小区成立业委会为何这么难——城市绿洲

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财务公开很重要，不能连任

长期游客身份

仁智 发表于 2018-1-10 19:47
成立业委会背后必有律师和物管公司作推手，为了捞诉讼费和换成自己的物管公司，利益表露无为！最终受损害 ...

嗯，别的地方不敢说，但是茂名这里的业主委员会从来没见过为业主干了啥的，如果要成立什么业委会，最好找个成功的范例再干吧

mmhlhy

长期游客身份 发表于 2018-1-11 08:43
嗯，别的地方不敢说，但是茂名这里的业主委员会从来没见过为业主干了啥的，如果要成立什么业委会，最好找 ...

可参考华宇楼的业主委员会，不妨去实地考察下。

mmhlhy

长期游客身份 发表于 2018-1-11 08:43
嗯，别的地方不敢说，但是茂名这里的业主委员会从来没见过为业主干了啥的，如果要成立什么业委会，最好找 ...

邻里间互帮互助 业委会尽职尽责——华宇楼共建文明和谐小区　　
“远亲不如近邻”，是我国古代对邻里关系和睦的生动写照。位于中心城区江东中路附近就有这样一个小区，一栋楼的住户变成了一个温馨的大家庭，邻里间相互帮助、众人和谐相处，这个小区叫华宇楼。前日下午，茂名晚报记者来到了华宇楼，通过小区业主委员会及多名业主了解了该小区居民的和谐相处之道。

　　组建业主委员会协调处理小区各项事务

　　华宇楼小区位于茂南区江东中路新湖北街，小区仅有1栋楼，总楼层为27层，现有业主156户，共约600余人。

　　走进该小区，记者目力所及之处地面均干净整洁，上百辆电动车及摩托车整齐地摆放在大楼一侧，在地面停车位上多辆小汽车有序停放。

　　据该小区业主委员会主任林亚才介绍，华宇楼小区于2011年开建，2014年6月份交房，交房后一年内便有七成业主入住。由于各业主都来自不同单位、不同公司，2015年8月，为处理小区的维权事宜、方便沟通协调组建了小区业委会，现业委会成员共8人。在小区业委会办公室，墙上张贴着“《华宇楼业主委员会》委员职务与职责”表及“茂名市华宇楼业主公约”各一份。在职务与职责分工表中，有财务、调解委员、卫生委员、宣传委员等，各人职责、分工明确。 业主公约针对小区的公共财物保护、安全防护、卫生情况等方面制定了详细条款。

　　据林亚才介绍，小区的业主公约由业委会、业主及物业共同制定，要求大家共同遵守。说起这份公约的效用，林亚才说：“这份公约的作用很大，效果很好，以前有些人会随手丢烟头、随地吐痰，但业主公约发出来后，大家都很遵守，这些现象就没有再发生过了；以前还有一个养狗的业主，经常晚上在小区遛狗，狗的粪便也没收拾，后来经过业委会沟通，这位业主也知道了自己行为的不当。”

　　陈越飞是当时创建业委会时的主要成员之一，对于创建业委会的初衷，他表示，希望通过业委会这个小团体，带领小区居民一起做文明市民，建文明社区。他告诉记者，刚入住的时候大家相互都不认识，同住一个小区很容易产生矛盾，就像一盘散沙，做什么事意见都不统一，都做不成，物管收水费都会遇到困难，但现在业委会可以起到监督的作用，可以出面协调，并且大家的凝聚力也增强了，邻里见面相互打招呼，大家相互帮助，和和气气的。


　　举办多彩活动 增强邻里互动接触

　　据了解，到目前为止，华宇楼小区共举办两次社区联谊文化活动，第一次是在2015年8月22日，为庆祝华宇楼小区业委会的成立，在小区大院举办了一次游园活动；第二次为今年10月2日晚举办“华宇楼首届美食品尝会”，两次活动的经费均由业主自愿捐赠，多种物资由业主自愿提供。

　　在举办游园活动前期，业主们便聚在一起讨论定下各个活动项目，有夹玻璃珠、跳袋鼠、拔河比赛等，活动项目丰富，奖品多样，业主们的参与热情较高。林亚才介绍，当时小区大约有七成的住户都参与了这项活动，尤其是活动专门设置了“小孩专票”，每个小孩都可以凭票领取一份礼物，礼物领取处还排起了长队。　

　　美食品尝会则由业委会组织执行，全部美食由各业主自费负责，业主自己买菜、下厨，做一两道拿手美食，然后在活动当晚七点，把美食送到指定的集中点，再由专人将食物分盘上到各桌。林亚才说：“这次美食品尝会本来只希望参加活动的每户都提供一道菜，后来有些住户有提供好多道菜的，虽然这次对菜的金额不限定，但每家每户备的分量都很充足。”据悉，活动所需的桌椅、盘碟均有业主自愿提供，为避免菜式过多重复，每个住户提前将自家准备的菜名报给业委会，海鲜、甜品、小吃应有尽有，菜式多种多样，在此次美食品尝会共摆放22张大圆桌，有200多人参加，大家坐在一起一边吃着美食一边聊天，场面十分热闹，气氛甚是融洽。散场之后，业主们各人带走自己的餐具，大家还一起帮忙做卫生、送桌椅等。

　　业主周文风对业委会举办各项活动评价甚高，他说：“不搞一些活动的话，一栋楼的人相互都不认识，大家下班后就各进各家们，没有任何交流，通过美食分享会大家一起吃饭聊天，增进邻里感情。”

　　“举办这些活动，基金费支出不高，但活动的意义却很大。”林亚才说道，通过一系列的活动，可以让小区不同年龄、爱好、不同职业、不同生活习惯的业主朋友聚拢到一起，引导业主走出家门，融入小区大家庭，大家多一份关心，少一些冷漠，让业主们越走越近，有效地增进小区物业与业主间、业主与业主间的情谊。“现华宇楼小区处处充满正能量，处处充满温馨和谐的景象，每位业主都能够在这里安居乐业，大家都很满意住在这里。”


　　邻里间守望相助“远亲不如近邻”

　　“大哥，我是咱们这栋楼某层某号的住户，您的摩托车钥匙没拔下来，我帮你拔了，你来拿一下钥匙吧！”如果有哪位粗心的住户在停放摩托车或电动车后没有拔下车钥匙，便通常会接到这样的电话，有时小车车门没有关好，小区居民也会相互提醒。

　　业主梁坤钰告诉记者，现在小区建立了一个微信群，几乎每家每户都有一个代表加入微信群，大家有什么事情都在群里有商有量，或者有什么有用的信息，大家也会将其分享出来。“哪里有好玩的地方，哪里有什么优惠活动都会分享，遇到什么问题大家也会相互给意见，小孩生病了大家也会帮忙推荐找哪个医生看病好，现在通过这个微信群，大家互帮互助，就像是一个大家庭一样。”

　　业委会成员江肖流也与记者分享了一个发生在华宇楼的真实故事，他说：“有一次，我们小区刚好有一个老年人生病了，他家儿女都不在身边，只有他一个人，他一个人在小区里想要去医院，却没有车，这时刚好被另一名业主看到，这个业主就主动帮忙把老人送到医院。”

　　采访最后，林亚才向记者透露了小区接下来活动安排，他说道：“小区计划在明年举办一次‘年例宴’，届时摆60张大圆桌，希望全华宇楼的住户都能来参加。”同时，他表示目前小区正在处理小区围墙等维权问题，希望这些问题得到解决后
，再度组织全小区居民举办一次大聚餐活动。

（转自网络，茂名报社也有专题报道）。

长期游客身份

华宇楼小区位于茂南区江东中路新湖北街，小区仅有1栋楼，总楼层为27层，现有业主156户，共约600余人。

mmhlhy

长期游客身份 发表于 2018-1-11 10:32
华宇楼小区位于茂南区江东中路新湖北街，小区仅有1栋楼，总楼层为27层，现有业主156户，共约600余人。

现在已有一个业委会互助群，群规：为茂名市各小区业主委员会成员及热心参与业主事务人员加入，为以后筹备注册成立行业协会打下坚实基础。不少小区业委会等已加入，上次江湾名城成立业主委员会大会就有不少小区的业委会成员等到现场参与。

mmhlhy

长期游客身份 发表于 2018-1-11 08:43
嗯，别的地方不敢说，但是茂名这里的业主委员会从来没见过为业主干了啥的，如果要成立什么业委会，最好找 ...

翰林世家楼盘正是因为成立业主委员会后推行有偿业委会执行秘书制度，做到事事有人管小区内井井有条。（类似业委会为人大，执行秘书为政府部门，避免了很多业委会成员因上班等原因有心无力实时管理的情况）。业委会有偿执行秘书这名词大家也可到百度上查阅。

mmhlhy

城市绿洲业主 发表于 2018-1-10 12:54
我相信各小区都在努力之中，只不过受阻于各种困难而暂时无法顺利成立而已！

（仅供参考，切勿自行对号入座）{:1_1016:}


从番禺业委会难产的困境中可以看到，自街道办全面接手物业小区业委会成立指导事务以来，房管局街道办动辄发《公开信》叫停业委会工作，称业委会非法产生……以往业委会、业主与开发商、物业公司的矛盾，已经升级为业主、业委会与当地行政主管部门的冲突，而这些冲突的背后，又隐藏着行政部门与地产商、物业公司的利益纠葛。

《物权法》实施至今4年，业主自治为何反而陷入困境？行政部门介入小区事务的边界到底在哪里？行政部门指导小区事务为何反而让业委会多了“婆婆”？

一问

政府有没有权力叫停业委会？

只有在业委会违法时才能叫停其工作

（魏耀荣教授 著名法学家 民法起草者之一 全国人大常委会法制委员会经济法室原主任）

街道办、区房管局在小区里发布“告全体业主的公开信”宣布业委会过期、要求停止工作。根据《物权法》的精神，以及国务院《物业管理条例》19条中对于地方政府部门发布“通告”有明确规定，只有在业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的时候才可能发布“通告”。

如果在业委会换届筹备工作中，不能因为部分业主有意见，就停止筹备组的工作或者擅自宣布业委会过期等等。发生意见不一致的情况下，政府应该积极行政，去化解矛盾和进行协调，而不能够叫停或者消极退出。这些做法没有法律依据，都是不正确的，都是侵犯业主权利的行为。

业主可要求撤销《公开信》

如果业主可以证明，这些“告全体业主的公开信”、“给全体业主的公告”等等的发布，导致小区的业委会无法工作，业委会无法换届、业主的具体权益受到侵害等，这个《告全体业主公开信》的行政越权行为，就是不仅停留在文字上，也是一种造成实际损失的越权行政行为，而不是“指导意见”。

业主可以起诉要求被告撤销《告全体业主的公开信》，并要求停止《告全体业主的公开信》里要求执行的内容，消除影响，造成损失的应当对小区业主给予赔偿。

政府部门没有任免业委会的权力和职责

（中国人大公共政策研究院社区治理与政策研究中心主任北京和谐社区发展中心副理事长　陈幽泓 教授）

番禺区街道办、房管局等行政部门频繁以各种形式参与小区业主的事务，甚而罢黜业委会、主导业委会换届、干涉物业企业招聘工作等等。这些情况导致业委会数量骤降，这是非常不利于社会稳定的现象。

社会常识是，民主选举产生的领导人只有通过民主的方式才能被罢免。政府机构与群众自治组织两个系统间的组织原则与行为方式分属不同的体系，二者之间没有直接隶属关系，也不是领导与被领导，政府部门并不具有任免群众组织负责人的权力和职责。

依据宪法，群众自治组织在基层社会生活中依据法律规定的范畴自己办理自己的事情，自我教育、自我管理、自我服务，这也是《物权法》的基本原则。

政府行政行为要把握适当的界限，“有限政府有很多界定，市场能够处理的，政府不干预；个人权利范围的事情，政府不干预；政府权力受到宪法和法律的约束，没有宪法和法律依据，政府不得作为。”

限制政府权力、发展社区民主自治在中国已是大势所趋、势不可挡。近年来，国家出台的一系列重大法律法规都在着力保护民权、限制政府权力。司法审判也开始采取行动保护民事权利。

根据《物业管理条例》，业主委员会的选举、更换、监督的职责属于业主大会。因此，强行干预民事行为、动用“红头文件”对不服从其命令的业主组织实施惩戒，做法的合法性令人质疑。

二问

政府工作人员能否担任业委会筹备组组长？

政府工作人员任筹备组组长是越权行政

（魏耀荣 教授 著名法学家　民法起草者之一 全国人大常委会法制委员会经济法室原主任）

根据《物权法》基本原则，我们知道业主大会授权业委会所管理的是业主的共有财产，它是一种区分所有权制度，调整和规范这种多边复杂的财产关系。因而，业委会筹备组的工作属于私权范畴，而政府的工作人员不应参与到业主的私权活动中去。

同时，住宅区成为全体住户业主的居住共同体、财产共同体和“命运共同体”，业主在住宅区的物业管理活动是一种民事行为，政府不应该直接干预民事行为，而政府直接干预民事行为并且利用行政行为来干预民事行为这就是我们叫做的越权行政，它超出了政府行政的范围，不符合《行政许可法》的要求，可见让政府工作人员担任业委会筹备组组长的法律依据也不足。

三问

街道为何干预业委会选举？

核心原因是物业收益之争

（中国公共管理研究中心副主任　城市治理与城市发展研究所所长中山大学政治与公共事务管理学院博导 何艳玲 教授）

业委会是一种关联巨大利益的组织形式。业委会成立与否，关系到一块巨大利益蛋糕，即小区物业收益切割给谁、如何切割的问题。

围绕这一问题，从业委会成立的资格标准到程序设定，从程序设定到权利救济，都会卷入不同行动者的博弈；或者说，现有业委会成立的资格标准、程序设定、权利救济，本身就是不同行动者相互博弈的结果。

而任何一场博弈的规则都是：两兵交战强者胜；尤其是，当这场博弈并未对弱者，比如，信息占有劣势者、资源拥有劣势者、共同行动发动劣势者等等，有足够的制度性、法律上的救济条款，相反还有许多制度性掠夺条款的时候，则更可能以弱者的屡屡惨败而告终。

基于这一前提，如果业委会要更顺利地成立，其关键在于：建立有效的游戏规则；并且，这种游戏规则的制订过程要充分让不同的行动者参与；游戏规则的内容要对弱势者有足够的救济条款；并且，这种游戏规则可以得到无条件的遵守。

（魏耀荣 教授 著名法学家 民法起草者之一 全国人大常委会法制委员会经济法室原主任）

目前，公共生活中的一个重要现象是公权力的私性化，公共权力蜕变为掌权者的个人行政资源，成为他们进行财富或者其他物品交换的寻租手段。在一些小区搞行政行为，实际是为了多捞一些权利，不排除一些人与开发商、物业公司等背后有什么关系，有什么样的目的，都令人质疑。

四问

现行法律是否有缺陷？

建设部门把备案权从民政部门抢过来用意何在？

（秦兵律师北京律师协会房地产专业委员会委员著名房地产法律专家）

《物业管理条例》中有多项规定值得质疑。比如第三条规定：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。立法的目的本来就是要细致精确具备操作性，只“提倡”而不做硬性规定，会在操作过程中带来麻烦。

《物业管理条例》第16条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

按照规定，商业性社团需要到工商局办理备案手续，非商业社团应该到民政部门登记备案，不管什么社团都轮不到由建设部门办理备案。建设部门把备案权从民政部门手中抢过来，很难不让人对其用意表示怀疑。再比如《物业管理条例》第20条规定的，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。居委会是一级民间自治组织，它有什么权力指导另外一个民间自治组织？

对于第47条关于物业管理企业雇请保安人员的规定，根据《条例》，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。“这当然没错，但应当最后注明：保安人员侵犯公民合法权益的，应当由保安公司承担连带责任。”秦兵说，现在的情况是，保安打人后就走了，业主去找公司，公司一般都说不是职务行为，与他们没有关系，业主的人身根本得不到安全保障。

房地产行政部门主管业主自治不合理　应由民政部门主管

（广东省律师协会房地产专业委员会委员广东知名律师周玉忠）

以上违法行政的表现，也说明将房地产行政部门作为业主自治的主管部门，这一做法不甚合理。

房地产商、物业企业、业主三方之间存在利益博弈关系。房地产行政部门长期作为房地产商、物业企业的主管部门，不可避免与之存在利益关联性。在业主利益屡屡遭受房地产商、物业企业侵犯的现实情况下，房地产行政部门的这种“主管”更难保中立。

在我国香港，《建筑物管理条例》中所称的主管当局就是“民政事务局”。何况，房地产行政部门并不擅长业主自治事务，由其指导的确勉为其难。因此应将业主自治工作交由与房地产商、物业企业无太大关联，且又长期负责管理基层自治事务的民政部门主管为宜。

“业主委员会任期届满不得继续履行职责”违法

《广东省物业管理条例》第三十四条规定“业主委员会任期届满，不得继续履行职责”。

国家住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条却规定：原业委会在“新一届业委会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业委会的职责”。

“业主委员会任期届满不得继续履行职责”成为一些部门违法行政的依据，这与国家住建部的的《业主大会和业主委员会指导规则》不一致，与《物权法》的精神也相违背，需要地方政府方依照规定请求法律解释，否者涉嫌以地方法规强制实施对抗国家行政法规。

可见，除行政公权进退失当、业主自身自治意识和能力不足外，立法欠缺也是制约业主自治发展的重要因素。

由于业主自治的缺失，前期物业服务已成常态，物业服务的市场化成为一句空话，业主手中最可靠的“权利”就是交物业费了。

街道办居委房管局干预业主自治八宗“罪”

在实践中，公权力对小区业主违法行政往往表现于干预过度和保障不足的问题，如：

1，以业主召开会议未通知居委会、街道办事处及房管局指导或获得其认可即否决业委会、业主大会决定及组织的合法性；

2，将业委会备案异化为审批，有的备案数十次不获认可，甚至出现以业委会任期届满终结诉讼的情形；,

3，以张贴公开信、公告、复函等方式在小区发布所谓“指导意见”行使“行政命令”，造成业委会筹备组或业委会工作人为中断。

4，宣布业委会非法、过期而强行解散现有业委会；

5，街道办、房管局等部门，直接取代业委会另行成立业委会换届小组；

6，由街道办工作人员担任筹备组组长，不但不起推动作用反而成为阻力；

7，在小区的物业服务招投标专家组几由物管企业人员垄断而视而不见；

8，对于开发商和物管企业不履行提供业主名册、场地等协助义务，以及阻扰业主自治运作的行为听之任之等等。

乡下小腰怪

成不成立都没有绝对益业主的事。

mmhlhy

乡下小腰怪 发表于 2018-1-15 09:27
成不成立都没有绝对益业主的事。

因噎废食，读音yīn yē fèi shí，比喻因小而废大或怕做错事而索性不干，贬义词。{:1_1016:}

dundundun

努力争取

爱表现

最怕狗咬狗骨，窝里反，一团乱，这种事在茂名不少小区是常态

mmhlhy

爱表现 发表于 2018-1-15 13:03
最怕狗咬狗骨，窝里反，一团乱，这种事在茂名不少小区是常态

成立业主委员会后在业主公约上加上业主监委会，列明责权利更能保障小区健康发展。总比似无头苍蝇一样备受各方欺凌强！

mmhlhy

mmhlhy 发表于 2018-1-15 13:18
成立业主委员会后在业主公约上加上业主监委会，列明责权利更能保障小区健康发展。总比似无头苍蝇一样备受 ...

邹家健对记者说,有了业主自治制度的保障,以后没有邹家健,景洲大厦一样能照常运行。2011年,在深圳市五届人大二次会议分组讨论基层社区管理时,深圳市委常委、常务副市长吕锐锋对景洲大厦业委会主任邹家健说, 你们做的工作令我深有感触,一个小区的业委会通过业主自治,在成功地解决了停车场、广告收益的归属问题后,最近给小区每户业主发放‘物业管理费补贴’,减免物业管理费,降低民生成本,为居民排忧解难,减轻……   

9021926

邹家健对记者说,有了业主自治制度的保障,以后没有邹家健,景洲大厦一样能照常运行。2011年,在深圳市五届人大二次会议分组讨论基层社区管理时,深圳市委常委、常务副市长吕锐锋对景洲大厦业委会主任邹家健说, 你们做的工作令我深有感触,一个小区的业委会通过业主自治,在成功地解决了停车场、广告收益的归属问题后,最近给小区每户业主发放‘物业管理费补贴’,减免物业管理费,降低民生成本,为居民排忧解难,减轻……