普通人对房价产生哪些认知误区？

湛江李俊

普通人对房价产生哪些认知误区？
李俊


说到房价，似乎是人人都可以发表看法，但是多数人看法都是存在认知误区。谈论房价时，他们往往喜欢简单化处理，追求斩钉截铁的结论，得出自己愿意相信的东西。大众在房价方面，往往出现这几个误区。


误区一： 人口数量减少，房子供大于求，房价必然下降。


中国未来人口数量增长缓慢，甚至有可能出现负增长，这点基本上形成共识。人口数量因素，肯定会影响房价，然而并不是把中国人口数量和中国房子数量直接做比较。房子属于不动产，这和水果、猪肉等商品不同。深圳的猪肉价格变高，可以从别处把猪肉运过去，但是深圳的房价变高，这是无法从别处把房子运过去。


一个城市的房价，通常情况和这个城市人口数量、房子数量等因素有关。很简单的道理，哪怕西北地区盖了几十亿套房子，按照平均算来看，全国人均有两三套，但是对深圳房价影响是可以忽略不计。


根据第七次全国人口普查结果，广东常住人口1.26亿，与2010年第六次全国人口普查相比，人口增加了2170万。广东省常住人口总量增加两千多万，但也不是全省每个城市人口数量都是增长，湛江、揭阳、梅州、河源、汕尾、潮州都出现人口数量下降。


虽然湛江常住人口数量相对十年前下降1万多，但是市区常住人口数量增长速度很快。湛江地区常住人口数量下降，主要在下面的县市。湛江代管的县级市雷州常住人口与2010年第六次全国人口普查相比，十年共减少10万人，下降7.47%。


雷州常住人口数量在十年时间里减少10万人，可是县城常住人口数量却是增加。这种情况下，并不是个例，而是普遍现象。如果我们要从人口角度看房价，那么分析人口数量方面，就应该做到细化。


中国未来城市将会怎样发展呢？这个不好预测，但是我们可以看一下国外的情况。韩国首都圈（首尔市、仁川市、京畿道）的人口2600万，也就是说首都圈人口占到韩国一半。日本东京都市圈总人口超过3700万，也接近日本人口的三分之一。因此，中国未来也会朝着这个方向发展，以后人口将会集中少数超级城市。多数省份，省会城市人口可能占到全省一半以上。


误区二：人们平均收入不高，房价上涨空间有限


一个城市房价，并不是这个城市人们平均收入决定，而是有能力买房的人收入决定。假如清北在一个省份招收物理类考生100名左右，那么清北在这个省份的物理类录取分数，就是全省物理类排名在100名左右考生的分数决定。


也就是说，这个城市的房价，并不是所有人决定，而是那些买得起房子的人，他们的竞争程度，从而决定房价。一个城市的房子，购买者不仅有本地居民，同时外地人。海南省三亚、陵水等地区的房子，购买者来自全国，所以当地人买不起，并不影响房价。


误区三：将来房子数量过剩，房子变得不值钱


如果不是属于城中村，农村的房子往往很难出租出去。多数农村的房子，只有自住价值，没有出租价值。一间房子是否值钱，往往取决所在位置。盖房子需要土地，土地本身并不稀缺，真正稀缺的是位置。

在边远的农村里，我们盖了一间很漂亮的房子，但是市场价值并不大。同样的房子，要是盖在深圳，市场价值就会非常高。


购买房子，本质上投资这个城市的股票。房价上涨，这是城市发展中产生的溢价。


总结


人们对房价方面，还有各种认识误区，但是篇幅有限，只能谈论这三个误区。
2023年5月25日

ctky

纠正一个说法：网络上，在一般正常的情况下，对你是不会出现篇幅有限的。

补充一个说法：很重要的一点“政策、刚需”等方面，你没有说到，这也许是更重要的一面。

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