保利大道非常大气，东江学堂开始亮灯！有实力果然不一样

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小学？初中？中学？

gqsfool

Jojo. 发表于 2019-8-2 23:50
高级贵族学校来的咩？

这是公办义务教育学校

Jojo.

gqsfool 发表于 2019-8-3 09:28
这是公办义务教育学校

说真的，很少见有这么好看的学校喔

LOVe2016k3

发仔记 发表于 2019-8-3 08:51
你以为别人买房就行了吗？配套服务也要给人家做好呀，骗人家买房就行了咩

是呀。我个人认为那地段六千至六千五左右合适。学校加一千，绿化五百，装修五百，真实价就应是4500左右。买合理价，对河西和附近居民是福音嘛。它的顾客对象就应是附近居民，吸引不了几公里外的市民，就这个意思。

高佬旺旺

感谢分享，受益良多！

︶雨中_心屬丶

大地产商确实不是本地土鳖能比的

不容易醉的醉

LOVe2016k3 发表于 2019-8-3 10:06
是呀。我个人认为那地段六千至六千五左右合适。学校加一千，绿化五百，装修五百，真实价就应是4500左右。 ...

名雅世家开盘的时候6000+很多，你落手了没？宏丰4000+都有了，你大胆买了么？2008年的时候茂丰花园有1800元一方呢，华夏新城还有2800元一方的楼花买呢，结果大家都说金融危机不好，说那里之多值1500元一方，才有后来007红日发狂论西粤路1800不是梦……结果真是黄粱一梦

LOVe2016k3

不容易醉的醉 发表于 2019-8-3 10:19
名雅世家开盘的时候6000+很多，你落手了没？宏丰4000+都有了，你大胆买了么？2008年的时候茂丰花园有1800 ...

你住那一片，证明你也并没有下手。

不容易醉的醉

LOVe2016k3 发表于 2019-8-3 10:29
你住那一片，证明你也并没有下手。

我不是住那一片，我是说，当人感觉某动西只值那个价格的时候就很容易失去很多，跟当年007说西粤路只值1800元道理一样的，结果西粤路没有出现1800，倒出来了8100，甚至还出现18000！

喜舍

当初没下手后悔中

LOVe2016k3

不容易醉的醉 发表于 2019-8-3 10:44
我不是住那一片，我是说，当人感觉某动西只值那个价格的时候就很容易失去很多，跟当年007说西粤路只值180 ...

闲聊讨论下而已。国家房地产开放的三十年，也一直允许有不同的两种声音存在。反而到了这个地方，由于利益方的把控，真实的声音几乎不存，都被骂走。真话说不得，假话不想说，吹水也就没多大意义了。

不容易醉的醉

LOVe2016k3 发表于 2019-8-3 10:06
是呀。我个人认为那地段六千至六千五左右合适。学校加一千，绿化五百，装修五百，真实价就应是4500左右。 ...

2250元的楼面价,开发商要卖多少钱才保本?保利地产这次夺得的地块编号分别是WG2017-01和WG2017-02，位于茂名官渡桥北小区以北、江东北路以南、小东江以东、茂名市十中以西的东江小区。两块地总地价13.09亿，总占地面积21.23万方，约320亩，建筑面积近百万方。故东湾楼面价格相当2250元左右

土地成本：2250元/平米

（又称楼面价：是指开发商购买的土地折合到实际开发的建筑面积每平方米的单价！比如开发商花了22.5个亿，买个50万平米的土地，但是容积率是2，也就是说可以建100万平米！折合单价就是2250元/平米的土地成本）

其次，就是建安成本！这里面包括土建成本(盖楼的建筑材料及人工)、绿化成本、对接市政的管网成本等等！如按一般小高层的成本来计算！

经济型建安成本：2000元/平米

再次，就是各项税费成本！开发商从拿地开始，各项税费就接踵而至，一直到把房子卖给客户，当然也离不开交税！

各项税收大概：1000元/平米

接下来，来算算开发的运营管理和营销成本吧！开发商要开发楼盘，人才和技术是关键！这些成本可都不可小觑！当然，随着城市化的发展进程，楼盘越盖越远，这种现实问题必然伴随着巨大的营销成本！否则会无人问津！再加之巨大的竞争压力！导致营销成本逐年递增！

运营及营销成本：500元/平米

最后，来说说一般不被人注意的，但又是最不可控和开发商最致命的一项成本——融资成本！众所周知，开发商开发楼盘几乎没有不贷款的！有的开发商甚至是全部贷款，根本没有投入一分钱！而开发商的贷款利息，除了个别“央企”“国企”能拿到年利率在10%以内的低息贷款以外！一般开发商的贷款利息目前普遍在年利率12%以上！也就是说，以上的成本再乘上12%就是他每年的融资成本！如果它销售的速度过慢，成本会更高！基本上每慢一年，就增加近12%的成本！

开发商融资成本：700元/平米

好了，就说这些吧，相信信息量已经不小了！大家自己算一下就大概知道了！即使我们不考虑开发商的利润的情况下，成本已经达到了：

成本价：6500元/平米

你再看看别家的楼盘 楼面价是2250元左右的销楼价 有没有出现你自己感觉值6500元/方的，放眼过去 都没有出现你说的6500元/方，你说保利东湾会出现那个价格？6500元/方？

LOVe2016k3

不容易醉的醉 发表于 2019-8-3 11:05
2250元的楼面价,开发商要卖多少钱才保本?保利地产这次夺得的地块编号分别是WG2017-01和WG2017-02，位于茂 ...

避重就轻。我没有数据，东湾容积率究竟是多少?按你的数推，不低于5，楼面应是一千多点。听说旁边的老碧卖六千多，与你的推论有矛盾吗?

快毕业的娃

不容易醉的醉 发表于 2019-8-3 08:54
沙雕的思维模式，卖不出去能坐到茂名市楼盘销售榜第一名？不要坐井观天似的，去茂名房产网那里有真实的成 ...

总套数多少？卖出去多少套？卖出的套数占总套数的比例是多少？

不容易醉的醉

LOVe2016k3 发表于 2019-8-3 11:39
避重就轻。我没有数据，东湾容积率究竟是多少?按你的数推，不低于5，楼面应是一千多点。听说旁边的老碧卖 ...

隔离碧桂园地皮才2 3个亿，而且碧桂园没有配套学校和幼儿园的承建工程，这些一样要成本计算的。