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分析下茂名未来5-8年房价继续上涨还是下跌
本帖根据茂名常住人口，外出务工人数，国家未来5-8年经济增长指数，茂名市商品房存量分析。总结如下：
慢慢茂名房价会出现两极分化现象。好的市区地段继续保值或升值，偏远的郊区地段会继续横盘或者阴跌。（教育、医疗、工作、商业、居住环境五大因素为主要影响）
数据支撑：
1、外出务工回流
一般买得起房的30岁左右，20多岁就买的那些大多是土豪，或者家里给首付的，那些我们就不议论了。
在一线城市，30岁左右工资8千/月，合理吧？
8千都没有，那还不如回茂名混了。
理想状态下每个月存5千，一年能存6万，大学毕业到30岁大概能存30万（实际大多人存不到30万）。
你们觉得30万能在一线城市买什么房？
要么躺平，要么父母催婚，要么结婚生娃要么孩子上学，总要买房吧？
回家乡买呗，一线买不起，难道三四线还买不起？
刚需首先考虑肯定是家乡，因为不论是亲人父母和熟悉程度，肯定优先家乡的。其它二三线不是没有，但是那种多是二套或者投资客。
30万存款是吧，买房你以为只是1个人的事？错了。在中国买房，很多都是6个钱包。
亲戚再借一点，父母再帮忙一点，妻子女朋友岳父岳母再凑一点，最终30-60万这个首付区间是最多的。
而茂名外出务工人口是最多的，外出打工200多万人，这其中有多少刚需，你觉得茂名的商品房够吗，还缺口多少？特别是市区，茂南区，本地也还有多少人没买的？
有人说，回家自建房不香吗？
但是我想问，有多少人自建房是在市区周边的，偏远的镇区甚至农村根本没必要考虑，除非实在钱多。你问问多少子女以后愿意回去农村种田不？就算愿意，但是孙子读书呢？老人医疗呢？
我亲眼见过农村老人得了急病，拉去镇上镇不收，拉去县里县没法治，叫你去茂名或者高州大医院，可是这一路上，拉过去都浪费2个小时了，早就错过最佳治疗时机...
2、通货膨胀
大家可以发现，十年前和十年后平均工资基本翻倍了，虽然工资提高，但是实际的购买力却没有那么高，反倒是10年前压力山大的月供房贷，现在轻轻松松。
最近10年平均M2增速为15.55%，GDP平均增速为8.72%，按照通货膨胀率CPI≈M2增速－GDP增速的公式，我们可以得知最近10年的平均通货膨胀率为6.83%。
国家央行预测，2020年-2030年通货膨胀预计是每年5-8%，我们就按7%的通货膨胀率来计算的话，这样50万元我们就放着那里不动，在10年以后它的购买力只相当于现在的25.4万元。
换言之，如果现在你的工资是4000元，那么就意味着和你在20年前所拿到的1000元工资是相对等的。这就是为什么大家现在的工资涨高了，但是还是觉得很穷的原因。那是因为钱在不断地贬值，它的购买力也在不断地降低。
说到这里， 我又要说说我国当前贫富差距的问题。富人在过去可以用钱来买房、以及投资理财从而让钱实现保值或增值。这就是我们今天所看到的房价从过去的一、二千元涨到了现在的过万元每平方米的原因。而穷人只能够靠微薄的收入来平衡日常开支。如果我们收入涨幅的速度不能够跑赢通货膨胀涨幅的速度，那么我们就只会越过越穷。
我们再来说第二个问题，那就是我们这些普通老百姓在接下来又该如何让自己的资产实现保值和增值呢？
我们先来说说在高速通货膨胀的今天哪些人会吃亏、哪些人又会受益呢？
首先，肯定是大量持有现金的人会吃亏。如果他们又不会投资、又不会理财的话，那就只能够坐等财富贬值了。
其次，持有优良资产的人以及负债的人会受益。为什么会这样说呢？因为优良资产因为其稀缺性，在未来肯定会持续增值。而非优良资产在未来就会有贬值的可能，特别是房子。未来，只有10%的城市里面10%的房产才能够跑赢通货膨胀，实现财富增值，所以说买房地段很重要。而负债的人因为货币在不断贬值，这样就等于他们负债的金额在不断地减少。
说到这里，答案也就出来了。
1、如果我们手里的资产不是优质资产的话那就尽快脱手，把它换成优质资产。对于资产投资我们要宁缺毋滥，不然到最后它就只能够变成我们的财产，中看不中用。
2、负债并不一定是坏事，用别人的钱去赚钱也会加快自己赚钱的速度。但是前提条件是我们要有这个赚钱的能力。不然到最后连本带利的偿还只会让我们穷上加穷。
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发表于 2022-10-26 10:43
楼主