换个角度看楼市，从茂名平均工资谈起

秋空

楼市现在很火，坛子里讨论也很多。涨跌不知牵动多少人的心。在这里我们不谈面包面粉，只分析一般市民承受能力，讨论下贷款买房，全款买房的土豪可以无视。
网上没查到2016年的茂名平均工资，只查到2015年茂名市城镇非私营单位就业人员年平均工资是53036元，换算成每个月是4420元，我们就从这个数开始算起。
一切都按规定来，按银行的规定，月供不能超收入的一半。假设一家两口子买房共同还贷款，两个人收入都是4420，按照4.9%的商业贷款利率供30年的话，他们最多能贷款83.28万，茂名的开发商的平均户型似乎都差不多，以时代尚品B区为例，住宅总面积46711.69平方，住宅333套，平均面积140.28平方，按三成首付倒推，这一家人买茂名平均户型140.28平方能接受的极限房价是8480元/平方。
我们再把这两口子收入提高，假设他们两口子月收入都是5000，加起来一万，同样是4.9%利率30年贷款，那么他们要买到平均水平140.28平方的房子能接受的极限房价就升到了9600元。再继续算，以目前传说中最高价东信时代广场的12000元/平方倒推，买到平均水平的房子是家庭月收入要超过12500。
家庭月收入     购房面积     月供
8840                 140.27      4420
10000          140.27      5000
12500          140.27      6250
从数字上可以看出，一个家两口子拿到茂名市城镇非私营单位就业人员年平均工资能接受的买目前平均面积房子的极限价格就是目前西粤路楼盘的开盘价，一家人拿不到8800一个月的就不用考虑西粤路，只能去油十路和开发区了。如果房价持续飙升，一平方上万的话，家庭月收入低于一万的就也买不起了。
     这个在看多房价人的眼里，上面这种分析漏洞是很多的，还可以找出很多理由来证明房价还会涨，比如
1.类似北上广深高收入人群的持续涌入。
2.茂名市平均工资持续大幅上涨。
3.学习香港先进经验，户型缩水，从平均140平方到90平方一直到40平方一套房。
   这些理由能否成立，大家自己判断好了。从需求端分析，以静止的眼光来看目前茂名房价已经接近普通市民可持续的极限，再进一步的空间不大。如果以发展的眼光来预测，前景似乎也不是很乐观，首先油公司以后的发展重点是湛江东海岛，在茂名不会再有大规模的投资，部分员工也会转移到湛江，带走相当一部分购买力。其次是央行加息，目前银行实际上已经开始加息，从最开始房贷利率可以打75折，到现在已经变成茂名9折，广州95折了。周小川在博鳌也明言货币政策将转向，一旦开始加息，普通市民月供增加会吞没工资的增长，需求将被压制。
     总的来说就一句话，茂名的房价跌不跌不知道，但目前的价格已经逼近普通市民的承受极限，还继续涨的话即使还有人拼命要买，到银行那也会因为开不出合规的收入证明被踩刹车。楼市汹汹，诸君请量力而行。        



（网络配图）

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分析还不错

啥都不懂

不明觉历

maomingplmm

楼主你想多了，茂名有哪个楼盘开盘不是靠抢的，手慢一点都冇份

HAINANNR

难得好文，当顶顶

秋空

maomingplmm 发表于 2017-3-31 15:54
楼主你想多了，茂名有哪个楼盘开盘不是靠抢的，手慢一点都冇份

新盘开大家都是去抢的，这个是当然，至于里面有多少是真买有多少是演戏就见仁见智了。
昨天无聊搜了下保利海湾城，现在改名叫大都会了，当初抢房的时候那叫一个热闹，之后一下就无声无息了。你说这是为什么呢？

二月春风

购房大部分都需要，但很多人有心无力。

深邃眼眸

楼主分析的非常透彻，好文章

a7663479

不能这么算的，有些单位，比如电网，油公司等，公积金都可以全款购房

宝宝好

数据流

简单点好

房价升，从未有理由。

秋空

a7663479 发表于 2017-3-31 16:11
不能这么算的，有些单位，比如电网，油公司等，公积金都可以全款购房

既然是平均水平，当然就是这么算的。
电网、油公司的公积金高，他们买房轻松惬意，背后就是有更多的人被平均而买不起房。又或者你可以估算下，电网、油公司里面没买房的人还有多少，一人一套又能消化掉多少，你会发现其实占总购房人群的比例并不高。

秋空

再补充一张图，可以对未来收入增长有个大概的认识。

奇王

楼主多滤了，你不看新闻，总是说满满的给个首付就可以了。其他多滤了。

秋空

奇王 发表于 2017-3-31 16:54
楼主多滤了，你不看新闻，总是说满满的给个首付就可以了。其他多滤了。

你看我都没提首付，就是知道想点办法总是能弄到的。首付是可以借到，但月供就难了，总不能每个月都借吧，如果你认识每月都肯借钱大善人请一定告诉我。