关于适度降低农贸市场摊位租金，大力支持经营者正常经营的建议！答复来了

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茂名市国资委关于茂名市政协九届四次会议第20200176号提案的答复

梁水珍委员：

　　您提出《关于适度降低农贸市场摊位租金，大力支持经营者正常经营的建议》（茂名市政协九届四次会议提案第20200176号）提案已收悉，现答复如下：

　　您在文中所提到我市中心城区农贸市场目前摊位租金明显比原来高，个体经营户生意不好做，摊位租金最终还是会体现在物价上等情况基本属实。菜市场联系着千家万户，是关系到国计民生的大事，尤其是当前疫情原因导致经商环境比较困难，必须引起重视。

　　我委从收到提案开始，便与会办单位一起认真办理该提案。现将办理情况向您作如下汇报：

　　一、我市中心城区农贸市场的结构情况

　　我市中心城区现有25个农贸市场（其中国有农贸市场9个），其中，河西片区9个（国有农贸市场5个），河东片区高凉路以西16个（国有农贸市场有4个）。从发展的历程来看，主要经历了“三个阶段”。一是政府主导、工商主办阶段。其主要特征是有固定的交易场所，有简单的交易摊位，有一定的服务设施。二是政府引导、社会兴办阶段。上世纪90年代到本世纪初，各级政府大力引导支持社会办市场，兴起了联办市场、企业办市场、开发商及个人办市场之风，市场建设管理步入多元化时代。三是管办分离阶段。2001年底，根据国家统一部署，工商部门不再直接办市场，原代表工商部门管理市场的物业经营管理处从工商部门分离，移交到地方政府。

　　随着我市城区的发展和招商引资的深入，引进和培育了一批具有一定规模的连锁超市和卖场，“农改超市场”“农加超市场”等新业态逐步出现，农贸市场业态得到较大提升并为适应新形势起到了引领作用。

　　据不完全统计，全市共有25个农贸市场。其中：

　　政府兴办（国有农贸市场）9个：河东市场、河西市场、福华市场、方兴市场、龙湖市场、红旗市场、露天矿市场、三万七市场、新华市场。

　　社会兴办11个：朝阳市场（惠众物业）、南香市场、官山市场（众兴物经）、官渡市场（官渡物管）、乙烯市场（杨亚志，已迁）、茂铁市场（三茂房产）、开发区皇朝市场（陈伟太，不在工商注册）、开发区站南市场（张土木，不在工商注册）、市水果批发市场（批发市场管理处）、市富民市场（众望发展）、新坡商业城市场（商业城管委会）；

　　自然形成5个：健康路市场、桥南中区市场、桥北市场、橘州路市场（旧一中，已列入三旧改造迁移），露天矿蔬菜批发市场。

　　二、相关调查

　　从4月份起，我委对市区各大市场租金及管理情况进行摸底调查。归纳起来基本情况是：

　　（一）租金过高的成因

　　1.投资多元化，租金收取市场化。

　　从市场主体结构上看，我市城区农贸市场投资主体多元化，有政府设立、企业投资、社区开办、民营自办、自然形成等。目前，我市政府投资的国有农贸市场基本是通过引入资本完成升级改造。2017年，我市开展创建全国文明城市、国家卫生城市以来，为确保按政府“双创”时间节点完成9个市场全面升级改造和提升市场的购物环境，经多方论证，并经市委、市政府同意，通过市公共资源交易中心进行公开招投标，引进了广东菜丁网络科技有限公司对进行市场升级改造、运营管理，其经营自负盈亏。同时，其市场出租在市场物业管理处的指导和监督下，通过向社会进行公开竞标的形式进行，租金价格由市场供求情况、位置等因素决定。社会资金投资建设的农贸市场在招租问题上存在一些问题：一是追求短期行为，抬高租金标准；二是投资性转租情况严重。许多位置较好的摊位都被一些社会资本高价投标后再转租商户租用。目前，我市社会资金投资建设的农贸市场，依然是建设档次低，设施设备陈旧简陋。由于农贸市场收益低，不少投资商还没有收回原来的投资，再让他们降低租金，非常困难。官山市场、官渡市场、茂铁市场、开发区皇朝市场、开发区站南市场等几个农贸市场都属于这一类。

　　2.市场内摊位不能满足需求或租金太高。

　　有的市场摊位有限，不能满足商品经营者的需求，没有摊位他们只好通过高价获取二手摊位，由此造成其经营收益不足以抵顶摊位成本。有些市场经营者，为了获取更多的租金或收益，捂住摊位不放盘，通过推高竞价炒作等方式，造成租金高企。

　　3.政策扶持力度不够。

　　农贸市场建设具有一定的公益性质，往往投入大、收益小、见效慢。目前，农贸市场没有得到与公益性城市基础设施类似的政策扶持，加上建设资金投入严重不足，农贸市场的硬件建设问题得不到及时解决，举办者对农贸市场改造提升的积极性不高，全市农贸市场保持在一个设施简陋、档次较低、规模不大、租金昂贵的水平运行。

　　4.部分市场举办者缺乏社会责任。

　　工商部门与市场“管办分离”后，农贸市场的社会服务功能逐渐减弱，举办者没有把市场作为一种公益性服务产业来对待，不考虑市场发展的远景目标，对市场改造提升的重要性认识不足，社会责任意识不强。在日常管理中重收费、轻管理，重利益、轻责任，短期行为严重，把主要精力集中在摊位费的收取上。

　　（二）亟待解决的瓶颈

　　近几年我市国有农贸市场改造提升工作虽然取得了一些成效，但对照我市城市建设发展和人民群众的要求，特别是与周边新城区农贸市场的建设提升工作相比还有相当大的差距，农贸市场需要提质降费，在公益性事业上运行，还存在诸多瓶颈问题亟待解决。

　　1.市场规模偏小，需求问题突出。

　　设施较差。我市依法登记的17个农贸市场，以及8个规模不一、未经登记的无证照农贸市场，除几个经过改造的国有农贸市场外，多数都是规模小。在诸多农贸市场中，只有河东、河西农贸市场的营业面积约在5000平方米以上，其他多数市场的营业面积低于市场商业用房面积和基础配套设施2000平方米的最低标准，而未登记的农贸市场的面积和规模更小。经营者需求问题较为突出，一铺难求现象依然存在。

　　2.市场建设和布局缺乏有效供给。

　　我市的城市建设在近几年有了大发展和改变，城市中心外扩，新老城区的居住人口、消费需求发生变化。而新建的农贸市场远离市区，多为投资形式。投资者锁定收益，没有达到目标收益不放盘，造成经营者因成本高无法进入市场经营的尴尬局面。

　　3.职能部门缺乏租金监管抓手。

　　由于我国实行食品生产、流通、消费的分段式监管，农贸市场监管主要以食品安全监管为中心，租金监管为市场调节形式，没有有效的政策引导，有管理缺位的现象。

　　三、疫情期间我市国有农贸市场支持租户经营减免租金情况

　　疫情期间，为解决农贸市场租户经营负担重经营难现状，我市国有农贸市场积极响应省、市政府号召，执行好省市关于减轻企业房租政策，进一步降低租户经营成本，大幅度减免租金。

　　（一）市城投集团有限公司所属南香市场、朝阳市场共减免租金224094.50元；

　　（二）市市场物业管理处所管辖物业（九个市场）一次性给与茂名市菜丁农业科技有限公司减租1000000元，并于3月5日前落实到位。同时，茂名市菜丁农业科技有限公司一次性对九个市场1025个商户全面实行减半个月租金（约减租1272556元）已于2020年3月5日前全部落实到位。

　　我市国有农贸市场普遍效益不佳，经营处在保本微利甚至亏损状态。国有农贸市场在疫情期间不能正常生产经营，同样受到疫情严重影响，减免个体租户租金后，管理企业经营状况更差，生存压力更大。

　　为共渡时艰，国有农贸市场管理者与经营者充分沟通，加强监管，严格做好肺炎疫情防控工作，保证市场物品供应充足，严禁哄抬价格、囤积居奇，为坚决打赢肺炎疫情防控阻击战，保障人民生命安全和身体健康作出最大努力。

　　四、几点建议

　　（一）加强政策引导，突出公益性管理

　　目前，我市已成立“市城区农贸市场改造整治工作领导小组”，要借助国有市场公益性管理经验和成效，进一步铺开我市中心城区农贸市场公益性事业管理工作。按照“属地管理、分类指导”和“谁主办、谁负责”的原则组织实施。同时，要落实市场举办者责任，建立公益性管理考核激励机制，市场举办者是市场公益性管理提升的责任主体，方案由市场举办者负责制定和实施，“领导小组”实行对农贸市场公益性管理提升情况进行检查考核。此外，要充分发挥新闻媒体的舆论宣传导向作用，利用广播电视、报纸等媒体，广泛宣传农贸市场是公益性事业的认知，提高广大人民群众对农贸市场公益性的认知度，努力营造全社会共同参与、共同监督的良好氛围。

　　（二）合理规划布局，积极有序推进新市场建设

　　目前，我市城市新区发展已具规模，但市场却未能纳入整体规划，新建成区市场建设滞后，给市场租户和人民群众的日常生活带来诸多不便。接下来将加强对新区农贸市场的规划建设工作，合理规划新建农贸市场项目，提供市场摊位的有效供给。

　　（三）开创利民便民渠道，促进农贸市场公平、健康、良性的发展

　　参照其他城市的做法，我市将大力协调农贸市场提供一些扶持弱势的经营摊位，给一些暂时困难的经营者给予免租的经营便利，这样既体现公益性，又能调整物价，开创利民便民渠道，以促进农贸市场公平、健康、良性的发展。

　　最后，感谢您对我市中心城区农贸市场公平、健康、良性发展的建议。

                                                                                                                                                                              茂名市

国资委

                                                                                                                                                                             2020年6月22日