论西粤路和东粤路未来发展对比

邓^

看到近期论坛有人不断唱衰西粤路，鼓吹东粤路，发表一下我在茂名生活了几十年的见解。

任何一个区域街区小到一条路的兴衰，可以说跟政策直接相关，但政策是推手，实际起到决定作用的只有经济和人口，其他像教育医疗这些是软实力。茂南区常住人口从2000年的62.3万到2023年的105.98万，增长70%，经济从2010年112.92亿元增长到2019年406.92亿元，为什么西粤路创造了茂名房价的奇迹？最核心的原因就是西粤路吃了茂名经济人口城镇化水平高速增长的10-15年红利，这恰好也是中国经济高速增长的10年，吃了茂名老城区人口经济东移的存量和人口的增量的西粤路，完全符合经济学和城市发展规律，和祥和中学最多只有一分钱关系。。。

反观东粤路，想再造一个西粤路，那未来20年请问经济和人口的增量哪里来呢？茂名有能力在未来20年复刻一个西粤路时期的经济人口增长吗？可以明确说，北上广深都不行！况且现在已经是多点开花，并不像开发西粤路当年的一枝独秀，共青河新城开发区茂东新区都在稀释和抢夺市区东移改善的存量和相比过去20年大大萎缩的增量，想超过西粤路还是先想想怎么超过吃到了一点红利末期的茂南大道和西粤南路再说吧

总而言之，能打败吃遍了天时地利人和发展起来西粤路的只有西粤路自己，就是再过二十年后西粤路的房子逐渐衰败老去，原先住西粤路的富人群体往东迁移，这个时候东粤路才有机会和西粤路站在同一起跑线上，而西粤路也不会迅速衰败，按照国内城市兴衰发展史，在城市核心主干道旁边的房子会比其他区域的保值，茂名大道至少未来二三十年都会是茂名唯一的核心主干道。