|
|
茂名市自然资源局
关于茂名市政协九届三次会议
第20190210号信函答复的函
***委员：
您提出的《关于把茂东新区规划成为茂名中央商务区的建议》（第20190210号，以下简称《建议》）信函收悉。经研究，现将我局办理有关情况答复如下：
《建议》中对茂名中央商务区建设的必要性进行了详尽的论述，对选址、规模和定位等也进行了深入的思考，充分体现了市政协“政治协商聚焦大事、民主监督紧盯难事、参政议政关注实事”的优良作风，对我局下一步推进中央商务区的建设起到了很好的参考作用。
根据《茂名市城市总体规划（2011-2035）》（以下简称《总规》）对茂名市城市发展阶段的研判和城市建设格局的规划，茂名市中心城区亟待扩容提质，并根据市域经济地理的相关影响要素，规划明确于共青河新城建设中央商务区。共青河新城定位为茂名市两大市级中心之一，是茂名市重点发展的新型公共服务中心，环境优美的商业商务中心区，用地规模约15.69平方公里。承担市级行政办公、文化体育、高等教育和商业金融中心等功能。
《建议》提出的茂东新区范围内，存在以下问题：
1、现状比较多永久基本农田，在国土空间管控下难以调整为城市建设用地，周边缺少建设用地拓展空间；
2、东北侧为羊角镇区且北侧为油页岩矿带，东南面受洛湛铁路和深茂铁路限制，发展腹地受限；
3、茂名东站定位为以货运交通为主的场站，城市服务业带动能力具有局限性；
4、村庄相对密集，征地工作难度大，建设成本较高； |
今天在论坛看了某官员对"有人提出在茂东新区建设茂名中央商务区的回复”，我看了，怎么感觉这么可笑呢！征地难是不在茂东建设中央商务区的逻辑？
那么，你的意思是不是征地容易就是建设的最主要原因了？本人也是城市发展研究者，研究过很多国内城市发展的案例，在国内一二线三四线城市操盘过众多项目，参与过包括城市规划和营运。我想在这里谈点我个人的看法。当然，大家都可以提出自己的意见，但要有理有据。不然谁服你？作为一个城市管理者，你对城市的思考直接决定了这个城市的未来，城市要规划，要谋划，要有未来三几十年的眼光，但更要客观依据当地存在的事实和问题。没有经验的城市管理者，大可参考其它城市的经验和发展。这是发展最基本的。对于发展来说，发展城市的问题有很多要思考，但有主次，有轻重，有缓急。搞城市发展，我以为，市场需求才是第一位的，同意吗！？茂名近年市区的矛盾日益突出，包括城市规模太小，城市辐射太弱，城市带动力不足，市区交通拥堵问题等等 。下面就某官员的回答作下解读。
第一，茂东周边水田多。
的确，茂东是比共青河水田多得多。但根据我国城市发展有关法规，城市发展可根据当地现实的情况和需要，土地使用性质和用途可根据实际发展变更和改变其性质的。国内这种案例太多了。包括北京中关村的核心区，十年前都还有很多水田种植水稻的。（本人亲眼实证。）现在全改为发展用地了。再看点近的。茂名旁边的湛江，海东新区大家看看卫星图，是不是到处都是水田，近年成立海东新区，包括奥体中心旁边，现在都还有很多水田，湛江正在根据城市发展，不断申请调整土地变更性质。他们不难吗？阳江高铁新城附近水田不多？人家征地不难？成本不高吗？城市发展和创业总是困难重重的，但不要总是为发展的困难找借口。不做就没有困难，只要去做总是有困难的。做成了就功在千秋。
第二。茂名城市北边，包括羊角北边和山阁部分地区都是油页岩矿带。
的确，茂东快线以北，特别过了羊角镇区以北包括山阁和新塘都是这种地质。但就因为这个就不能搞城市了？理据是什么 ？现在山阁的远洋天地，新塘的汽车产业园不是正搞得如火如茶么？为什么就不能建设呢？事实就是那边可以大搞建设的。这样的理由是站不住脚的。退一步说，茂东快线南边和东边也不是油页岩矿带！
第三，茂名东站定位为以货运交通为主的场站。城市服务业带动能力具有局限性；
茂东东站其实是一个很小的火车站，至于车站的定位还不是有关部门说了算。但这个理由太牵强。车站的选址，规模和功能是可以随着发展而改变的。茂名站带动总大了吧！？茂东至茂名站比茂东到茂名东站距离还要近。怎么不说茂名站带动大呢？！另外，城市定位是关乎城市未来几十年的大计，一个车站，我想只是城市发展公建的一个非常小的部分吧？！何必夸大一个车站对城市的影响呢？再说，你搞南站，离消费者这么远，带动就大了？如果真有这么大，茂名南站就不用建设规模这么小的站房了。
第三。村庄相对密集，征地工作难度大，建设成本较高；
征地难，征地成本高就不建设？！征地成本高背后恰好涵含着市场的价格、价值高，值钱，买的人多，所以成本才高。物以稀为贵，茂东这么好的位置当然大家抢了。相反，征地容易，成本低建设CBD是最好的？茂东征地难说明当地市场需求大，消费者意愿茂东。茂东是最近市区的区域最好的区域，空气好，交通方便，也是符合茂名长期城市向东发展趋势的区位。怎么不说茂名市区越往东空气越好呢？综观茂名过去三十年的发展史，就是一个城市向东的缓慢发展史，是茂名市民情感和意愿的选择。试想一下，近城市，靓位置，哪有征地不难，成本不高的？湛江，阳江或国内其它城市周边搞城市建设，他们征地不难，成本不高吗？怎么人家征下来了，还搞得有声有色呢？相反，共青河征地是容易，人少地多。但CBD建在那，市场需求在那？就算搞个五星级酒店，谁去住？开个茶市难道某官员开车半小时去饮茶？以后大批大批几百万上千万平方米的住宅开发出来谁去买？茂名市区的人去买，还是水东县城的人去买，那里就业机会比市区多，还是工资比市区高呢？在远离城市的地方搞新城，商业搞好了，消费人群在哪？某丰的失败案例，还要去解读一下么？为什么茂东拆迁这么难，成本这么高，开发商还抢着去旧改去拆迁？说明市场需求在那啊？共青河2000元一平方地价，房价卖6000，茂东4000元的地价，房价卖10000，哪个利润高？
茂东现在不是出了几要路向东的规划么？我想，路搞好了，大把开发商去高价抢地吧？而远离城市，需求在哪里？这是一个要思考的重大问题。
茂名城市发展过去的十多年，以多组团为主，一直想向海。做多错多。过去搞了水东湾新城，博贺新城，市民片区新城等等 ，都是远离城市。成效如何不用多说了吧？除了几个楼盘有啥？楼盘都没几个人住。远离城市搞新城，市场需求弱，一直发展不起来，难道这不是深刻的教训吗？多年前，省领导要求茂名城市向海，不是市区向海和把城市资源往靠海近海搬。他的深层意思是要茂名依托有海的优势，充分挖掘海优势，海资源。比如发展滨海旅游度假等 产业，海运，码头运输，海产等等 从而促进茂名经济的发展和崛起。千万别理解错了，远离城市搞新城，不但不助茂名快速崛起，更会把茂名拖向困难。茂名要往海搬。试问一个城市远离海边硬要往海边套，行吗？符合发展规律和市场需求吗？往水东搬了茂名唯一像样的中学，今天证明已经是决择的失误了，市民呼唤把一中搬回市 区的声音越来越大，我想这是大家都看到的事实吧！？
我不想再说太多的过去和现在了，茂名客观的今天就是过去太多不懂城市发展和建设的人“谋划”的结果。但愿本届领导班子能正视茂名存在的问题，把茂名带上一个合理科学，正常的发展轨道上。作为一个茂名人，本人多次提出茂名发展存在的问题。但很多人视而不听，依然我行我素。只能说悲啊！
远离城市搞新城，在中国没有成功的案例！近城市建设新城，事半功倍！像南宁，十年前市区不到现在三分之一，2005年，先在城市向东的位置近郊一公里搞新城，再往东一公里搞琅东新区中央商务区，到现在往南近郊搞五象新区，城市10年面积翻了1.5倍，城市大格局奠定，南宁城市地位飞升！奠定北部湾中心地位。茂名一定要在近郊规划建设茂名的中央商务区，高标准规划和建设多条南北东西城市道路，多路成线，多点成面，城市功能布局，公建布局。争取2至3年把路网搞起来，路网先行，大把开发商抢着买地和旧改，当然，必需是近郊，离城市不超过3公里。最好是离茂名大道往东2公里的地方。在那边房盖起来了，大把人买，如果远离城市，有鬼人买，部分人买了，楼盘入住也会超低，成所谓的鬼城，惠州近龙网的惠阳是例子。 商业也没人租，死肖肖。
（下图是新南宁，左边是旧城，远方是高楼处南宁琅东中央商务区即CBD，下方是南宁五象新区，都是近郊离城市不超过3公里发展起来的）
中央商务区就近城郊，是决胜城市的关键！是带动和助力新城扩张的引擎！因为庞大的市场需求摆在那，事半功倍！！！！
（原标题：回应官方说茂名CBD不选茂东选共青河的理由。）
|
|
[复制链接]
粤公网安备 44090202000008号 | 经营性ICP许可证号：粤B2-20170724 |
粤ICP备14043358号
发表于 2019-12-27 13:32
楼主