茂名市北组团茂东拓展片区的发展模式探讨

狂草谢

第一个问题，北组团茂东拓展片区的发展优势，是靠近北组团，城区购买力容易外溢，靠近城区摊大饼式发展，一层一层往外开发。

第二个问题，茂东拓展片区优势很明确，明眼人都明白，那又为什么十几二十年来，茂名投资不过高水路呢？不是很不寻常吗？结论是茂东的劣势也很明显，村居聚落多，农村人口稠密，还有很多基本保护农田，征迁困难且成本太高，政策有阻滞，因此可利用开发土地少，难啃骨头多，一旦ZF强行拆迁强推发展，引爆发展矛盾，容易引发群体性事件，ZF是吃力不讨好，这样一块鸡肋，食之无味，弃之可惜，ZF想食，无奈不好下口，容易消化不良。这就是茂名市投资不过高水路的逻辑。

第三，茂东拓展片区的优势是否具有唯一性？是否无可替代？答案是否定的。正因为茂东不是唯一靠近北组团城区的地方，ZF才果断放弃。事实上，ZF近年来已大力拓展站南片区，意图发展为茂名版的CBD。站南与北组团更密切联系，更有高铁站，比茂东交通优势强的不是半点，现在更要扩建茂南大道，大力支持站南形成中心城区，发展公园和落户学校，配套不断完善，茂东已彻底被放弃了。茂东新区此人妄图扩建茂东快线几多十车道，又说什么高标准规划开发茂东未来之城，与ZF规划背道而驰，大唱反调，更攻击茂名三大发展平台，无异于痴人说梦罢了，徒增笑耳。

第四，那么茂东拓展片区被放弃了，是不是不能发展了？答案又不是。茂东拓展片区还会继续发展，但发展模式不是ZF主推，ZF只是做好服务，由市场发挥资源配置作用，由市场主导发展，由开发商埋单。这就是茂东拓展片区今后的发展模式。ZF开通主要发展道路，茂东快线作为茂东拓展片区的主要道路，已打通，但是妄图ZF扩建和打通更多道路，是不切实际的。今后茂东的道路主要由开发商来配套建设，ZF基本上退出。ZF已出台支持茂东拓展片区的发展规划，下一步就看开发商的了。有地就拍，无地就村改旧改，由开发商和土地主体去谈，谈的拢就做，谈不拢也不急，ZF不会主导强推，由市场来投票。茂东不显山不露水，交通也不便利，开发只能见缝插针，不可能会出台什么高端规划，未来之城，ZF不会为炒卖地皮者，违建博征收者埋单，为别人做嫁衣裳，白忙一场。茂东今后的最高发展目标，是形成北组团的外围城区，能形成城区最好，但也不要指望能很快实现，如果市场投出否定票，那也只能差强人意成为城乡结合部。

第五，茂名正在需要扩建到十车道以上的道路，是茂东快线吗？并不是。第一条，是扩展油城路，这条是茂名市的中心大动脉，无可非议，但是扩建难度之大超乎想象，基本可以否决了。第二条，是扩展茂名大道，这是茂名的门面，形象工程，下高速第一印象，进城区第一观光通道，更是北组团串联中组团高新区，南组团水东湾新城的要大，不但要大，还要靓仔！第三条，是茂南大道，是中心城区串联站南CBD、河西乃至西城发展的交通要道，扩建意义重大。除此以外，规划为中组团中心城区的共青河新城，有三条主要道路未来需要扩建且具备扩建十车道以上的条件，一是市民大道，北组团直达茂名南站的高铁主干道，第二条是潘州大道，从茂东到共青河新城到水东，第三条是包茂大道，高速下来到共青河新城到电白环市路。但近期还不需要启动扩建。茂东快线相比之下，扩建意义不大，成本太高，扩建难度大，相当一段时期内不会扩大，以后茂东果真能成为城区，才会提起议程。

zbr710

贴主，分析得透彻，合理，精辟。事实也是如此！只是，班趁圩佬坐井观天，夜郎自大，当初的如意算盘打错，才导致LD把心一横，另谋出路！大茂名这几年的城建发展和规划，效果非常好，东边，搞了共青河新城，南边，开发区发展更上一台阶，西边，搞了西城大学城，北边，进一步完善官渡片区和建设露天矿生态公园，整个茂名城区周边都蓬勃发展，各区域的老百姓都感受到发展的动力和喜悦！正所谓，不患寡而患不均，各区域同发展，顺天意，得民心，大业可成也！

云河茂

楼主分析有理，眼光广宽，将茂南主城区与共青河新城联起谋划，给出清晰思维引导，真是好贴。

kmzhc

想不到茂名在线藏龙卧虎之地。

云河茂

云河茂 发表于 2020-11-29 14:09
楼主分析有理，眼光广宽，将茂南主城区与共青河新城联起谋划，给出清晰思维引导，真是好贴。

拿茂东新东与楼主来比，判若两人，一个虾蚊一个大象。一想起茂东新区这种眼光短浅人，假如在茂名政府城建规划部门工作，真是怕怕，欢迎多多楼主这样有眼光人。

绿卡通

哇好牛x的说了一大堆废话

风吹过的街道

我只知道楼主在七迳的房屋和土地要发达了，羡慕！

绿卡通

说得太多总结还是一句话，就是来黑你羊角的

dglgliang

茂东要是这么容易发展早就发展到羊角墟了，跟大园路一样，就是一块靠近城区的难啃的硬骨头，还是超级硬的那种。
能够发展为城区就不错了，太高级的什么12车道就不要想了，目前根本没有这个能力。
不过可以控制好违建，预留等10年20年后，电白发展起来了，茂名手头上有钱了，再改成12车道。

Eibicei

绿卡通 发表于 2020-11-29 14:31
哇好牛x的说了一大堆废话

人家说的不无道理哦，东东新驱没山、没海、没河、没湖，没公园、没广场。妄想通过商业综合体突围，可惜可替代性太强事与愿违。

绿卡通

风吹过的街道 发表于 2020-11-29 14:32
我只知道楼主在七迳的房屋和土地要发达了，羡慕！

什么原来他有屋地在共青河？怕一下子发展不到他屋门口所以来黑？是共青河人？还是在共青河买了地起屋？不是说共青河人好正经的吗怎么还私人买地给外人？

Eibicei

绿卡通 发表于 2020-11-29 14:35
说得太多总结还是一句话，就是来黑你羊角的

东东商业不再唯一，高州、电白、信宜、化州、站南、西城、兴和、茂名大厦等等即将上马的商业综合体商圈逐步蚕食东东的市场份额，做那么多综合体真的靠羊羊趁圩佬逛咩

麦兜走天涯

官山七路，东粤路，双山八路，文才路，保利连拍两块地王，双山八路300亩商业综合体开拍，150米建筑，体育公园，岭南中小学校用地公示，这些打脸打得这篇文章啪啪响了

绿卡通

风吹过的街道 发表于 2020-11-29 14:32
我只知道楼主在七迳的房屋和土地要发达了，羡慕！

论坛快成了特朗普大本营太可怕了这些人

凭心而论

中组团横向的市民大道、奥体大道，纵向的茂名大道、高铁大道、潘州大道、好心大道、包茂大道，都有规划成样板路的条件。