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发表于 2021-3-28 22:28
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| 来自广东
我今天看了网友发的万达布局图。来分析一下万达首期开盘的价格。
茂名万达楼面价二千出头。高层建安1800元左右。地价加建安就4000元左右成本。加上约25%的税费，财务成本，绿化和广告，销售等成本。整体6000出头可以保本了。搞好点，或者商业价格再拉一下。住宅不到6000就可以保本了。茂名万达88万方的项目，体量极大。开发周基本快则三四年，慢会更长。楼盘销售一般一期价格通常会定得稍低一点的，会给市场预留涨价的空间。
另外，从户型图大致可以判断，首期4栋楼，全是二梯四户的，产品是中低端的产品。比我预期的还要差。估计也是调查了茂名市场，茂名消费者不成熟，啥都捡的特点，才做出这种产品的。万达这种产品市场上很少见的。水东万达不去了解不评论。
构成房价最主要的因素一是地段，二是学位，三是产品。首先地段来说，万达这个位置以后肯定是城市新中心的，不用置疑。但如果周边需要成熟，还需要五年左右时间。包括相应的住宅等配套。所以说地段是没得说的。但目前还不太行。问题是路也还没修，更谈不上通，现在只是便道，鬼知道路什么时候通！？学位这个不知道是什么学位，可能先前三年会分到就近的校区，也不算得上好。跟西粤路的楼盘比学位，是差远了。学位反正还是未知道数。产品这块分二头说，一是万达的规划和商业的效应是比较明显的。错就错在首期二梯四户的产品规划得很密，竟然来个二梯四户的。在茂名也属中低端的产品。当然，这种设计，后期的装修，包括外墙，入户大堂等用高档的石材可以拉回一点品质。但按这种容积率设计 楼盘，万达估计也不会这样做。
还有最后一个方面，价格的制定要根据周边市场和认筹看房客户的多少来制定的。西粤路目前 房价一万出头，更近一点的茂名大道也是一万左右。但离万达还有500米左右的距离，配套远胜现在的万达。
综合分析。我认为万达首期开盘的均价在8500上下，绝不可能到9000.也就是说最低层的是7000多， 不排除有6000大几的户型。最贵的是9000出头。平均价格就是8500左右。茂名万达房价当然能定高，9000左右均价也能定，但问题销售回款的速度就大大打上折扣，会买得很慢。后期也涨不了太多了。定得太高，就是失败的操盘策略，因为你拿 的地太便宜了，少了几个亿，比人家便宜了1500元一平方的楼面价。
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