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发表于 2019-2-10 21:54
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| 来自广东
写在茂名建市60周年，探观茂名城市未来大趋势！
我没闲研究80年代以前茂名城市的发展，从记事开始，茂名建镇建市，从河西附近开始的，二三十年前，很小的时候，我第一次到茂名，给我的印像最深的就是河西汽车站和河西书店，那是我对城市的初识，也是对茂名的初识。茂名城市初建，源于炼油厂，油城随之诞生。城市由西向东，是茂名过去几十年来自然发展的趋势，或者说市场选择。
城市向东，缘于风从东来，把油厂的空气往西边吹;出远门去珠三角广州深圳等城市，甚至北方也需从东走。茂名市区道路的延伸，越往东，城市空间越大，空气越好，导致越往东，茂名房价越贵。近年，随着房地产的发展，茂名城市向东向、向南及向北缓慢扩张，呈现一中心（文化广场周边为城市中心）多格局的城市发展态势，但总体而言，城市趋势还是向东（这个可以由房价来判断，包括住宅和商业的价值，越中心，越贵）东汇城，宏丰新城的商业卖到5万左右一平方米。
过去几年，茂名市区东扩至茂名大道，开始缓慢了下来，一方面市民意识过了茂名大道不是城市了，另一方面，车流量巨大的茂名大道，成了迈不过去的心理概念，导致市区一直迈不过茂名大道。茂名大道甚至成了茂名城市扩展的“拦路虎”。另一个重要原因是政府没有规划城市向东扩展的引导，更没有向东道路，市政配套的设施的建设，甚至规划。这些是决定茂名城市过去市区拓展缓慢的主因。
综观国内，作为一个800万人口一万多平方公里面积的大地级市，市区才50左右平方公里，太小了，举国无双！面对日益拥堵的交通和快速增长的城市人口。茂名的城市病日益突现出来。市区到处堵车，上下班高峰，节假日，下雨天，汽车排长龙几百米成为日常，除了过去道路规划比较窄外，市区路口多，红绿灯多，交通管理也存在很多问题。但其深层原因，主要矛盾就是市区太小太挤，出城的便捷道路太缺。所以，拉开城市架构，建设近郊新城才是出路。
我多次提到，茂名未来三年，最主要的矛盾就是要解决市区扩张，解决市区偏小的问题，这个问题甚至比招商引进一个1000亿的项目还重要。因为茂名市区作为茂名的经济，文化和商业和商务中心，它本身的功能和形象直接决定了茂名的未来！别人对茂名的印象，招商引资，茂名经济的出行和通行效率等等，都要靠城市核心区来解决，如果核心区搞得不好，一切都枉然！
一个城市无龙头，是很难起带动效应和经济辐射的。所以国内很多城市都开始实施强中心策略。大到湾区经济带动全国，三角洲经济带动区域，小到城市CBD带动地方。例如江苏GDP最高的是苏州，但江苏认识到了省会人口等众多的优势，开始要造强省会这个中心策略，山东也是，近年大搞济南，毕竟青岛作为新兴城市，带动力始终不强。
在我看来，强中心不只是一个带动和辐射的作用，它还有一个展示作用。就是它是一个城市的窗口，人们通过这个窗口能看到这个城市的发展水平，能看到这个城市的文化和人文感观。过去的老城是自然形成的，城市没有太注重规划设计，没有人为科学的牵引，它只能代表一个城市的过去，但不能代表城市的未来。城市的未来就要靠科学、合理的规划，比如说汽车这么多，道路要多宽才能满足未来二三十年的发展？人口这么密集，我们的居住的人口要离地铁口不超过500米远才便捷。我们的绿化面积需要多少？光绿化还不行，绿化水平要达到什么程度？甚至种什么植物对人体健康更有意义？一个新城市需要什么配套和服务来满足人们生活的需求和日益增长的文化需求？还有日益发展的体育，商业等等等的科学配套。其实说白了就是要搞一个新城来概括这些科学合理的规划和发展。一个新城要搞得起来搞得快就要有一个中心点，通过中心点来带动。这个中心点就是城市的CBD和CLD。就是代表了一个城市最高发展水平的地方，展示给外人形象感观的地方。做生意的人都知道，去一个城市投资，考察，这个区域大家是最感兴趣的，因为从这个地方，可以直接概括地感知一个城市。本人从事地产近二十年，我做过众多大商家招商工作，很清楚，要把商家招过来，第一站就是要把他们请来本地，首先要带他去看看本地区最旺的地段，让他们看看当地的消费能力，感受一下这个城市的信心和未来，才有可能成功。作为外商或投资者，去到一个城市的第一印象就要有那么一个像样的中心，概括起一个城市经济，文化，商务等为中心的圈层。
而今，茂名的GDP达到了3000多亿元，是有足够的财力和充足的市场需求开展这种规划和发展。
有人提出在远离市区的地方搞个新城，承载茂名的未来。我们来看一下，过去五年茂名。水东湾新城，高地新城，博贺新城，市民片区，这些等等的新城，离市区超过十公里，现在搞成怎样？他们这么远与市区有什么联系？！这些所谓的新城现在都没有搞起来，即使他们能搞起来，这些新城可以解放茂名市区的人口和交通？答案是否定的，解决不了市场区的矛盾，解放不了人口和交通。茂名市区的人来自四面八方，有原市区土著，有高州的，信宜的，电白的，化州的，还有外地的。他们会去哪个新城生活？
我一直说，除非有庞大的就业机会，工资比市区还高，就有可能把他们吸引去。不然呢！？这种可能性存在么？这种可能性是不存在的。深圳市区的人不会因为搞光明新区就搬去光明住吧，不会因为搞大运新城大运中心那里就成了市中心吧？广州也不会因为亚运城就搞起一个城市。不会的，因为太远。区域性的新城只能吸引当地周边的人口。但在城市边就不一样了。从当年的越秀到天河，从天河到黄浦，一步一步经过二三十年才形成了新区和城市的大扩展。不是一个概念。一个城市内资金，人流，物流，文化是缓慢并自然流转的，就像人的血管，需要身体血管就伟承，二个城市，中间断了档，如何传承？这是市场的规律。
所以，茂名还是乖乖地搞好市区边的新城吧！什么把市民片区，共青河规划为市区，还要叫嚣什么市中心，不嫌搞笑么？中国有这种成功的案例么？没有！一个也没有！退一步说，市民片区和共青河搞起一个城市，那么把市区和水东连接起来了，市区和建成区比北京还大了，可能么？现实么？茂名有多少财政可以这么多中心地搞？茂名有多少城市人口可以装载成几个城市中心？
我重申，本人不是反对开发共青河，更不是反对开发其它区域新城，而是反对这种无知的定位问题。定位决定成败！不是那要根葱非要做根个蒜，这完全是违反市场规律的，不考虑茂名现实的做法。共青河是要搞产业的，对茂名有利，对共青河有利，这是尊重市场的正确做法。利用共青河对外交通的优势和土地便宜，人口不密集的条件，招商引资，大搞产业，包括郊区娱乐业，像广州番遇长隆世界一样，这是可以搞的。但千万别搞什么城市中心，没有可能成功和实现的，做不了的。不说过去，未来房地产走势肯定不如以前，这对城市外的所谓新城，更是难上加难。每一步都举步维艰！真的。
我的极力反对，是我个人认为，茂名不能再错了，已经在发展的路上错失了太多。茂名不应该是今天这个样子。就是太多无知的管理者把茂名带沟里去了，茂名应该回到原本正确的发展道路上。
奥体中心，一个城市扩张的助推器，千万千别浪费了。很多人理解错了，奥体中心只是服务全国大型运动会，其实它最终的目的是服务更多市民，为全民健身运动，实施大多数人更方便锻炼身体而存在的。如果近郊能搞奥体中心，对城市拓展是极有利的，而在远郊，超过市区五公里，建起来也是浪费。到时招商商业营运大把棘手的问题随之而来！考虑过没有？
茂名这么大地盘的一个地级市，辖区太少，茂南，还有电白二个区，电白还只能算半个，一半在水东，一半在羊角。所以我一直主张在茂名市区周边再增设二三个区，作为一个新区概念来发展，这样事半功倍，别人看起来茂名也大一点，起码不那么另类，一个大地级市才二个区，太另类了。
城市向东，不是因为我有利益关系，更不是因为我是羊角人。而是充分认识了茂名的过去和现在的城市趋势。很多共青河网友找不到反对我的理由，一味把我套在羊角说我主张发展茂名是有利益在那，那是他们无力反驳，找不到事实的依据，只能选择盲目地抵赖。不过也无所谓，这种人见太多了。
我想，茂名一直在向东，为何不助力一把，推一下，这样城市进程能更快一点。于是茂东新区成为了我的建言，开发茂东近郊更现实，更容易。茂名往东更近发达的珠三角啊，往东也是门户，往东空气更好，水源更充足，交通也更便捷。茂名市区往西，要优化，拓展新空间和产业。比如搞大学城市，符合定位，大学不一定要在市区，甚至未来搞科研，搞新产业，都是有大把前景的。茂名往南还有些地，毕竟开发区也紧连接着市中心，再往南大远是大烟通厂了，南风悠悠，你想在那居住么？在自家阳台看烟通？往南往北都找到自身的优势和定位。但茂名城市向东，是市场的力量和趋势！你们就不要为了自己的丁点利益跟我较真了吧！？
写在2019春节前建市60周年，祝愿茂名未来有一个光辉的大未来！不为自己，也为不了自己，只为茂名发展能比过去任何时候都能快一点，以新的光明来映照过去不科学的黑暗！在这里，我们愿意相信新的书记和市长的到来，茂名的大未来更值得新期待！ |
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发表于 2018-9-18 16:13