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[深读茂名] 分析下茂名未来5-8年房价继续上涨还是下跌

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发表于 2022-10-26 10:43 | 显示全部楼层 |阅读模式 |来自:茂名在线安卓版茂名在线APP | 来自广东
分析下茂名未来5-8年房价继续上涨还是下跌

本帖根据茂名常住人口,外出务工人数,国家未来5-8年经济增长指数,茂名市商品房存量分析。总结如下:
慢慢茂名房价会出现两极分化现象。好的市区地段继续保值或升值,偏远的郊区地段会继续横盘或者阴跌。(教育、医疗、工作、商业、居住环境五大因素为主要影响)

数据支撑:
1、外出务工回流
一般买得起房的30岁左右,20多岁就买的那些大多是土豪,或者家里给首付的,那些我们就不议论了。
在一线城市,30岁左右工资8千/月,合理吧?
8千都没有,那还不如回茂名混了。
理想状态下每个月存5千,一年能存6万,大学毕业到30岁大概能存30万(实际大多人存不到30万)。
你们觉得30万能在一线城市买什么房?
要么躺平,要么父母催婚,要么结婚生娃要么孩子上学,总要买房吧?
回家乡买呗,一线买不起,难道三四线还买不起?
刚需首先考虑肯定是家乡,因为不论是亲人父母和熟悉程度,肯定优先家乡的。其它二三线不是没有,但是那种多是二套或者投资客。

30万存款是吧,买房你以为只是1个人的事?错了。在中国买房,很多都是6个钱包。
亲戚再借一点,父母再帮忙一点,妻子女朋友岳父岳母再凑一点,最终30-60万这个首付区间是最多的。
而茂名外出务工人口是最多的,外出打工200多万人,这其中有多少刚需,你觉得茂名的商品房够吗,还缺口多少?特别是市区,茂南区,本地也还有多少人没买的?

有人说,回家自建房不香吗?
但是我想问,有多少人自建房是在市区周边的,偏远的镇区甚至农村根本没必要考虑,除非实在钱多。你问问多少子女以后愿意回去农村种田不?就算愿意,但是孙子读书呢?老人医疗呢?
我亲眼见过农村老人得了急病,拉去镇上镇不收,拉去县里县没法治,叫你去茂名或者高州大医院,可是这一路上,拉过去都浪费2个小时了,早就错过最佳治疗时机...

2、通货膨胀
大家可以发现,十年前和十年后平均工资基本翻倍了,虽然工资提高,但是实际的购买力却没有那么高,反倒是10年前压力山大的月供房贷,现在轻轻松松。

最近10年平均M2增速为15.55%,GDP平均增速为8.72%,按照通货膨胀率CPI≈M2增速-GDP增速的公式,我们可以得知最近10年的平均通货膨胀率为6.83%。

国家央行预测,2020年-2030年通货膨胀预计是每年5-8%,我们就按7%的通货膨胀率来计算的话,这样50万元我们就放着那里不动,在10年以后它的购买力只相当于现在的25.4万元。

换言之,如果现在你的工资是4000元,那么就意味着和你在20年前所拿到的1000元工资是相对等的。这就是为什么大家现在的工资涨高了,但是还是觉得很穷的原因。那是因为钱在不断地贬值,它的购买力也在不断地降低。

说到这里, 我又要说说我国当前贫富差距的问题。富人在过去可以用钱来买房、以及投资理财从而让钱实现保值或增值。这就是我们今天所看到的房价从过去的一、二千元涨到了现在的过万元每平方米的原因。而穷人只能够靠微薄的收入来平衡日常开支。如果我们收入涨幅的速度不能够跑赢通货膨胀涨幅的速度,那么我们就只会越过越穷。

我们再来说第二个问题,那就是我们这些普通老百姓在接下来又该如何让自己的资产实现保值和增值呢?

我们先来说说在高速通货膨胀的今天哪些人会吃亏、哪些人又会受益呢?

首先,肯定是大量持有现金的人会吃亏。如果他们又不会投资、又不会理财的话,那就只能够坐等财富贬值了。

其次,持有优良资产的人以及负债的人会受益。为什么会这样说呢?因为优良资产因为其稀缺性,在未来肯定会持续增值。而非优良资产在未来就会有贬值的可能,特别是房子。未来,只有10%的城市里面10%的房产才能够跑赢通货膨胀,实现财富增值,所以说买房地段很重要。而负债的人因为货币在不断贬值,这样就等于他们负债的金额在不断地减少。

说到这里,答案也就出来了。

1、如果我们手里的资产不是优质资产的话那就尽快脱手,把它换成优质资产。对于资产投资我们要宁缺毋滥,不然到最后它就只能够变成我们的财产,中看不中用。

2、负债并不一定是坏事,用别人的钱去赚钱也会加快自己赚钱的速度。但是前提条件是我们要有这个赚钱的能力。不然到最后连本带利的偿还只会让我们穷上加穷。
发表于 2022-10-26 12:24 | 显示全部楼层 | 来自广东
你问中介佬,肯定是涨无止境的,
 楼主| 发表于 2022-10-26 12:49 | 显示全部楼层 |来自:茂名在线安卓版茂名在线APP | 来自广东
大王二 发表于 2022-10-26 12:24
你问中介佬,肯定是涨无止境的,

不是随便买都能涨的时代了,好地段城市未来发展方向才能保值
发表于 2022-10-26 13:20 | 显示全部楼层 |来自:茂名在线安卓版茂名在线APP | 来自广东
套紧做(长工)的,几时都是想涨[s:1540][s:1540][s:1540]
发表于 2022-10-26 13:23 | 显示全部楼层 | 来自广东

"未来,只有10%的城市里面10%的房产才能够跑赢通货膨胀",茂名不在这10%的城市里吧。

发表于 2022-10-26 13:31 | 显示全部楼层 | 来自广东
不太想在茂名买,想像前段时间1.5w买鹤岗的房子的热搜一样。

花了1.5万全款买下一套46㎡的房子,并花了5万装修,还每月花1000元给自己请了一个保姆。
发表于 2022-10-26 15:33 | 显示全部楼层 | 来自广东
经济学是个十分神奇的学科,经常对于同一个问题,你用了不同学派的公式、分析方法,会得出截然相反的结论。当我们谈论中国房地产市场的现状时,对于楼市的未来同样有许多基于数据、政策等条件下截然相反的结论。这时候经验主义就可以作为一个重要的参考,经验主义强调“曾经发生的经济事件”具有很大的参考、指导价值。我们就可以对比同样地处东亚、同样经历了房地产市场大繁荣、有着同样的文化背景的日本和香港楼市,对我们楼市未来的分析判断具有很大的意义。
发表于 2022-10-26 16:12 | 显示全部楼层 |来自:茂名在线安卓版茂名在线APP | 来自广东
如果疫情防控开放,各行各业回暖。房价肯定涨呀。
发表于 2022-10-26 16:36 | 显示全部楼层 |来自:茂名在线安卓版茂名在线APP | 来自广西
老百姓没有选择的机会。
发表于 2022-10-26 16:45 | 显示全部楼层 | 来自广东
都7.2-7.3了,很快又能涨工资了。
发表于 2022-10-26 16:56 | 显示全部楼层 |来自:茂名在线安卓版茂名在线APP | 来自广东
很想告诉你很多家庭都没30万现金存款,不要说个人,何况还系你说的(大学毕业到30岁大概能存30万)
发表于 2022-10-26 17:58 | 显示全部楼层 |来自:茂名在线安卓版茂名在线APP | 来自广东
未来人口下降趋势不停,涨的幅度都有限,当前中美脱钩,世界经济收缩下行,就算世界和平,也要至少五年才能走出这次康波周期
发表于 2022-10-26 20:06 | 显示全部楼层 |来自:茂名在线安卓版茂名在线APP | 来自广东
看人口,继续阴跌
发表于 2022-10-26 20:57 | 显示全部楼层 | 来自广东
楼上的大佬基本上都答全了,我也只是补充一二点
   除了那几个一线城市外,其它三四线想维持现在的高楼价是可能性不大的
  注意这里不包括那自诩为大城市却什么产业也没有的纯粹靠炒的那,,那种城市
  什么产业都没,人口又外流,戴维斯双杀呀,S硬的
  那种地方完全没有炒的价值!
  当然了,土生土长,买一套用来住可以理解
发表于 2022-10-26 21:04 | 显示全部楼层 | 来自广东
还补充一个,各位若是想在一线购置房产的话,还须慎重
    那几个一线城市虽然吸纳着全国的资金和人口,但近期看不出有什么大涨的可能,升的幅度有限。不过它们跌的可能性也小就是了。
其它地方就不用看了,水分太大,正愁着不知道用怎么样的姿势着陆好呢
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