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从蛋壳公寓说起的长租模式 李俊
蛋壳公寓发生了一些问题，多地出现相关纠纷。有一些租客预付半年或者一年的租金，然而却被房东赶走。蛋壳公寓带来的问题，也引起人们对长租模式的思考。这种长租模式到底出了什么问题？
长租模式之前，人们租房通常是通过中介或者直接联系房东，从而租到房子。虽然也有一些租客是从二手房东那里租来的房子，但是即使发生纠纷，也是个别事件。不管人们是一手房东还是二手房东那里租来的房子，往往考虑到风险，一般都不会把一年或者几年的房租预付了。蛋壳公寓等长租公寓成为二手房东，所以人们有了信任，就选择预付较长时间的房租。
长租企业从房东手里收了大量房子，经过装修之后，然后出租出去。长租公寓需要花一笔钱来装修房子，按照一个月或者一个季度给房东支付房租。长租公寓赚钱模式就是，通过收取租客的房租和给房东的房租之间的差价。
如果长租公寓每个月给房东支付一次房租，同时也是按照每个月收取租客的房租，那么就算企业出了问题，租客利益受到伤害的程度就不会很大。一般来说，很多租客也没有那么多钱，一下子预付几年的房租。这时，长租公寓和你说，没钱也没关系，可以通过贷款方式。就这样，有一些租客通过贷款方式预付几年的房租。
一下子预付几年的房租，确实能够获得租金方面的一些优惠，但是风险也很大。长租公寓和银行合作，可以实现预收租客几年的房租。另一方面，长租公寓给房东支付房租是按月或者一个季度，所以公寓企业就有很多资金。这些资金属于预收房租，并不是正常的营业收入。预收房租相当向租客借钱，房子并不属于长租公寓，所以用租房合约作为抵押，并不可靠。
长租公寓预收房租模式，本质上就是做起银行的业务。银行吸收存款，还有上交一定比例存款储备金，而不是全部贷款出去。长租公寓做起银行的业务，但是没有受到银行方面的监管。作为普通的租客，也没有意识到长租公寓已经做起银行的业务，自然也没有那个风险意识。
一般来说，如果长租公寓能够顺利出租，也不会出现很大问题。2020年发生了疫情，很多房子租不出去，房子空着是没有收入，可是要房东支付房租，时间久了，就会发生资金问题。房东没收到房租，自然就要把房子收回来，所以就有租客被赶出去。
有的租客通过贷款方式预付了几年房租，表面是交了房租，实际上是自己帮长租公寓借钱，也是把从银行借到的钱，从而借给长租公寓。长租公寓还钱方式就是，通过房租方式。这个房租就是长租公寓替代租客给房东支付，但是现在长租公寓没钱给房东支付房租，所以房东就要收房子。
租客明明已经交了房租，却被房东赶走，这和长租公寓的金融化有关。一方面，长租公寓从房东那里借来房子；另一方面，长租公寓从租客借来资金。因此，长租公寓在两头都是债务。如果长租公寓出了问题，房东就会把房子要回去，租客也会把预付租金要回去。可是问题就是，房东要回房子比较容易，租客要回租金是很难，毕竟预付的租金属于资金债务。
表面看起来，长租公寓是一种商业创新，但是本质上打着二手房东名义去搞金融业务。正是过于复杂，很多消费者并没有感受到。他们只是想租房而已，结果无意参与购买金融产品。 2020年12月2日 该文章首发个人公众号草根清谈
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发表于 2020-12-2 18:29
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