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我是一个网谜，经常泡“网谜”论坛，对国内很多城市的天际线羡慕不已。曾经年轻的日子，我用镜头记录过深圳，广州，北京等城市的CBD，发表在论坛等网站上，以满足自己的爱好。
对于城市的规划和建设，主要是政府部门的事儿，如何搞，我们是门外汉，仅作为爱好人士，看下热闹说些感受，讨个痛快，以了表心中的快感。如有得罪，或让人不快，如有观点不同，望多多包涵。
在我的记忆中有那么一段话：“当一个城市的GDP达到2500亿的时候，就应该着手建设自己的中央商务区（CBD）了;当一个城市的GDP达到3000亿元的时候就应该开始规划自己的地铁了。”这句话是媒体上说过的，当时很多城市GDP还没达到2000亿就规划地铁了，过于急进的规划受到了官媒的批评和质疑。媒体的评论不一定对，但说的是一个城市处在什么发展阶段，就做什么事，应该根据自身实力决定的。2016年，茂名GDP达到了2636亿元，是否应该建设自己的CBD了！？我以为，是时候了。
在此之前，我想说一些茂名市区和水东湾关于城市主中心定位的问题。不一定对，希望有兴趣的朋友可以探讨一下。
市区和水东湾近年发展都很快，全凭本届政府的努力和大力进行的基础设施交通的建设。但水东湾的发展和定位是有别于茂名市区的，水东湾和茂名市区在发展的过程中，所承载的职能和定位是不一样的，承担的发展使命也不一样。水东湾是以工业产业为基础发展新城的，而市区是以服务业、商业和金融等第三产业为主导的城市发展思路。二者都不能取代。市区不可能发展太多产业，土地所限；而水东湾又不可能发展以服务、商业和金融为主的城市职能，人口所限。但二者最终都是殊途同归，担负着我们大茂名城市崛起的使命！
我以前做过十多年房地产策划和营销，地块前期投资分析和论证也做过不少，走过全国一百多个大中城市，经常会讨论并论证城市的定位和布局等发展问题，有些也会接触到政府官员。对这个比较了解。有人说，水东湾发展起来了，老城区就被抛弃了，很多人就会搬到水东湾，包括市政府和政府其它机关。然后老城区不行了，水东湾就成为了新城市中心。但我要告诉你们的是，这是不可能实现得了的。中国没有一个城市离开老城区超过十公里能发展成功新城市中心的，一个成功案例也没有。除非是连绵发展下去，新城和旧城之间没有隔开就可打造一个新的城市中心。包括相对比较成功的天津滨海新区，离老城区三十公里，二十年前以工业产业投资建设新城，至今已经投资超过三万亿，滨海新区现在房地产林立，但并没有取代天津老城区成为新中心。滨海新区算是有点模样了，但投资这么大，政策这么多，经历时间这么长依然无法取代老天津成为中心，道理就在这里。所以对于财政少的城市，花巨资放任在渺无人烟的地方建设一些重要的公共设施，如医院、学校等，有点太超前冒进的感觉。当然，那是老罗时代的“冲动”决策。 之所以说这些，就是要坚定发展好茂名城区的必要性和必然性的认识。
1、为什么要迫切建设茂名中央商务区
茂名作为户籍近800万人口的城市，是人口大市，但实际上市区人口很少，城市规模偏小。这种现象在国内城市中是不多见的，说明茂名历史欠债过多，工业产业化发展滞后。市区小是给人最大最深的印象。城市质量相对较低，高楼少，高大上的马路少，这是现代都市的短板。第一印象，首先是要解决人的感观上对茂名的认识和定义。要解决这些短板，就是要在新地拿出一块地方做个样板。这个地方就是中央商务区。中央商务区，往小点说，能盘活一个区域的土地，扩大城市规模，增加城市卖地财政收入。说大点它是一个城市发展的引擎，他会通过现代化的地标建筑和楼盘，以及四处开花城建的发展改变人对一个城市的印象和直观感受！中央商务区必是高楼林立，现代感比较强的新城，它也是辐射和带动一个城市崛起的助推器。另一方面，中央商务区大面积的铺开建设和多项目的启动，感观上会让人感觉这个城市发展很快，在全面启动，正在脱胎换骨，有力的地增加外来投资者对茂名发展的信心，坚定他们投资茂名的信念。其次，茂名是人口大市，建设新区增加土地供应，增加大量楼盘，有助于稳定房价，吸引更多城镇农村人口和城市转移落户，也迎合了中央的农村人口转移政策。
2、中央商务区的选址
中央商务区的选择是依据茂名的城市重心转移方向而定的，是城市发展自然而然，自然而生的事物。政府只把有形的手，让他与无形的市场结合，规划得更完善，更合理，起到推波助澜的作用，所以说开始政府要出台相关规划。茂名城市扩张短期内肯定是向东和向北发展的。因为东边和北边有可满足短期发展的大量居住用地，东部如油十周边，高水路周边。北部如西粤北路，官渡路与大园路周边。东部和北部目前的背景是土地面积较大，没有太大的拆迁户，所以开发难度小。但茂名城市未来总体方向是先向东然后向南。这是茂名现实客观条件决定的。如果向西有炼油厂，污染大，向南铁路影响，交通不利通达，居民意愿不强，南面十公里处还有乙稀厂，市民买房的时候怕吹南风，所以市民不想往南搬。以后城市向东扩张二三公里后就可向南扩了。也就是说茂名的中央商务区可选址在油城十路往东2公里左右的地方，或者油十一和油十二路周边大致的位置。这个位置离大开发的油十近，附近村庄不算密集，开发难度不大。同时片区有包茂高速，茂名快线交汇，建设中的还有悦民一级公路。对外交通四通八达，周边土地视野开阔，是建设大茂名新城中央商务区的最佳选址。
3、茂名中央商务区的定位
茂名的中央商务区定位为泛商务区的概念，面积可以大一点，5至10平方公里左右。因为茂名没有太多金融业企业，大型实力民企也少。只能分段开发，逐步实施。先把区域划出来，宣传出去，让市民和社会感受到。通过高标准的交通大马路建设，布局大型城市配套设施。如新人民医院，中心区公园，长途汽车站，展览中心等等。通过漂亮的景观大道的建成，招商引资就容易多了，把恒大，富力，万科，万达等地产商邀请过来参观，邀大开发商建一些地标，给予相关招商政策。按照我多年地产业的从事经验，只要场景铺开，气势如宏，他们都会看好茂名的发展前景的，应该不难，最重要的是茂名是人口大市，未来市场是巨大的，前景相当诱人。在中央商务区方面，兄弟湛江搞得比茂名早些，一方面金沙湾广场、万达、荣盛中央等等企业建设海西中央商务区，已初具规模。另一方面海东新区很多建筑都是按原先规划定的来搞的。茂名会在本届政府有力的领导和说干就干的作风下，茂名从现在起步一点也不晚，后发先至发展起来成熟的商务区也并不是没有可能。
在这里提一下医院，茂名作为人口大市，综合性大医院并不多，设施相对不足。去过人民医院的人都知道，病人人满为患，住院没床位，停车难等都是最深的感受。车位少是传统老医院的通病，住院病人也没有多大的休闲运动空间。新医院的土地和规划能解决这些问题。现在西粤路和油十片区全是高层，居住人口密集，东边缺乏这种大型的医疗配套设施。这个是比较迫切的。可以选址在中央商务区靠西的地方，近油十，率先启动建设。大型长途汽车站可以搬到新区，因为东有包茂高速，出入城比较便捷，大型车站一定是建在十字路口位置，起码有二条路通达，保证畅通，不容易赌车。现在的老车站是十多二十年前的了，经常会赌车，出入不便，周边道路为六车道，而且仅有站前路一条出入通道。随着城市人口和汽车的快速增加，可想以后出入肯定会越来越难的。
4、茂名未来城市发展的主战场——茂东新区！（中央商务区）
中央商务区，对一个城市来说，他是一个发展和炒作的概念，同时也是现实中寄予一个城市发展的梦想地方。而我的理解，他甚至是招商引资的一个手段，因而要富于他一个新区的概念。他是区别于城区其它地方发展的一个象征，所以他必须是一个区的概念——茂东新区。他必将是茂名城市建设未来10年甚至20年的主战场。中央商务区必然有名有姓，在发展和宣传的过程中对一个片区的重新定义。他可以不是行政区，也可以未来发展成一个行政区，难道诺大的一个茂名，市区仅有茂南和电白二个区吗？
茂名本届政府务实、实干，对发展很有力，重视民意，网上的很多积极的建议和批评回应很及时，采纳很快，比如茂化快线延长线，说干就干。可见本届政府是干事的政府。还有去年学习湛江后，回来就全面发展茂名夜晚灯光工程，着实让茂名晚上变化很大，第一次感觉像个城市了，朋友圈也多了很多茂名夜景的风景。为政府点赞！
以上观点纯属个人臆想，不妥之处权当一个小市民深爱家乡、无聊时的发姣。
补充内容 (2017-3-13 08:38):
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发表于 2017-3-10 19:57
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