62亿平方米的产业园区，为何招不到商？

北美难民

2025年，全国产业园区总建筑面积突破62亿平方米，相当于人均可分得4.7平方米产业空间。与此同时，整体空置率却突破30%警戒线，相当于约20亿平方米空间闲置。

曾经被视为地方经济发展引擎的产业园区，正经历着前所未有的生存考验。头部24家上市园区企业2024年归母净利润暴跌140%至-40.76亿元，部分园区甚至祭出“免租两年”的杀招仍难挽颓势。


01 供需失衡


产业园区招商难的本质，是供需关系的结构性逆转。全国每年新增1.4亿平方米产业空间，但企业扩张需求却在全球经济复苏乏力的背景下持续收缩。这场供需失衡的危机在二三线城市尤为惨烈——成都东部新区部分区域空置率保守估计达60%以上，空旷景象被行业媒体形容为“恐怖”。



更致命的是产业定位的集体迷失。走进任何城市的开发区，清一色的“智能制造”“生物医药”招牌形成刺眼的产业景观。一位长三角园区负责人坦言：“我们和隔壁园区的招商手册除了logo不同，内容可以互换。”

这种盲目跟风导致全国近六成园区存在产业定位重叠，企业主们在雷同的优惠条件中精打细算：“所谓优惠政策，不过是换个包装的减租游戏。”

政策红利的消退进一步加剧危机。2024年《公平竞争审查条例》实施后，长三角某市被迫撤回23项招商优惠政策，直接导致12个在建园区陷入招商僵局。当“政策洼地”效应消失，企业忠诚度断崖式下跌——东莞调研显示，76%的企业在享受完政策红利后选择迁离，平均驻留周期缩短至2.7年。


02 服务断层


招商承诺与运营现实的巨大落差，成为压垮企业信任的最后一根稻草。调查显示，75%的园区仍停留在收租、保洁的基础服务阶段，能提供产业链对接、技术转化的不足15%。



某新能源企业负责人的感慨刺痛行业神经：“我们不是候鸟，但有些园区确实不值得长期停留。”

更深层的问题在于服务能力的结构性缺失。当企业决策维度从单一租金成本扩展到产业链协同效率、人才供给质量、创新资源密度时，传统招商团队的知识结构明显脱节。某些园区连企业资质审核都漏洞百出——去年某科技园就因引入“伪高新企业”遭通报批评，暴露了专业能力短板的硬伤。

形式主义的“伪创新”更透支企业信任。华北某新材料园盲目引进18家“院士工作站”，三年未孵化出任何量产技术；西南某园区宣称的“数字化服务平台”，实质是十年前OA系统的换皮版本。当某地出台的容错机制实施细则长达82页，企业申请流程需盖17个公章时，服务承诺已异化为沉重的制度枷锁。


03 政策内卷


在招商指标层层分解的压力下，区域协同沦为空谈。从省级、市级层面向下传导直至工业园区的任务摊派，使部分地区从乡村到城市出现产业同质化、市场空心化倾向。为完成指标，各级干部已顾不上招引企业是否适配本地产业基础。



“单纯拼同质性优惠政策，不仅难以持续，还可能招来短命企业。”一位招商服务中心负责人道出苦衷。某些县域为招揽项目，将工业用地以6万元/亩出让，而实际成本高达30万元/亩。这种饮鸩止渴的招商模式，导致企业享受完5年政策红利即迁离，留下债务窟窿与闲置厂房。

恶性竞争更催生扭曲的“平移式投资”。部分城市鼓励企业在相邻区镇间迁移，但这种资源再分配并未创造新价值。当硬件条件相似的A区与B区陷入补贴大战，最终演变为“损有余而补不足”的零和博弈。中央财经委员会委员杜帅对此尖锐指出：地方政府通过补贴破坏市场公平，使得企业竞争不再基于自身实力，导致“劣币驱逐良币”。


如何破局？


行业寒冬，需要创新实践突破困局：

数智驱动精准招商。上海临港集团打造的“园区元宇宙”，通过数字孪生技术为半导体企业模拟生产线布局，使其产能提升23%；苏州工业园的生物医药共享平台整合2000台高端设备实现分时租赁，企业研发成本直降40%。

这些技术赋能不仅优化服务，更重构招商逻辑——某园区引入AI招商平台后，企业匹配效率提升60%，产业链缺口识别精度大幅提高。


生态赋能价值共生。杭州未来科技城砍掉30%的招商团队，转而组建由产业分析师、技术经纪人和供应链专家构成的服务专班。他们为某自动驾驶企业三个月内对接17家零部件供应商，节省研发成本1200万元，推动园区企业续约率飙升至89%。

更深度的共生模式在合肥声谷展开——政府设立5亿元风险补偿基金为企业技术攻关“兜底”，某语音识别企业因此敢投入1.2亿元研发前沿技术，最终催生出7家估值超10亿元的硬科技企业。


透明治理终结内耗。河南、重庆等地推出的“首报首谈”机制，对总投资10亿元以上项目赋予首谈地省级保护权限。重庆更创新设置“项目流转池”，对放弃或超期项目允许其他区县“揭榜”接续，将无序争抢转化为专业服务的接力赛。

这种制度创新呼应了中央财经委员会提出的“统一政府行为尺度”要求，通过法定职权必须为，法无授权不可为的法治原则，为招商竞争装上红绿灯。

数智化驱动的精准招商、透明治理下的“首报首谈”机制、产业生态的深度耦合——这些创新正在重塑园区价值。未来的产业园区战场上，胜利不属于拥有最多土地储备的玩家，而属于最懂数据、最善连接、最能创造共生价值的“产业首席架构师”。

小角色1

起建筑物很简单，但要把人搞过来很难，特别是造新城，建房子简单，关键是卖不动，人也引不过来。

成哥

看来工业地产跟房地产一样严重过剩了，现在企业对于投资都是慎之又慎，不知道以后工业地产会不会也跟房地产一样，暴雷不断，一地鸡毛。

不重要

小角色1 发表于 2025-7-16 17:12
起建筑物很简单，但要把人搞过来很难，特别是造新城，建房子简单，关键是卖不动，人也引不过来。

所以问下高学历人士，茂名房价什么时候大幅度升？

峰回路转1

现在大环境不好，乜都难

北美难民

成哥 发表于 2025-7-16 17:52
看来工业地产跟房地产一样严重过剩了，现在企业对于投资都是慎之又慎，不知道以后工业地产会不会也跟房地产 ...

新闻联播去年已经批评有些地方用原本就紧巴巴的财政收入建设工业厂房项目，现在留下一地鸡毛，目前没有大型的链主企业是很难招到上下游企业入驻的，现在这么产能过剩利润少得可怜，单是物流成本就是一笔不少的开支。

礼钧卫

现在新开的市场铺位都难招租

大家论

工业地产确实不好做，有的私人做的园区就大力宣传，但是无多大效果，特别是银行货款建的，恐怕睡不着觉了，利息肯定要给银行的，恩平工业地产也是很多的，本地民营企业少，靠外地的来租不太现实，告诉那些想靠厂房出租的老板，可能你的发财梦已经破碎了，以恩平阳春为例一楼厂房，出租才8元一平方，二楼以上才6元一平方，这些价格你要多少年收回成本？都不够交利息，阳春为什么这么便宜？因为人家十几年前就建的厂房样样都便宜？

大家论

我为何坚持阳春不搞工业地产？肯定看得到未来的需求，因为珠三角企业外溢，不会流向一个地方，都是很分散的各地方政府都在八仙过海，各显神通拼命招商，你招他招都是有实力的企业，有实力的企业一般选择买地建厂房，适合他们的布局，无实力只能靠租，有实力租厂房的都是试探性的或是政府政策任务性的，规模一般，产值更加一般，无实力的更加不敢搬迁，等待他的命运就是结业。

T—Mac

成哥 发表于 2025-7-16 17:52
看来工业地产跟房地产一样严重过剩了，现在企业对于投资都是慎之又慎，不知道以后工业地产会不会也跟房地产 ...

肯定会，产能过剩，私营企业买地建厂房的，运营商自建厂房出租的一大堆，万洋众创城，联东U谷这些空置率都挺高的

大家论

今年上半年阳春高新区开工企业3家，少得可怜，安排好线路和拆迁的有几百亩，可能下半年开始建厂房，区块四地块开始动工，估计下半年有6到7家开工，全年大约11家在高新区开工，园区外不算，讲真租厂房的都无二家，可以肯定卖地比租强多了。

大家论

阳春这家大企业前几天开始动工建设，规模还可以。另外有一家科技公司正在打桩，还有一家数控机床马达企业正在拉泥填土，上半年阳春招商企业签合同的17家，看来在经济不是很好的大环境下，他们先择了阳春作为企业未来发展重心，肯定是看中了交通优势，土地优势。

初哥成长

茂名做农产品加产业园还实际点，什么有优势，自己没点b数吗，茂名还自己饮料品牌，没自己的食品名牌，什么汽车城，别做梦了还轮不到茂名。

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不用怕有新质生产力，上半年gdp增长5.3%

一只大西瓜

本地人有那个是老实干真活的？

请外地人，让外地人来茂名干活，成本太大了。