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开发区大中型超市甚少，近年来楼盘和居住人口不断增加，小也有20多万人，可能还不止。北斗星做为开发区为数不多的商超，如果是有钱赚，就算合约到期了开发商加点租也会继续做下去的，这市况下加租的可能性更是不大。这会让懂商业内行的人联想到北斗星凯都店过去几年盈利也不咱地。我多次说过，茂名的商业氛围不浓，消费整体比较弱，我近年来在茂名的投资深有体会。据我的调查，目前租金最贵的东汇城，光华北一加一也就200出头一平方（80平米以上的店），比高州中山路和金港湾便宜一半左右。租金水平是由消费力决定的。你生意好，租金不可能低的，如果生意差，租金也不可能高的。做商业的人都明白这个道理。
所以说搞新城能否成功，新区的载体主要由包括住宅，商业，写字楼等等，这些都是由人口和消费决定的。不是说你想搞，我搞了就能成功的，要遵循市场的规律，不然只有死路一条。茂名的商业环境差是由于城市发展太慢，到乱搞新城，搬一中走了，搬油校走了，搬职院走了，搬空城市的结果。饼本来就这么大，分走了，你也就这么点，大家都吃不饱。当然，开发区一直以来由于铁路阻隔，导致发展较弱，有钱人都不愿意去开发区买房，可能很多人看到我这样说不高兴，但事实就是这样，开发区欠缺配套，比如大型商业，五星级酒店，学校啊，医疗啊等等。这几年开发区重新定位，开发了不少相对高端一点的楼盘，但与市区其它地方相比，还是存在不足。很多人购物还是跑沃尔玛，华桥城，东汇城等商超。这也是由于开发区缺大型的商超，缺规模化，业态多，环境好的购物场所决定的。以后当然会随着城市的发展会逐渐改观。但需要时间。
说这么多，大家可以对市场有一个清晰的认识。市场是由消费决定的，消费是由人决定的。远离城市乱搞新城，到时会更惨。开发区与城市中心也只是铁路之隔，20多万的常住人口，从卫星图看，占到主城区三分之一左右的建成区面积了。这么多人口，这么近市区，消费尚如此之地，共青河？远离城市会成市中心？有这种定位和想法的人估计喝得不少，能醉成这样。一个城市，要有无数的城市配套、就业机会，还有社交圈等等等等。要成为新中心更要比市区高一个级配套，完善高一级的城市功能才行。如果搞城市真这么简单，那发展也太容易了，砸点钱就行，城市就出来了，中心就成了。我走了全国20多个省50多个城市，在三十多个城市做过地产操盘营销，操盘上百个，在国内从来没有见过远离主市区搞新城成功的案例。包括砸了二万亿的天津滨海新区，看看人为的塘估响螺湾CBD，几十栋摩天搞起来没公司入住，到处都是烂尾楼，包括中国第2高楼天津117都烂尾了。大街没多少人走。现在还是有不少产业免强支撑。以前天津滨海搞产业还是不错的，但由于产业没有及时升级更迭。工业和GDP不断负增长。已经挤水50%，天津，是一个被时代错失的城市，由于城市定位的错失和乱搞新城拖累了过去十年和未来的二十年。城市地位在国内不断下降，一个1500万人口的直辖市啊，竟然跌到全国十名开外了。按照目前的发展速度和吸引投资，天津的城市地位还会继续跌，这就是代价。这是失败的教训和代价。城市不发展，GDP负增长，最终呈现给我们的是就业率下跌，工资下降或者不升，这是环环相扣的。真实的GDP离我们并不遥远。特别是民营企业，直接决定了我们的口袋多少。这是我一直反对乱搞新城的原因，并非什么个人的私利。很多人还没看明白。如果还不相信，水东湾新城就是一个例子，搞了多少年了，现在怎么样？市民片区搞了多少年了？现在有什么？搞产业是很好的，但不能搞新城。发展，一定要研究市场，一定要因地制宜，一定要科学决策。
电白是发展的宝地。但不能乱搞，你看看现在有多少人口？从百度热力度看，水东城区还没高州城区一半人口，只有茂南城区五分之一人口。这是真实的客观的数据。这些数据可作为我们对电白，对水东发展的参考和依据。人少，搞再多的楼盘最终也是凉着。多少楼盘卖不出，共青河还要搞五百万方楼盘！？我以为，人少，就要搞产业，招商引资，直接增加就业机会，吸引人过来。有了人，配套相应搞起来。城市慢慢就发展了。不是以主打什么新城，搞楼盘为主。那是不行的。
说到这里，大家估计都明白了。城市发展有它的规律，茂名发展的趋势是向东。为什么CBD不能定位在站南？估计大家也看明白了。CBD是一个城市的心脏，是集金融，商业，服务的中心。不是你一拍脑袋，那里就是CBD的。地价告诉我们哪里贵，哪里就更适合搞CBD。这就是市场！市场不会骗人的。但人会骗人。为什么东汇城，万达，保利广场要选茂东！？三大商业综合体这么近，还要砸钱搞？这些地产巨头，他们是在国内无数城市历经百战的商业巨擎，他们有专业的市场研究团队，对市场对消费有一个科学的判断的。不是头脑发热想到就搞。
我无数次提议，要在近郊搞新城，事半功倍。这是国内无数成功的例子。我们茂名为什么不用？！通过路网，公建构建茂名现代化新城。茂名市区百万常住人口，奇缺医院，奇缺体育中心，奇缺高中。太需要在近郊搞新城了。这是解放城市矛盾，解决城市交通拥堵的唯一出路。
我的观点可能涉及到很多人的利益了，他们集体气愤像疯狗似的，只能选择骂街，因为他们根本说不出什么道理来，骂和指责，是他们唯一能做的。他们的发言对我来说没有任何影响和意义的。我只逢劝他们一句，做人做事要有自己的良知，要发自内心，要有自己独立的思考和人格。要对得起茂名800万乡亲。
补充内容 (2021-3-4 16:55):
20年后，共青河能发展到开发区20万人口规模吗？我的观点认为：不能。 |
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发表于 2021-3-4 12:16
楼主