省运会已过，茂名新城还如此荒凉？人口约束和远离城区，“鸡生蛋、蛋生鸡”死循环

海港城

省运会只是一次性赛事节点，只把道路、场馆、公园这类“面子基建”赶工完工，人口、产业、商业、入住是慢变量，不会跟着运动会瞬间爆发。

赛时人流是短期脉冲客流，比赛结束，参赛人员、游客全部撤走，不会留下来定居消费。

通俗讲：路和房子盖好了，但上班岗位、日常烟火配套还没跟上。

共青河、高铁新城处在茂南老城区与电白城区中间地带，两头都不算近：
在茂南老城区上班的普通人，日常通勤往返耗时较长；电白老城区居民也很少跨过来居住。

片区缺少本土产业集群，没有大量工厂、企业总部提供就业岗位。很多买了房的业主，只是购置房产，并不过来常住，大量属于空置状态。

目前片区入住率整体偏低，即便是入住率最高的石化苑，入住率也仅三成左右，其余小区普遍更低。

商业配套“鸡生蛋、蛋生鸡”死循环
商业开业需要足够常住人口支撑；但人又需要商超、菜市场、餐饮才愿意搬过来住。

现在只有少量社区底商，大型综合体还未完全落地。

高铁茂名南站，只有高铁过境客流，高铁客流大多只是中转，不会在本地消费，很难支撑大规模商业。

商铺出租率低，街边大量铺面空置，肉眼观感就是荒凉。

共青河不少楼盘房子已经销售，但还在建设、尚未交付，业主还不能搬进来，买房空置着。

部分地块出让之后，开发商迟迟没有开工，大片土地还是空地、农田，航拍看过去大片空地，加剧荒凉观感。
  
茂名整体人口外流，县域（高州、化州、信宜）人口优先选择本地县城或者珠三角，愿意迁入这个新片区的增量人口有限。

茂名是组团式城市：茂东、站南、羊角、水东多个板块同时在开发，购房需求被分散，不会全部集中到共青河。