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很多人远远低估了这次国家对打压地产的决心，因为他们不明白经济的核心是居民的消费，而在当前居民负债水平下（如果按可支配收入/负债的指标看，中国已经是世界第一梯队，而从增速看更是遥遥领先且人类历史最快），消费如何能起得来？所有的钱（预期）都投向了价格泡沫巨大的房地产行业。
三条红线（针对开放商）和银行30%房贷目标（针对居民）这两个调控手段绝非以前的限价限购限贷能相提并论的，因为房价的核心引擎是信贷，掐住了银行这个房地产信用扩张器的源头，效果远大于其他调控。
三条红线的事讨论的已经很多了，说说30%目标的事。在房价普涨的2016年，下半年的房贷整体占比甚至超过了50%，中国银行甚至达到80%。2017-2019年虽然逐年下滑，但2019年末六家国有大行新增贷款中个人住房贷款占比39.56%。注意，政策的目标是把涉房贷款的占比降至30%，涉及房地产的贷款可不仅仅只是居民买房的贷款，也就是说当前的房地产信贷压缩距离目标还很远。
总的来说，房地产的信用扩张程度要回到2015年（房地产去库存政策）之前，这不仅仅是房价会不会跌回到2015年跌多少的问题，更重要的问题是信用收缩。谁都知道中国的房地产是中国经济的核心发动机（信用扩张的核心），一旦房产信用大幅收缩，全社会的流动性和资产负债表都会面临剧烈的冲击。虽然中国和日本90年房地产泡沫时政策的发力点和泡沫原因不全相同，但结果和逻辑是可以参考一下的。
日本地产泡沫历史：
1）1955 至 1990 年日本是日本房地产长达35年的超级上行周期，期间仅一年出现下跌（中国房地产上行周期已经持续多少年？）；
2）1955-1974 年快速上涨期，20 年涨44 倍，背景是日本GDP 和人口快速增长。1975-1985 年缓慢上涨期，11 年涨幅不到1 倍，背景GDP 和人口增速放缓。1986-1991 年疯狂期，6 年1.7 倍，背景广场协议和货币超发。1991 年后进入下跌期，背景是经济停滞与人口大拐点。
3）泡沫破灭前，城市间分化加剧，大城市涨幅明显大于小城市；
4）泡沫破灭后，大城市跌幅更大，1992-2000 年间，日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%，中小城市跌幅仅19%；
资产负债表衰退：
当债务达到一定的水平后，即无法继续扩张资产负债表，接下来变进入资产负债表衰退即信用湮灭的过程，人们为了降低负债开始减少支出减少借贷，由此带来企业收入减少，员工的工资减少，消费进一步减少，企业收入进一步减少，企业和居民开始抛售资产/房子，带来资产价格下跌，抵押物价格下跌后负债率进一步变高，加速抛售资产（还有裁员等），收入进一步降低，消费进一步降低，资产价格进一步降低……
最后，希望中国能成功挺过这次拆雷带来的巨大的风险暴露（信用收缩、资产负债表衰退恶性循环），但不论风险如何大，我真心希望最终能够坚持下去（之前搞过太多次的所谓的去杠杆，最终还是因为太痛而用更大的加杠杆的方式来掩盖，这也是中国房价/负债率在一波波的调控/去杠杆中越来越高的原因），毕竟，从人口结构的角度看（比日本更严重的老龄化近在眼前），留给中国的时间不多了。
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发表于 2020-3-9 20:58
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