在论坛谈过很多次城市的话题了，这次以我的经历谈多一点。每个人都可以有自己的观点，关键要发自内心，要有依据。
很多年前，市民片区及周边被茂名市定位为中组团，以谋求在新地搞起一座城，连接市区与水东。目前该片区有公建：会议中心及市民公园;商业有粤西农批，暂没有生活小区（乙稀东门有一个小安居房）。粤西农批应该是比较有前景的，市民片区搞物流和工业区位优势明显，作为物流项目，南水东，北市区，包茂高速，沈海高速直奔东西南北。如果能持之以恒，假以时日，能成气候，这个项目本人比较看好。而某丰家居就没有这么乐观了，它的定位为装修材料为主。然一家服务装修市场，服务城市的商业项目跑去了远离城市的农村搞（离市区有近十公里左右吧），加上规划欠佳，缺乏专业团队去搞，结局多半会惨淡收场。当然，如果业态改变一下，不做这个，做其它，如产业园，物流城等，规划完善些，是可以的。某丰开业时间也不短了，从现实看来，离成功很远，或者永远，反观市区边上的计星广场越搞越火，而某丰却难以为继，就是这个原因。装修过的人都知道，越近越方便，缺个东西啥的，来去容易，而某丰要走十公里，来回二十公里，成本扯不来。商业的成败有其内在的原因的，不是想在哪搞就在哪搞，不是搞了都能成的。
最近，茂名申办成功省运会，真是可喜可贺，市民震奋！茂名迎来一个重大的发展机遇。但奥体中心选扯共青河，却有点失望。失望，并非我个人利益作崇，首先我不是一个有地域偏见的人，自己在哪就说哪好，这种人心胸太狭窄。因为在过去二十年的时间里，本人从事地产策划和营销，经常也会研究并探讨城市的发展，特别是做商业的，城市的发展是商业成功的基础。所以感同身受——在远离城市的新地搞新城，国内并没有成功的案例。更不要扯谈什么CBD，什么城市中心了！ 城市中心，CBD必定是聚集了一个城市的各类资源，城市精英，它聚集了城市经济，金融，生活完美配套，它是一个城市最向往的地方，房价也必是最高的中心。试问，共青河新城，具备这种发展条件么？靠什么吸引就业人口都是一个问题，更不说吸引一个城市的精英了。当然，政府并没有言要搞市中心，而某些网友的一家之言。 作为大型公建，奥体中心包括酒店和商业服务设施，它的存在最大意义无非就是服务更多的人群和助推新城或新区布局，从而助推城市加速发展。有人将其喻为城市发展的引擎，可见在城市发展过程中之重要地位。 我们再来看看共青河。 共青河区位和地貌是不错的，在市区与水东中间，村庄不密集，地貌总体是平原和小山坡，很利于开发搞建设。 共青河的优势：开发征地容易，周边都是山地林地和农村，地价低，搞建设三通一平快。 共青河的劣势：劣势也非常明显，离市区比较远，约10公里左右，周边人口稀少，难吸引就业，特别是居住。另外还有一个重要的劣势，市民片区和共青河西边为化工厂，烟囱林立，不适宜居住。茂名作为油城，化工城市，油公司当年设在河西后，近几十年城市拓展都是越来越远离河西向东发展的，环境和空气就是很重要的一个决定因素。 我们知道，城市是由道路和建筑组成的，而构成这二个要素的最根本是人。在人多的地方慢慢经过时间的沉淀，形成越来越多的人口，配套随之一步步完善，便成了城市。但光有道路，或者建筑楼盘的地方，如果没有相应的人群聚集，是不会发展成城市的。 国内很多地方在空白远离城市的地方发展新城，最终没有几个发展成繁荣的城市的，基本都成了区域的“城镇”，所以国内没有远离城区发展新城成功的。据我们做地产近二十年的观察和研究，离开城市超过5公里是很难发展新城的，而在市郊近着老城区发展新城，一点点慢缓过去，一片片发展过去，是很容易成功的，事半功倍。天津滨海新区搞了二十几年，投了几万亿，工业发展得不错，但城市建设现在也是面临空城，于家堡及几个CBD人为建设，被称为鬼城的说法到处都是。 我以前谈过，太远的新城很难吸引人口落户，除了配套更重要的是就业和交际的机会。新城要经过相当长，甚至好几十年才能培育出一些机会的。不是修几条路，建数个楼盘就能解决的。
我在这里举一个案例。
就是中山市。12年前，2006年我们公司在深圳做商业地产，有一定名气，当年受到中山市政府及中山科技新城邀请，负责中心科技新城的商业及产业招商工作。 中山火炬开发区当时已经是国家经高新区，中山市政府要在其核心位置搞一个20平方公里的科技新城，离中山市区大约10至15公里左右。以带动城市发展。 当时科技新城已经搞成了会展中心，公园，占地15万平方米的科技新城广场，正对广场盖了一个4万多平方米的商业体，广场周边盖了三栋30多层的商务写字楼，还没完全竣工。周边道路五纵五横早就搞好了，还分布了七八个小区，离之二公里远一点有二十几个小区，都是约二十多万平方米左右的体量。但由于是新城，周边以工业产业为主，更远一点是港口。所以小区的入住率普遍仅有20%左右。总体而言，公建和配套的境况要比现在的茂名市民中心要好上十多倍。起码楼多了很多，也有了不少零星的商业配套，吃饭、唱K，娱乐的地方也不少。 当时我们的团队进去后，受到了当地政府的热情充分的接待，科技新城作为中心的重要发展引擎，主任是副市长级别的，负责平时与我们沟通，我们也直接向他汇报工作。我们进驻后，发现首要问题就是要解决新城人气不足的问题。因为所有的住宅没有商业作为配套是很难成熟的。我们就提出要引进一家国内外一流的商家，以此来带动周边的人气和发展。当时我们就提出了要以引进沃尔玛或者家乐福为目标。以此带动其它商家的进驻，完善这些生活最基本配套后，慢慢吸引更多的人口进驻科技新城。当时科技的新城道路搞得贱漂亮，公园也漂亮，会展中心也年年搞展会。就是晚上成空城，鬼城。 在一个加上工厂人口才6万左右，面积达10多平方公里，小区零散分布的一个新地招商是相当困难的。因为沃尔玛，家乐福这种商家对半经二公里要求要有10至15万人口，这是硬性指标。经过我们的努力，做了一个数万字的招商方案，将周边每个小区的人口注水，特别是将中山市政府对新城的重视和重金打造，一个寄托中山城市未来的地方，科技新城的大未来大书特书了一番，团队走奔深圳中国沃尔玛总部。。。。。将近一年的谈判和考察。2007年底，沃尔玛终于跟我们签了约，被我们引进到了中山科技新城，中山第一个沃尔玛落户在了那里。 中山科技新城作为一个新城，寄托了中山市区向东向珠江口，拉近与深圳的梦，但远离中山市区，产业发展，人口带动有限，始终是人气不足，很多人听说要搞深中通道，提前在新城买了房，毕竟是新城人口少，消费力有限，前些时间，听说沃尔玛关门走人了。今年故地重游，回到了中山科技新城，让我感概良多，在中山城市发展快步加推进的背景下，远离市区十公里外的中山科技新城，始还是人口不足啊！难以成城！跟十年前相比，楼多了，人口也更多了，终没有太大的变化。大家从谷歌地图2018年最新版就可看到现状。这个案例，是我的真实经历，没有任何的修饰。在过去近二十年的时间，我们做商业做遍中国大江南北数十个城市，充分见证了新城发展的可行性和不可行性。中山科技新城以工业产业为主，居住作为配套，是可行的，也是唯一的一条路，而离开了真实条件去谈搞什么城市，什么中心，都是脱离现事，不尊重市场的表现。最终代价是沉重的。所以一个地方的发展，定位是很重要的，要依据自身的特点，扬长避短。一味脱离现实的规划，告诉人家说这是志存高远，高瞻远瞩，这是可笑的。 我在做这个项目之前的时候当年把广州友谊商店招商引进了南宁琅东新区地王大厦商业裙楼，据说现在成为友谊商店的盈利主要百货。琅东新区恰好就是在城市边，从老城区一点一点发展过来的，新城与老城中间没有大片的空地。离地不离城，买房的人自然就多，房价从2006年4000多卖到2008年10000左右。就是这个道理。写字楼当时就卖到了13000元。 这些都是活生生的真实案例。新城的规划和发展绝不是张口就来的拍脑袋。试想一下，茂名过去几十年，市区城市面积增加了多少？任你比以前发展再快，也不可能这么容易在新地搞起新城。加上水东近年楼市雕零，销售价格上不去，已经很有力地反映了楼市的市场了，而要再在北边好几公里的地方人为造一个以地产楼盘为主，起一个几十平方公里的新城，成功谈何容易！？ 我在这里要强调的是，不是共青河或者市民片区就不发展了，未来就没有前途了。刚好相反，那边有土地多，便宜，容易操作的特点，要加快发展，但绝不可能是什么新城或者什么市中心，更不是什么组团，因为如果是组团，就是跟市区定位是相似的，模式是相近的，组别同等了。这是不科学的。 因而，市民片区的定位，个人认为更应该以产业为主，以引进更多的产业为发展基础，做成茂名的大工业区，以先进产业，绿色产业为突破口，助力茂名大工业产业经济崛起，居住的性质最终自然而然发会形成。就是产业为主居住配套为辅的产业园模式。而不是什么组团，更不是什么城市中心的迁移及城市的中心定位就很容易理解了。
茂名数十年建成这么大的市区，新城谈何容易？
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发表于 2018-8-13 00:22
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