保X堂悦，到底有多暴利？户型不错，外观很low，像“集资房”！

抱大猫去看海

据说，保X堂悦是保XTOP级代表作，非常高端，堪称城央豪宅，刚好碰上它的营销中心开放，我便去一饱眼福。

市委旁都是寸土寸金，停车难是一直的通病。堂悦为了解决看房停车问题，把负一层停车场重金打造，看起来比较高端。在这一点上，至少吊打茂名99%楼盘。

小区一共2栋楼，外加一个影剧院。三百多户，规模较小。整个看房体验下来，包括户型设计，销售的接待和讲解，感觉还是不错的。楼盘的优势大家都有目共睹，我只想讲讲背后的东西。

首先是楼盘的背景。堂悦不同于一般的房地产项目，它属于拆旧建新。关于旧改，珠三角地区有很多类似项目，过程都不大顺利，尤其是周期长，里面牵扯到的问题太多了，很多开发商都不愿意去碰。这里不展开说。

但是堂悦的周期并不长，从去年9月茂名影剧院拆除，到如今营销中心开放，仅一年2个月，进展顺利，堪称旧改成功典范。

作为旧改项目，堂悦对比传统的拿地开发模式，成本低太多了。不用承担高昂的地价，且开发周期短。

另外，它没什么公配要求，像很多开发商拿地的条件，政府会硬性要求配建学校，建公园，或者修路，这些占了很大一部分开发成本，而保X堂悦啥都不用管，只需要负责盖楼，旁边就是春苑公园，各种学校，都是现成的非常成熟的城市配套，集万千配套宠爱于一身，大大地省成本省人工，简直不能太爽。

所以综合下来，如果堂悦均价过万，那么利润空间非常惊人。

它的优势在于地段，市委旁，还有春苑公园。户型设计都是当下最受欢迎的主流，99方3方，117方做到四房，很懂得茂名人民的喜好。

楼栋方面，2栋东头最占优，中高楼层采光通风佳，所有房间都可以看公园。因此也是价格最贵。

相比较之下，1栋就略显尴尬了。顺便说一句，1栋的抗性也代表着整个楼盘的抗性。容积率高，楼间距小，梯户比高（二梯六户），南向户型视野被2栋全遮挡，导致居住舒适度大打折扣。尤其是这个楼间距及二梯六户，简直就是北上广深的城中村集资房，丝毫没有一丁点官方宣传的高大上，追求高舒适度的朋友请打住。不然你挤电梯的时候请想起我。

除了电梯挤，交通也挤。楼栋太靠近油城五路，过于喧嚣，进出只有街坊路，后期的塞车问题会烦死人。

另外，项目配建了影剧院，地下车库是连通共享的，想一想很多人去春苑公园去中医院都无处停车，就知道后期堂悦的停车位会有多紧缺、杂乱，供不应求，业主的停车存在一定的困难性。

其他抗性见图片。以上仅代表个人观点。

抱大猫去看海

其实按堂悦的情况，毛坯定价幅度在8000-9500比较合理。利于走货，利润也OK。毕竟在旧城区，配套虽成熟，却也老旧。未来生活还是向南走。

gaoshou668

分析得很详细，买家得考虑清楚再下定了。

tianyu815

2梯6户已经让我等上班族产生了退意！

这小子、谁爱

少见，居然把不利因素都公示了

xch0911

均价1.2，楼主搞错了，要配建影剧院的{:1_991:}

私はあなたが

中心城区定价不会太低的，一万多一点合适，再怎么说也是市委政府旁边

美多眼镜超市

2梯6户 ..说明电梯很大

小DD

紧要，买买买

抱大猫去看海

私はあなたが 发表于 2020-12-21 09:02
中心城区定价不会太低的，一万多一点合适，再怎么说也是市委政府旁边

堂悦开发成本低，同样利润空间的话，均价不用过万。过万就非常暴利了。

不容易醉的醉

楼主你漏了回迁36户和影剧院的投入成本，回迁户36套房，已经减少盈利3600万，影剧院投入资金1个亿多，300户的楼盘靠264户赚米钱，能有多大利润？12年前茂名最早三旧改造工程深茂一号，就不会败走茂名影剧院改造了。

抱大猫去看海

美多眼镜超市 发表于 2020-12-21 09:17
2梯6户 ..说明电梯很大

368户，按每户4人，近1500人共用4部电梯。{:1_1007:}

不容易醉的醉

最幸福的回迁户。

茂名历史最大三旧改造工程，却败走春苑街，原本华丽变身却已经成空。

hugolou

不错         

出力顶

吸取楼主的经验教训！