人在茂南之择业与安居指南（三）

爱茂大王

       历史经岁月淘洗后只能给如今留下两种痕迹：历史遗产与历史问题。遗产是前路人为后来人栽种的荫泽；但如果在重要关口做出了错误决策与计划，便为后人留下了问题。
       第三篇来到了更小纬度的茂南区的规划讨论，维度越小，越贴合个人的生活，所以本篇的标题不再是宏大叙事式的“路在何方”，而变成了真真切切的个人或家庭“发展指南”。重视规划是为了有所作为，善谋者行远，实干者乃成，一个人根据自己所在的家庭的未来，规划适合自己的未来；一个家庭根据其所在的城市的发展方向，谋求机会择业与安居；一个城市根据其所在的地区的规划发挥好自己的角色；本质上都是不断地将“小我”融入“大我”，都是希望能给后人多留一点遗产，少留一点问题，一个家如此，一个地区亦然。
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一、与昨日茂南和解
       每每翻看茂南区的布局与规划，字里行间的涂脂抹粉似乎都难以掩盖大量历史遗留的“意难平”。有些历史问题，“更有智慧的”后人可以努力解决，例如露天矿脱变好心湖。但是有些历史问题也只能继续将错就错，往往只能选择与历史和解，用画笔把疤痕修饰成画。
（1）选址，选址，还是选址！
       决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。一个城市的产业布局也可以如此类比，特别是对于不易搬迁的大型重工业，选址特别重要，重要到可以影响一个城市的发展。
       新中国百废待兴之际，茂名因油而生，所以不是石化区建在在茂名市区里，而是你市区“建在”石油工业区里！岭南地区吹东南季风，将居民区建在河东，处于石化区的上风口，便是当时苏联专家所能做出的最优规划了，但是后来2013年茂名政府决定关停矿区所有污染企业，让靠近原料这唯一的选址优点都已失去，靠海有港、方便进出口的电白成为大宗能源生产企业的最优选址，例如东华能源落户电白就是最好例证，此时的河西石化区成为了一个尴尬的历史问题。庞大的石化产业区占据城市居住面积，如今的茂南只能斥巨资向东开拓茂东片区和羊角片区。

       更大的问题还在后面，九十年代，按理当时的规划水平应该有所提高，但是乙烯厂1993年落户电白七迳，既不靠近河西传统石化区，不能方便产业合作，又不靠港，不能方便出入口，于产业发展而言无益；位于河东居民区的东南方上风口，于人民生活的角度有害。更重要的是，横亘在茂南向南发展之路上，成为规划不当而酿成的历史巨大问题。这个问题因为投资太大，不能解决，只能改善，例如我曾经到乙烯厂区进行参观交流，当时的园区领导向我们介绍其严格的生产排放标准，排出的水甚至可以养鱼，说一千道一万，也都是治标不治本的措施尔尔。

（2）茂南与电白的倒反天罡
       茂南区作为首善之区，不搞商业服务业，却定位为“主导工业极”（详见我的上一篇（二）），电白区在过去的一段时间里却热衷于贸易、旅游、房地产；茂南和电白仿佛拿错了对方的剧本，如同佛山的禅城与顺德南海角色互换般吊诡。直到后来，电白才找回了自己的剧本，欣旺达、东华能源等落户电白，让重工业回归他最适合的地方，但是茂南似乎还没有找到自己作为一个市府区的使命。

二、产业
       茂南区作为中心城区，应该为其他县区提供商业服务功能，并利用交通优势主动承接转移产业，最后利用资源发展高端高岭土产业。
       可是现实情况是石化产业的产值一家独大。六大产业园区，只有一个以服务业为主的园区，其他都是工业园区，乍一看真不愧是“主导工业极”呵。

       但是一旦细究，结果会让大家大失所望，在半年前佛山对茂转移汽车零部件产业之前，以今年初的数据为例，其他产业的产值少得可怜。以智慧服务业为目标的中科云粤西产业园为例，该园区本意是发挥中科云的大数据、云计算等产业优势，促进工业化与信息化深度融合。而实施过程中却遇到新兴产业引不来，传统工业不能进的尴尬局面，目前只有一个本地的茂名联塑的进驻。


（1）石化产业
       忍不住抒发我的一个暴论：应该让能源生产搬到电白港口附近形成产业集群，茂南区利用交通条件承接珠三角的转移产业，同时大力发展商务服务业。但是这个暴论在现实上不可行，因为需要巨大的搬迁成本，同时还会让茂南区在短期里产生巨大的财政问题。
       如果把石化比作茂南目前的“主业”，服务业与转移产业比作目前的“副业”，茂南区比作一个普通人，那什么时候一个人才会放弃主业，全职从事所谓的“副业”呢？答案就是当他从副业赚的钱远比主业多，而且主业的时间或场地严重影响到他的副业时。恰如一个人白天上班，却只能赚一个月几千，但是晚上做主播的收入可达一个月好几万，白天上班的时间还影响他全日直播，相信他会毫不在意地辞掉主业工作。
       现在的佛茂产业转移方兴未艾，远未有达到远超石化产值的地步，而且产业转移的用地紧张等问题，进一步限制了该“副业”的发展。
（2）农副产品加工业
       农副产品加工产业着眼粤港澳大湾区农副产品庞大市场需求，重点发展饲料加工、水产品加工等农副产品，大力发展花生油、特色月饼等食品。其中水产品主要是罗非鱼，产品比较单一。
       不如将该产业转移到高州、化州，帮助高州化州利用自己“特色农林极”的资源优势发展工业，茂南则可以专心为这些产品做好品牌推广与市场营销等下游商业服务。
（3）高岭土产业
       除了外来的转移产业，我觉得未来比较有发展潜力的工业是高岭土产业。茂名是国内有五大高岭土矿产地之一，茂名盆地内高岭土矿藏丰富。高岭土可以催生制成陶瓷材料、化工催化剂、医药、化妆品、航空航天材料、水泥添加剂用和玻璃纤维及橡胶用高岭土等下游产业。目前的中高茂名高岭土产业园仅1家入园企业，发展潜力巨大，相关的企业与项目会是未来茂南的重点政策优惠对象。

三、安居
       城市发展区是市民主要安居之所，城区分为多个片区，其中河东片区、茂名大道东片区、羊角片区、站南片区这四大片区是热度最高的，但同时也是最难捉摸的区域。

（1）核心片区：河东片区
       河东是得到长期规划首肯的核心片区，是政治，文化中心，配套最成熟，教育、医疗等条件是其他片区无法比拟的，其核心地位至少在2035年之前都不会随着其他片区的逐步开发而改变。


       河东的核心地位不意味着对其他片区打压，相反会大力支持其他片区的发展，今年初的河东片区辖区之变就是例证。
       在今年一月份公布的河东片区控制性详细规划中，河东片区的区域是“东临东粤路，南至深茂铁路，西起小东江西侧，北至钟鼓西路、大园路”，其中的“东粤路以西”，也就是包括了东汇城等相关区域，而两个月后出炉的《茂东片区控制性详细规划》，将茂东片区的区域界定为“西起茂名大道，东至规划东环大道（一期），北起规划东环大道（一期），南至深茂铁路。”，也就是把原来属于河东的、东粤路以西的东汇城正式划归茂东片区。这是河东给茂东让利的结果，把自己开拓与发展出来的、已经成熟的高品质居住区域（以东汇城为中心的东粤路以西，油城路以北的区域）划给茂东，促进其发展。
       茂东可否不辜负河东老大哥的一片苦心，在油城路以南，以万达广场为中心复制出一个类似的高品质居住区，然后突破东粤路继续向东拓展？那就不得而知了。
（2）茂东片区
       茂东片区西起茂名大道，东至规划东环大道（一期），北起规划东环大道（一期），南至深茂铁路。
       我们看规划图，茂东片区以油城路为界，南北各一个商业中心，北有东汇城，南有万达，各自带动茂东南北两片区域。但是代价是万达广场需要接受已经成熟的东汇城的同态竞争。茂东片区只有这两个大型的商业规划用地，且都集中在东粤路以西，降低了西侧的投资吸引力。拆迁成本加上投资吸引力下降，东粤路以东部分的开发难度可想而知。


（3）羊角片区
       该片区东起潘州大道、西至东环大道、北起规划官山路、南至广茂铁路。
       说一句得罪中介和房地产商的话，现在市面上很多新立项的楼盘号称位于“茂东新区”，强调自己未来可为，但是其实很多都是位于羊角片区，连茂东片区的东粤路以东的开发还在咬牙坚持，更不用说更往东的羊角片区了。
       根据规划，这个片区以后靠近物流产业，是一个“物流产业＋居住”混合使用的片区。同时作为城区的边缘地带，承担一定的生态责任。只有假设茂东片区排除万难成功开发之后，羊角片区也只有西南一部分有宜居性，即便如此也不知道要猴年马月了。




（4）站南片区
       站南片区位于深茂铁路以南，中部依托可以沟通珠三角和湛江的茂名站，建设金融商务办公区，左右分布的居住区，是一个商务与居住融合的片区。但是说一句泼凉水的话，如果茂南区的角色定位没有先准，不能发挥自己的商务中心功能，这个区域以后难有所作为。

爱茂大王

涂鸦几笔，帖文有点长，可以收藏起来慢慢看，欢迎点赞，评论和关注，感谢。

AA6688

本质上都是不断地将“小我”融入“大我”

方荔

“说一句得罪中介和房地产商的话，现在市面上很多新立项的楼盘号称位于“茂东新区”，强调自己未来可为，但是其实很多都是位于羊角片区，连茂东片区的东粤路以东的开发还在咬牙坚持，更不用说更往东的羊角片区了。
根据规划，这个片区以后靠近物流产业，是一个“物流产业＋居住”混合使用的片区。同时作为城区的边缘地带，承担一定的生态责任。只有假设茂东片区排除万难成功开发之后，羊角片区也只有西南一部分有宜居性，即便如此也不知道要猴年马月了”。

山歌

房地产市场持续低迷，人口红利逐年减少，卖地造新城的模式很难持续了。以前是早买一年赚一套房子，现在是晚买一年赚一套房子。

爱茂大王

山歌 发表于 2023-12-16 18:53
房地产市场持续低迷，人口红利逐年减少，卖地造新城的模式很难持续了。以前是早买一年赚一套房子，现在是晚 ...

价格有涨有跌才是市场，只涨不跌就会出现地产霸权，就会跟现在的香港一样就积重难返了。跟着国家的“房住不炒”的号召就一定没错

爱茂大王

AA6688 发表于 2023-12-16 18:21
本质上都是不断地将“小我”融入“大我”

爱茂大王

方荔 发表于 2023-12-16 18:33
“说一句得罪中介和房地产商的话，现在市面上很多新立项的楼盘号称位于“茂东新区”，强调自己未来可为，但 ...

实干祖

方荔 发表于 2023-12-16 18:33
“说一句得罪中介和房地产商的话，现在市面上很多新立项的楼盘号称位于“茂东新区”，强调自己未来可为，但 ...

猴年马月？我看这段时间茂东片区的发展速度还是可以的。

657a8705c729a

房地产日落西山，人口红利渐渐消退，经济下行。新开发的片区面临配套，经济，需求。二十年也造不出一个成熟的片区

爱茂大王

657a8705c729a 发表于 2023-12-16 21:55
房地产日落西山，人口红利渐渐消退，经济下行。新开发的片区面临配套，经济，需求。二十年也造不出一个成熟 ...

的确挑战很大

爱茂大王

实干兴邦 发表于 2023-12-16 20:57
猴年马月？我看这段时间茂东片区的发展速度还是可以的。

路都没修好都叫快？

实干祖

爱茂大王 发表于 2023-12-16 22:24
路都没修好都叫快？

你是想一步登天么

笑流沙

南海之子

方荔 发表于 2023-12-16 18:33
“说一句得罪中介和房地产商的话，现在市面上很多新立项的楼盘号称位于“茂东新区”，强调自己未来可为，但 ...

现在的房地产环境，谁能独善其身？茂名市区周边发展慢的话，远郊共清河一带会更慢。
羊角片区的雅航和院，用了8个月时间建成这样。