分析：茂名万达广场开业后，东汇城会不会不行了？

茂名房投

      最近茂名最大的新闻是，全国闻名的万达广场，万达重资产项目进式进驻茂名东，商业面积将近20万平方米，比东汇城商业规模还大。很多网友分析，万达开业后，东汇城会不会不行了？万达广场留给东汇城的时间只剩2年了！！

      我个人认为有一定的影响，但不会太大。我们来分析一下2大商业综合体的优劣势。就大概能得出以上结论了。

地段方面：东汇城胜。东汇城与万达广场都座落在茂名市区东边，地段东汇城好。主要是东汇城座落在茂名传统城市主轴油城路和茂名大道交汇处。东汇城开业早几年，周边住宅和人口这几年会比二年后开业的万达广场多不少。

品牌方面：万达广场胜。万达广场是全国闻名的商业中心，自然不用多说。品牌影响力和号召力远大于东汇城。万达广场进驻茂名，而且是重资产，在网上的争论可见一般。

商业规划和管理方面：万达完胜。万达有数十年的商业营运和规划经验。这是东汇城比不了的。从东汇城的规划看，可以说商业规划还没多少经验。

配套方面：万达广场胜：这里指的是项目配套，万达除商业中心外，还有5星级酒店和200米左右高的地标写字楼。一般配套有规模比较大的写字楼的商业中心成长得比较快。因为写字楼常会给商业带来很重要的消费客源。


          本人做过很多商业和招商，接触过很多商家，对商家的需求和想法比较了解。所以下面重点来讨论一下商业规划方面。

             商业的规划主要表现在内街格局方面，万达一般各个城市的都差不多。以前的万达广场没有外街，现在的万达除了内街，有很多项目还做了外街，这样商业规模更大了。万达的内街
    是笔直的，从东头可以看到100多米的西头，有利于消费者视线的传达。这一点东汇城规划为弯曲迂回型的，从东看不到西头的客流和店铺，不利于商业氛围的传达。

                                 
                                        大家可看看H.M南北二条内街。这种规划不如万达的直线型的。

                              
                                 万达的是直线型的。东面能看到西边尽头的店门口和广告，这样感觉更有商业氛围。


                                       
                        这种迂回式内街，看不到尽头和远处的铺门面还有人流，没有直街好。
                                       

  商业布局是商业街的核心。除此之外，东汇城门口的地台做得太高。商业中心一楼街面跟油城十路有三层阶差，我留意了一下，总共约有1米的高差，不利于客流量的到达，更不利于门面视觉的传播和商业氛围的培养。个人认为考虑茂名下雨天积水的原因外，东汇城一楼地面比油十不要超过50公分落差，最好40公平左右高度便可，已经够了。东汇城的外围绿化树植铺得太高，视觉上对油十每天数以十万计的人流量有阻挡。就是视线问题，不便商业卖场与过往人流的相互交流和传达。这个看以不重要，但实则重要，相当于长期的商业广告。做过商业时间长的人会有这方面的调查结论。商业的广告和效果受比较大的影响。
                                 
                                        东汇城地台太高，视线阻挡

                                
                                    3阶落差，对消费者不友好


    东汇城在招商和业态定位方面，对茂名缺乏专门的研究和考量。我认为一二线城市和三四线城市的业态定位是有区别的。一二线城市收入比较高，消费也比较高。在业态和品牌定位上可以更高。但茂名属于三四线城市，在业态上可以略低，你在当地开店做生意，就要研究当地消费者。不是说茂名不好，因为茂名的确是一个中等收入为主的中小城市。老百姓消费力偏弱。比如说，一楼的商业可以划多些中小铺位，提高服饰，精品，鞋帽等的占比，因为这些是年轻人，特别是女孩很喜欢消费的，平时喜欢逛街购物的品类，她们不买都喜欢逛逛，因为这些东西日常用还不贵。所以这些业态更容易让商业旺场。
另外在租金定位上，要懂得让利，特别是当前疫情期间，生意一般不会太好，要考虑市场的承租能力。开业前五年一定要做旺为主。经常看到店铺倒闭，不停换商家，不是件好事。像高州康泰又一城，定位为高州最大规模的商业中心。一开始就把租金定位这么高，根本都做不起来。现在二年过去了，整条步行街还在凉着。进去的商家也是凉凉，业态少店少没东西逛，所以起不来。这样搞商业做不起来，开发商亏大发了。

    东汇城如果当初把商业的规划吃透了，东汇城的商业的价值可提升30%以上。有些人对这不以为然，做过商业的都知道，大商业靠规划，反而对地段的要求没有中小商业那么高。

    未来二年万达广场的开业后，特别是开业期对东汇城绝对会带来比较大的冲击，因为消费者都是图新鲜的，特别是节假日，茂名消费者多了一个逛街购物的地方。自然会分流不少人群。但随着茂名城市的开始进一步扩张，城市人口年年加速增加，茂名市区向东的快速推进，周边楼盘会成倍增加。所以二个大商业都有得做，万达广场 对东汇城有影响，但有限。二大商业中心的竞争将是购物环境，服务和购物体验的竞争。谁主沉浮，关键看二大商家的话事人的操盘思路。但无论怎么样，对茂名消费者是一个福音，因为竞争，得惠的始终是消费者。

麻辣教师中3.avi

字太多，有没有看完的简单说说楼主说了啥

文宇008

麻辣教师中3.avi 发表于 2020-12-31 16:08
字太多，有没有看完的简单说说楼主说了啥

简单来说，肯定有影响，具体多少2-5年后见实际情况。。。

湛江坡头区

建议你参照增城万达跟增城东汇城。梅州东汇城 梅州万达。人家距离更加近 都是相差500米。

湛江坡头区

人家肯定支持万达的。东汇城太漏气了当年效果图2栋全玻璃幕墙写字楼。现在呢一栋土公寓楼。包括 江门东汇城开业就si当年6栋全玻璃幕墙写字楼。现在一栋都没有

高凉大地

楼主对商场布局和商业环境比较熟悉，应该对商圈了解不多。

东汇城无论万达进驻与否，都要考虑商圈的扩大。只有不断增加服务范围、扩大客源，才能立于不败之地。

有空跟你们领导聊聊！

wif2009

他在东汇城旁会错位经营的，别想它是来打仗的，参照宝安万
达，他自己投资主要是卖楼卖铺，别把品牌想得太好了

风横月卧

又开始卖弄，他那里没有做10m高的 大广告了

qq514631362

就近逛街，有什么好担忧的

特雷

商业动线，弯曲迂回型比直线型的好？楼主不够专业啊！{:51_489:}

风横月卧

特雷 发表于 2020-12-31 17:37
商业动线，弯曲迂回型比直线型的好？楼主不够专业啊！

05年的时候我在赢商网，还有几个。。说尽都是这些差劲文章

风横月卧

我随便都可以拿纽约的每一个楼盘来说他这个那个缺点 但是有意思吗

茂名房投

特雷 发表于 2020-12-31 17:37
商业动线，弯曲迂回型比直线型的好？楼主不够专业啊！

你都没看懂。认真看

茂名房投

上面很多网友都是看了一点就评论，都还没看懂。