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说下万洋众创
完全切中核心：它就是靠借贷滚动开发
1.资金结构：全靠开发贷+上下游欠款垫资建房
新项目资本金极少，土地与建安绝大部分来自银行开发贷款；工程款大量延后支付，用施工方货款、供应商欠款来垫资建设，自有本金投入极低，本质是高杠杆滚动模式。
2.回款天生慢，现金流先天错配
厂房卖的是按揭：企业只付20%首付，剩余80%分10～15年慢慢回款。
- 支出：拿地、工程款、贷款利息是即时持续支出；
- 收入：只有首付快速到账，尾款长期分期回流。
单个项目前3～4年只有投入、没有足额回款，账面必然连续亏损，全靠新项目的首付现金流来填旧项目的利息窟窿。
3.全国同步铺开几十座新城，资金被大量锁死
同时开工几十个大盘，大量资金沉淀在在建工程与未售厂房里。只要新盘卖不动、首付变少，立刻会出现：当期回款覆盖不了利息+到期贷款，批量项目由阶段性亏损滑变成持续性亏损。
二、为什么报表上集团还能保持整体盈利？
1.财务拆分技巧：项目分公司独立核算
每一座众创城单独成立项目公司。
- 在建新项目：全部亏损；
- 交付完毕、只剩租金的成熟老园区：利润留在报表。
集团合并报表可以用成熟园区利润对冲新项目亏损，对外体现不亏；但几十家子公司里，半数以上在建项目常年亏损。
2.靠不断拿新地，用新销售收入掩盖现金流缺口
只要持续扩张，源源不断拿到新项目的首付款，就能偿还旧债、支付利息。只要扩张不停，账面利润就能维持；一旦停掉拿地，资金链条马上收紧，亏损会集中暴露。
3.毛利薄，只能靠走量硬扛财务成本
厂房售价压得很低，毛利率并不高。利润微薄，大部分利润被贷款利息吃掉，容错率极低，只要去化速度下滑15%，大批项目直接由盈转亏 。
三、当前真实局面：账面勉强持平，现金流高度紧绷
1.账面盈亏
集团合并利润勉强保正，但大量在建项目持续亏损，利润高度依赖长三角成熟园区的尾盘销售收入；粤西、三四线城市新项目普遍连续亏损。
2.债务压力（核心风险）
资产负债率长期维持在65%～70%高位，有息负债规模庞大。一旦银行收紧开发贷、续贷受阻，同时厂房售卖周期进一步拉长，滚动开发难以为继，大面积亏损会集中爆发。
3.隐藏包袱：按揭连带担保
为小微企业厂房按揭做担保，一旦大批中小工厂经营困难断供，万洋需要代偿债务，会直接吃掉现金流，进一步放大亏损。
一句话总结
- 分项目：绝大多数在建园区长期账面亏损，完全依靠借贷与垫资硬撑；售卖周期拉长后，亏损还会进一步扩大。
- 集团整体：依靠不断新开项目、用新首付填旧窟窿，再加上成熟老项目利润兜底，勉强维持账面不亏；一旦扩张放缓、销售遇冷，马上会进入全面亏损。 |
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发表于 2026-6-28 11:34
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