好理解了，就是把土地租出去嘛。其实不然，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。
租赁方式：国有土地租赁、土地使用权出租
性质：国有土地有偿使用的方式
依据：《土地管理法实施条例》
模式三：土地入股

土地入股，是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。对社员入社的土地，根据其常年产量评定为若干股，作为交纳股份基金和取得土地分红的依据。

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社会背景：十七届三中全会提出
解释意义：处理社员私有土地的办法
操作方法：入股(股份合作)合同
模式四：宅基地换住房，承包地换社保
宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。

模式五：“股份+合作”
“股份+合作”的这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。

解释意义：按照“村民自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股（亩）700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。

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2、土地托管模式
目前土地托管的模式大致可以分为三种：
模式一、全程托管。托管方收取一定托管费用后，为农户提供耕、种、收、管、售等系列服务。
模式二、劳务托管。农户将农业生产过程中的全部劳务项目委托给托管方承担，农户负责种子、化肥、农药、水电等全部农资投入。
模式三、订单托管。农户将农业生产过程中某个时段的劳务项目委托给托管方，托管方按劳务项目获得报酬。

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3、土地入股模式
土地入股基本上是土地经营权的方式入股到公司或者合作社。
农户以土地经营权的方式入股公司或合作社，并划分详细的股权比例，年底扣除相应税费之后，按照股权比例给土地入股的农户分红。目前有6种：

1）“农民+土地股份合作社”直营模式。即农民以土地经营权作价入股，成立土地股份种植专业合作社进行农业产业化经营。
2）“土地股份合作社+企业”社企合作模式。即农民以土地经营权先入股成立土地股份合作社，合作社再入股企业开展农业产业化经营。
3）“农户+农业企业”土地股份公司模式。即农民以土地经营权直接入股企业，采取租金保底、股金分红、薪金创收“三金合一”。
4）农民+合作社+公司，建立新公司。农户以农村土地经营权入股组建土地股份合作社，土地股份合作社再以农村土地经营权作价入股、农业产业化龙头企业以技术和资金等要素作价入股，组建新的农业公司。公司采取“优先股+分红”分配方式，在确保农户土地经营权入股基本收益后，剩余利润再参与公司分红。

5）农民+公司，建立新合作社。农业产业化龙头企业以技术、资金等要素入股土地股份合作社，成为土地股份合作社的社员，土地股份合作社以土地经营权作为优先股，按照公司需求开展生产经营，合作社财务统一管理、统一核算，公开聘用农业职业经理人从事生产经营管理，获得的纯收益优先保证土地经营权基本收益。

6）入股农户直接成立合作社。“土地股份合作社+农业职业经理人”模式，即村委会引导农民以土地经营权入股成立合作社，合作社理事会聘请农业职业经理人负责生产，合作社盈余用于支付职业经理人佣金和土地经营权分红。

当然，在实际经营者还有更多的模式在探讨。还有在土地流转和入股过程中，千万要注意合同签订和约束，防止被坑、骗。

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张扬也扬

搞来搞去，土地应该是回归集体了，由集体统一经营管理，才是唯一的出路。