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前两天，绿地四季印象二期开盘，火爆劲销。 今天又听说，电白碧桂园、金源海湾城五一启动认筹，查征信，验银行流水，登记VIP，锁定目标客户。 2018年整体中国经济的下滑，各行各业的萎靡之势，似乎都动摇不了人们对于买房的热情。住房关系到民生，比任何行业都来得更加直接，粗暴，如火如荼。 你对自己土生土长的家乡房价了解多少？
茂名很多楼盘的单价已经破万。 不少在外发展的朋友打算回老家购置一套房产，却被这房价惊吓到了。中山、东莞才一万出头，茂名的房价如何支撑这个数字？如何比肩二三线热门城市？
本文适用于打算在茂名本地买房，尤其是刚需房的朋友（仅供参考）。
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首先说一个发生在身边的事情。 我有个同学在水东做建材，2008年买了一中旁边的海景明珠，均价2500元/㎡。十年后，这里的二手房卖到了6500+元/㎡。数据看起来不错，十年时间房价涨了近三倍。投资回报率跑赢市场上几乎所有的理财产品。 他原本家住森高，五年前结婚，小两口才住进海景明珠。小区里有物管，有配套，走到阳台眺望大海以及一中的校园美景。按理来说，小两口的幸福指数是直线上升的。
可事实不是这样。小区虽然规划完善，可落地的地方没几处。底商入驻没几家，真正住进来的业主也寥寥无几，很多房子至今仍是毛坯状态。一到夜晚，偌大的小区里瞎黑一片，亮灯的没几户人家。 茂名楼盘的空置率高得空前绝后。 同学住了不到半年，便搬回森高跟父母住一起。
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绿地四季印象是茂名共清河新城规划出来后，第一个正式对外销售的楼盘。 共清河新城是什么？ 共清河新城是茂名市政府对茂名经济向东向南转移规划的一个蓝图，位居电白区坡心镇和七径镇，主要范围在茂名大道以东，包茂大道以西，市民大道以南及以北。共清河新城规划出台后，有人唱有人踩，唱的人将其比拟为雄安新区，珠江新城，未来将是茂名最旺最新的CBD。踩的人认为茂名当前没有任何产业支撑这么大一片新城建设，很难发展起来。 在人们的议论声中，共清河片区的项目及周边区域配套不断传来重磅消息，政府政策利好，房企拿地动工，外资引入顶层设计……期间不乏绿地四季印象这样的项目。 说一件很匪夷所思甚至是诡异到不行的事情。
绿地于2018年10月拿地，12月一期开盘。据说开盘的时候还没拿到预售许可证。
划重点一：拿地三个月内，开盘。 划重点二：没拿到预售证，开盘。 这就是茂名速度。 话说回来，绿地是有多牛逼（缺钱）。深圳的历史上也只有万科在拿到预售证之前开盘的例子，而且是以前，现在的万科做不到这一点。
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绿地四季印象的售价：7500元/㎡。
共清河片区尚处于一片荒地，绿地何以卖这个价钱？买绿地的都是一群什么人？我们先来谈谈这个售价的条件。一般来说，决定一个项目价值的主要因素在于地段，交通，配套，规划，产品价值。
第一，卖规划，共清河新城名片
（这里有教育，会展，奥体中心，文化中心，休闲中心，宜居宜业，未来不可限量。） 电白君点评：如果是刚需的住宅项目，人们更关心的是生活配套，商业配套。而生活商业就牵扯到人气指数，一个新开垦的地方，哪怕政府政策推动再好，也难以在短期内达到长期的人气聚集和生活氛围。有人说奥体在，会展在，学校在，还怕没有人气？别抬杠，奥体中心、会展中心的人气来之即走，还有学校里人气与你有半毛钱关系？ 第二，借势高铁，绿地距离茂名南站仅1公里。
电白君点评：不好意思，大多数的人，不管住城里还是农村，去坐高铁也不过10分钟到半小时的车程。如果是为了坐高铁方便而去买房子，我真没那么壕。 第三，周边多个项目（华讯、石化苑），不愁没人气 电白君点评：一个项目，从拿地到规划到动工到完工到入驻，需要多少年？一个城市片区的人口转移，需要多少年？生活配套，商业配套，通俗点来说，一个商超，一间街铺，发展至成熟需要滋养多少年？我们可以看下身边的新楼盘，发展多少年才算聚人气？ 上面提到的海景明珠，已经十年过去了，入住率不到20%。作为一个刚需购房者，你愿意住进一个空无人烟的小区里吗？或者说，你是否愿意先买房，放着，等十几二十年甚至三十年后再住进去？ 那么，前面我问到的问题，“买绿地的都是一群什么人？” 答案来了：90%以上都是，投资客/炒房者。 他们手头已有房产，闲钱，乐于做资产配置。
他们买了房，对外放租，实现租金收益。 他们空置放着，十年，二十年，坐等升值。
…… 地产是近十年来最热门的投资产品。选择一处好的楼盘/商业，比起普通的投资，收益率是有天壤之别。谁能提前二十年预判城市风向，就能赢得这块蛋糕。 如果你是一名投资客，我也许会建议你去买绿地，虽然还有更好的选择。绿地其实是一个风险比较大的产品。如果共清河片区规划顺利，各项目顺利落地，人流量达到预期，那么未来10—20年房价将有突破性上涨，而围绕崇文学府，华讯大宅一带的房价涨幅会更大。 但是要说生活，刚需，幸福指数，我还是推荐水东湾新城一带。不管城市风向如何，成熟的地段和配套价值只会越成熟，稳中产生的升值才让人心里更加牢靠。 另外，从一个城市的幸福指数来说，如果没有炒房现象，如果政府将基础建设搞好，那么民生幸福感将会成倍上升吧。
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发表于 2019-4-23 09:47
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