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本帖最后由 AI爱家乡 于 2021-6-6 22:33 编辑
前日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四个部门联合发文，直指地方土地财政！
先划下新政重点：
1、将由自然资源局征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域试用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收。
2、先试点后推开，自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点。2022年起，全面实施征管化政策。
3、税务部门应当按照国库集中收缴制度等规定，依法依规开展收入征管工作，确保非税收入及时足额缴入国库。
简单来说，地方政府一大块收入，换了一个部门来收钱。
看似简单，细分析，新政不仅直接影响房地产市场，也将影响城市建设的方方面面。
先来捋捋政策出台的背景。
土地出让金的税收化，是机构改革的一部分。
从2018年开始，国家开始推动非税收入划到税务部门征收的工作，土地出让收入不过是其中一项，最终由税务部门收到款项，缴纳国库。
土地出让金是地方政府的命脉。
2021年4月，全国的土地出让收入21383亿元，同比增长35%。
在经历了疫情之后的2020年，全国土地出让收入达到84142亿元，同比增长15.9%。
地方政府的城市基础设施建设资金的缺口，保障性住房、教育、水利等基建的资金缺口，乃至专项债的还款来源，绝大部分都依赖土地出让收入，因此才有土地财政一说。
很多地方政府对于土地财政的依赖度很高。
2019年的一次地方政府专项债券偿债机制研讨会中提到，从结构看，能够作为专项债券偿还来源的地方政府性基金收入中，土地出让收入占91%左右。
有些二三四线城市，其发展已经离不开房地产市场的增长。
但由于土地出让金由地方征收和分配，国家对这块收入如果不全面监管，可能做不到完全心里有数，甚至也不能做到因城施策的调控。
在分析对市场影响之前，先明确一件事。
土地出让收入等四项收入仍属于非税收入，不涉及按税种进行央地分成的问题，因此土地出让金划转税务部门征收，但还是归地方所有。
从另一个角度看，目前地方政府仍处于隐性债务化债十年期的攻坚阶段，土地出让收入还是大量地方专项债的主要偿债来源。中央对地方政府对土地财政的依赖度不可能不清楚，中央不可能为地方买单，当然也不可能直接上收地方的土地出让收入。
但影响一定会有。
土地出让收入划转税务部门征收，中央对地方政府加上一道监管，改变过去地方政府自己监管自己的情况。
是不是有种熟悉的感觉？就像你媳妇告诉你，以后你开工资放我这，钱你还可以随便花，但是我得知道你花了多少，花在哪。
那么，新政对房地产市场会有哪些影响呢？
分析人士看到新政出台后，已经有了不同的声音。
有人觉得新政影响非常大，会影响地方政府卖地热情，进而影响城市建设。
也有人觉得，条文里也明确写了，除条例规定之外，还是按现行规定执行，不要反应过度，影响没有那么大。
分析人士认为，不要低估政策的影响，也不要过度解析。
我们务实一些分析政策带来的变化，有利于了解楼市可能产生的变局。
（1）监管之下，土地市场将更正规。之前很多城市的土地出让金可以分期缴纳，减轻开发商的现金压力，但现在交由税务部门征收，再缓缴就有难度了。
今年也许是最后一个可以分期缴纳土地出让金的窗口期，这也可能让开发商抓住利好，可拿可不拿的地块就会出手。
（2）棚改/旧改项目会受影响。如今很多有难度的棚改/旧改项目，是由政府平台公司进行拆迁整理，然后通过土地出让收回投资。在新模式下，收支两条线模式更加规范，税务部门征收完，地方政府要花钱还会那么容易吗？
棚改/旧改项目，未来如果不创新合作开发模式，可能改造速度会受到影响。
（3）新城开发速度和力度减缓。开发新城与棚改类似，靠卖地支撑土地整理和基础设施建设，如果土地收入不能随意支出，加之土地收益预期降低，地方政府搞新城的热情会降低。
这个时候，政府还敢大规模投入的新城，大概率是城市扩张的重要方向。
（4）中央对房地产市场调控的话语权更大。影响房价的重要因素之一就是地价，如今土地出让收入被监控，并不能随意支出，这也有利于彻底落实房地产长效机制。而未来如果中央真要切断地方政府对土地财政的依赖，那么，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”也会彻底被贯彻。
（5）房地产税试点，可能会加速到来。地方政府的钱被监管起来，增加税收的动机会更加强烈。能随意动用的钱少了，甚至土地出让收入也少了，那么是不是要换个思路，增加收入。前段时间，四部委召开房地产税改革试点工作座谈会，再加上新政出台，似乎都显示着。房地产税试点的进度再加快了。
也许分析不见得都对，但新政一定会引起房地产市场的变化。
说说你的看法？留言见。
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发表于 2021-6-6 22:32
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